簽名就賠幾百萬？預售屋合約 4 大「死亡條款」破解（附最新官方應記載事項）

預售屋合約：決定您「圓夢」或「承擔違約風險」的關鍵文件

在華麗的接待中心，銷售人員常會以輕鬆的語氣表示：「合約內容均為政府制式版本，無須擔憂，在此簽名即可。」

請務必審慎。

雖然內政部有規定《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，然而，建商的法務團隊對於法規條文的掌握度極高，其策略往往是在「個別磋商條款」中，以隱晦的方式調整條文，進而影響您的權益。

特別是在 2026 年（平均地權條例修法後，加上信用管制的影響），一旦合約內容未能仔細審閱，遭遇銀行限貸或建材缺貨等狀況，您可能面臨的，不只是訂金的損失，而是更為嚴峻的財務風險與履約壓力。TWProbe 為您整理了 2026 年簽約前必須確認的 4 大「關鍵條款」。

關鍵重點 (Key Takeaways)

• 交屋保留款：依據法規，應為房地總價的 5%。若合約載明為固定金額（例如「5 萬元」或「10 萬元」），此舉已明確違反法規，應堅決拒絕簽署。
• 房貸成數缺口：在當前信用管制與限貸政策下，若銀行核貸成數未達預期，合約通常約定由買方以現金補足差額。此為潛在的隱形負債，務必審慎評估自身財務承載能力。
• 禁止轉售限制：最新版合約已配合《平均地權條例》修法，明定除配偶、直系血親外，簽約後不得將契約權利讓與或轉售予第三人。這意味著流動性風險顯著提升。
• 同級品定義：考量市場缺工缺料常態，若建材因故需更換，合約中必須明確定義「同級品」的具體標準，例如：價格、功能、品牌等級，以避免規格錯置或品質降級的實體公差。

陷阱一：交屋保留款「5% 變 5 萬」？

此為預售屋合約中，最常見且具高度資訊不對稱的條款調整手法。根據《應記載事項》第 13 點，買方有權保留「房地總價 5%」作為交屋保留款。這筆款項是您在驗收階段，與建商協商工程瑕疵修繕時，最重要的議價籌碼。

• 建商話術：「我們公司規定就是保留 5 萬，大家都這樣簽。」
• 真相：以 2000 萬的房子為例，5% 的保留款應為 100 萬。如果被不合理地改成「5 萬元」，當您在驗收階段發現實體公差或工程瑕疵時，若保留款僅為區區 5 萬元，其對建商的約束力將大幅降低，甚至可能導致建商選擇不予修繕，直接讓您扣除該筆款項。
• 破解：堅持依內政部版本修正。如果建商堅持不改，可直接向消保官申訴，該條款依據法規應屬無效。

陷阱二：房貸成數不足，誰要負責？

在 2026 年銀行房貸水位緊繃的環境下，此條款潛藏極高的財務風險。請翻閱合約中《應記載事項》第 18 點「貸款約定」。

• 關鍵字：「不可歸責於雙方時」。
• 條文解讀：如果是因為政府政策（如信用管制）或銀行鑑價過低，導致貸款成數未達預期的 8 成：
  1. 差額在 30% 以內：買方需自行以現金補足（通常分期支付）。
  2. 差額超過 30%：買賣雙方才可解除契約。
• 風險：大部分買方的貸款缺口通常落在 1 至 2 成之間（未達 30%）。這意味著，如果您購買 2000 萬的房子，銀行僅核貸 7 成，您必須在短時間內籌措 200 萬現金以補足差額，否則將構成買方違約，面臨契約解除與違約金的風險。

📖 TWProbe 房市百科：個別磋商條款 (Negotiated Terms)

指契約中非預先印製，而是經由買賣雙方當面討論後增刪的條款。建商常利用「個別磋商」的名義，要求買方簽署放棄「5% 交屋保留款」或「契約審閱期」等法定權益的條文。請注意，若磋商內容違反法律強制禁止規定（如《應記載事項》），該條款依然無效。

合約掃雷：合法 vs. 違法對照表

簽約當下，請務必拿著這張表逐條核對：

陷阱三：「同級品」是誰說了算？

因應市場缺工缺料的常態，《應記載事項》第 11 點「建材設備」是消費糾紛的大熱門。合約通常會寫：「如遇不可抗力因素，賣方得以同級品代替。」

• 問題：何謂「同級」？
  • 例如，將知名品牌 TOTO 馬桶替換為其他品牌，建商可能聲稱「功能性相同，皆具備沖水功能」，此是否符合「同級」標準，即產生認知摩擦。
  • 又如，將進口磁磚替換為國產磁磚，建商可能僅以「尺寸規格一致」作為理由，此亦為常見的規格錯置手法。
• 自保：簽約時務必要求在合約中明確註明：「同級品之定義，係指價格、功能、保固條件皆不低於原建材，且須提供同級證明文件。」

陷阱四：契約權利義務的高度綁定！禁止換約轉售

最新版合約（112 年 7 月後版本）已配合《平均地權條例》修法，在《應記載事項》第 20 點明定：「買方於簽約後，不得將本契約讓與或轉售與第三人。」

• 例外：僅限於配偶、直系血親（如父母子女）、二親等內旁系血親（如兄弟姊妹）之間可以轉讓，且免收手續費。
• 影響：過去，預售屋買方若因故反悔，尚可透過換約方式轉售。然而，在現行法規下，一旦簽約，即意味著契約權利義務的高度綁定，大幅降低了流動性。如果交屋前您面臨失業或房價波動等狀況，您將面臨「違約（需支付最高房地總價 15% 的違約金）」或「硬性履約」的兩難局面。

