房子好壞它的「身分證」說了算！不動產說明書 5 大救命細節（附最新法規全文）

不動產說明書：購屋交易的關鍵風險揭露文件

在不動產交易過程中，買方常會接收到來自仲介的物件描述，例如「採光優良」、「屋主誠意出售」、「管線已全面更新」等。這些資訊固然吸引人，但在支付斡旋金之前，一份看似不起眼但具備高度法律效力的文件，其重要性遠超過口頭陳述。

它就是《不動產說明書》。

不動產說明書不僅是標的物的「身分證明」與「健康檢查報告」，更是未來若發生交易爭議時，釐清權責歸屬的「關鍵證據」。依據現行法規，不動產經紀業者有義務在解說物件時主動提供此文件，並請買方簽章確認。若說明書明確記載「無滲漏水」，而交屋後卻發現滲漏水情事，此文件將成為買方主張權益、要求賣方履行瑕疵擔保責任的有力依據。

然而，這份內容涵蓋大量專業術語的文件，常使一般購屋者僅瀏覽至簽名頁。TWProbe 編輯部將為您解析不動產說明書的核心要點，引導您有效識別潛在的「隱形負債」與「規格錯置」風險。

核心摘要：不動產說明書的關鍵風險節點

• 法律效力：不動產說明書視為買賣契約的一部分。內容若有不實（例如：隱瞞凶宅），屋主與房仲需負法律責任。
• 2026 新制：配合淨零碳排與再生能源條例，新版說明書強制揭露「建築能效標示」與「太陽光電設備」。
• 風險節點：「現況交屋」不代表免責；「嫌惡設施」需標示 300 公尺範圍；「車位產權」應釐清是公設或專有。
• 結構安全檢測：新制強化對「施工中混凝土氯離子（海砂屋指標）」與「輻射」的檢測證明要求。

實體查核：不動產說明書中五項關鍵勾選欄位解析

在不動產說明書的揭露項目中，相較於文字敘述，「勾選欄位」的資訊密度與法律約束力更高。部分經紀人或賣方可能在此處運用「資訊不對稱」手法。建議買方應仔細審閱以下五個核心檢查點：

1. 建物現況確認書：滲漏水與非自然死亡事件

• 滲漏水情形：若賣方勾選「無」，但現場勘查發現牆角有水痕或壁癌跡象，應立即拍照存證，並要求於說明書上明確註記。若勾選「有」，則須確認修繕進度、保固範圍，並明確約定修繕責任歸屬。
• 非自然死亡（凶宅）：法規要求揭露持有期間內是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡事件。需留意部分投資客可能利用「持有期間無」的文字表述，規避更早期的事故揭露。建議買方應透過多方管道進行「背景調查」，以降低「資訊不對稱」風險。

2. 周邊環境：半徑 300 公尺內的實體干擾源法規規定必須標示周邊半徑 300 公尺內的嫌惡設施。

• 潛在風險：加油站、變電所等設施通常易於辨識，但「殯儀館」、「公墓」、「顯見之私人墳墓」等嫌惡設施有時會被刻意淡化處理。若地圖顯示周邊環境複雜，建議買方務必進行「實地勘查」，以確認實際狀況。

3. 停車位：產權歸屬與使用權限

購屋時不應僅憑口頭告知「有車位」，務必仔細審閱說明書上關於停車位的「權利種類」。

• 應釐清停車位屬於「專有」或「共有」，以及其性質是「法定停車位」或「獎勵增設停車位」。這些分類將直接影響該車位是否能獨立買賣、是否具備獨立產權，以及未來是否可能面臨管理委員會的權限調整或收回風險。

TWProbe 房市百科：現況交屋（As-is Handover）

「現況交屋」是買賣合約中常見的條款，賣方常以此主張免除「瑕疵擔保責任」。然而，根據司法實務判例，所謂「現況」僅限於「雙方在簽約時已明確知曉並已揭露的瑕疵」。若簽約時存在未被發現的重大瑕疵（例如：壁癌被家具遮擋、滲漏水跡象被重新粉刷掩蓋），即使簽署了現況交屋條款，買方仍有權依據民法主張減價或請求損害賠償。此為保障買方權益的關鍵法律原則。

2026 年新制：不動產說明書的增修重點解析

為因應民國 115 年（2026 年）新法規的實施，不動產說明書已增訂多項關鍵揭露事項。這些修訂對於計畫購買「新成屋」或「預售屋」的消費者而言，具備高度的實務參考價值。

附錄：內政部《不動產說明書應記載及不得記載事項》法規全文

為提供讀者最完整的參考依據，TWProbe 編輯部已整理民國 115 年 1 月 13 日修正發布（並於 115 年 4 月 1 日施行）的最新法規全文。建議您在審閱不動產經紀業者提供的說明書時，可隨時參照此法規，以核對其內容是否符合規範，避免「資訊不對稱」或「規格錯置」的風險。

不動產說明書應記載及不得記載事項

修正日期：民國 115 年 01 月 13 日｜施行日期：民國 115 年 04 月 01 日

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壹、應記載事項

一、土地（素地）

（一）標示及權利範圍：

• 坐落之縣（市）、鄉（鎮、市、區）、段、小段、地號。
• 面積。
• 權利範圍。
• 地籍圖及土地相關位置略圖等。

（二）土地所有權人或他項權利人（登記簿有管理人時並應載明）。

（三）交易權利種類及其登記狀態：（詳如登記謄本）

• 所有權（單獨或持分共有）。
• 他項權利（包括：地上權、永佃權、農育權、不動產役權、抵押權、典權、耕作權）。
• 有無信託登記？若有，應敘明信託契約之主要條款內容。
• 基地權利有無設定負擔（例如：查封、假扣押、預告登記等）。

（四）目前管理與使用情況：

• 是否有依慣例使用之現況。
• 有無共有人分管協議。
• 有無出租或出借。
• 有無被他人無權占用。
• 有無供公眾通行之私有道路。

（五）使用管制內容：

• 使用分區或編定（都市／非都市土地）。
• 法定建蔽率、容積率。
• 是否屬不得興建農舍之農業用地。
• 是否位屬山坡地、水土保持區、河川區域、飲用水保護區、土壤污染場址等。

（六）重要交易條件：

• 交易種類、價金、付款方式。
• 稅費與規費負擔方式。
• 有無解約、違約之處罰。

（七）其他重要事項：

• 周邊環境：300 公尺內重要設施（市場、學校、變電所、殯儀館、墳墓、加油站等）。
• 是否已辦理地籍圖重測。
• 是