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TWProbe 收錄最新官方修正版本（112 年 6 月 19 日修正），簽約時請務必對照此範本。

附錄：內政部版《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》全文

預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

修正日期：民國 112 年 06 月 19 日 | 生效日期：民國 112 年 07 月 01 日

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壹、應記載事項

一、契約審閱期

契約審閱期間至少 5 日。

二、賣方對廣告之義務

賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品為契約之一部分。

三、房地標示及停車位規格

需詳細記載土地坐落、房屋坐落、停車位性質（法定/增設/獎勵）、位置、型式（平面/機械）、編號、規格（長寬高）。

四、房地出售面積及認定標準

包含主建物、附屬建物（陽台）、共有部分面積。主建物占本房屋得登記總面積之比例。

五、共有部分項目、總面積及面積分配比例計算

列舉共有部分項目（門廳、樓梯間等）。

六、房地面積誤差及其價款找補

不足部分：賣方均應全部找補。
超過部分：買方只找補 2% 為限。
誤差超過 3%：買方得解除契約。

七、契約總價

分別列出土地價款、房屋價款（主建物、附屬建物、共有部分）、車位價款。

七之一、履約擔保機制

應擇一辦理：不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保、公會辦理連帶保證協定。

八、付款條件

依工程進度付款。每次付款間隔應在 20 日以上。

九、逾期付款之處理方式

滯納金按日萬分之二計算。逾期 2 個月經催告未繳，視同違約。

十、地下層、屋頂及法定空地之使用方式及權屬

法定空地為共用。屋頂不得約定專用。

十一、建材設備及其廠牌、規格

除經買方同意，不得以同級品變更。但有不可歸責事由，價值效用品質不低於原約定者不在此限。
不得使用輻射鋼筋、海砂、爐碴。

十二、開工及取得使用執照期限

應明訂開工及取得使照日期。逾期每日按萬分之五計算遲延利息。

十三、驗收

交屋保留款：買方有權保留房地總價百分之五作為交屋保留款。
瓦斯外管費用：未議定者由賣方負擔。

十四、房地所有權移轉登記期限

使照核發後 4 個月內辦理。

十五、通知交屋期限

領得使照 6 個月內通知交屋。

十六、共有部分之點交

賣方擔任管理人，管委會成立後移交。

十七、保固期限及範圍

結構部分保固 15 年；固定建材及設備保固 1 年。

十八、貸款約定

1. 貸款金額少於預定，不可歸責雙方時：差額 30% 以內由買方分期清償；超過 30% 可解約。
2. 可歸責於買方時：買方應一次給付差額。

十九、貸款撥付

產權移轉並設定抵押後撥款。

二十、房地讓與或轉售條件 (平均地權條例條款)

買方於簽約後，不得將本契約讓與或轉售與第三人。但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售不在此限。

二十一、地價稅、房屋稅之分擔比例

以交屋日為準分擔。

二十二、稅費負擔之約定

土地增值稅賣方負擔；契稅、印花稅、規費買方負擔。

二十三、賣方之瑕疵擔保責任

依民法規定。

二十四、違約之處罰

賣方違約：退款 + 賠償房地總價不低於 15%。
買方違約：賣方得沒收房地總價最高 15%。

二十四之一、個人資料之蒐集、處理及利用

應依個資法規定。

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貳、不得記載事項

一、不得約定廣告僅供參考。
二、出售標的不得包括未經依法領有建造執照之夾層設計。
三、不得使用受益面積、銷售面積等名詞。
四、不得約定買方須繳回原買賣契約書。
五、不得約定超過民法第 205 條所定週年 16% 利率之利息。
六、不得為其他違反法律強制或禁止規定之約定。
七、附屬建物除陽臺外，其餘項目不得約定計入買賣價格。

TWProbe 深度觀點：善用「5 天審閱期」

《應記載事項》第一點就明文規定：「契約審閱期間至少 5 日」。這是您最大的防禦武器。在接待中心氣氛熱烈、銷售人員不斷強調「今天不簽明天就沒了」的時候，請務必冷靜堅持：「我要把合約帶回家看 5 天。」將合約帶回家，對照本文的檢查表，甚至花費數千元請專業律師審閱，都遠比簽錯字後可能面臨的數百萬財務損失更為划算。如果建商要求您簽署「已充分審閱」並強迫當場簽約，這本身就已構成違法行為。

結論：合約是保護「先小人」的一方

預售屋買賣交易，在台灣房市中，是消費糾紛發生率相對較高的領域。在這個過程中，建商擁有專業的法務團隊，而您僅能依賴這份合約。請將這篇文章儲存於手機中，簽約時逐條核對。若建商拒絕修正明顯違反法規的條款，這應被視為一個重要的風險警訊。一個在契約階段即試圖規避責任、轉嫁風險的建商，其後續的工程品質與售後服務，亦應被納入審慎評估的範疇。

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TWProbe 編輯部聲明：本文法規內容依據內政部 112 年 6 月 19 日修正版本整理，僅供參考。實際簽約請以最新法令為準。若遇合約爭議，建議尋求專業律師協助。

資料來源 / Reference

• 內政部地政司 (預售屋買賣定型化契約專區): https://www.land.moi.gov.tw/
• 行政院消費者保護會: https://cpc.ey.gov.tw/
• 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項: https://glrs.moi.gov.tw/LawContent.aspx?id=FL003296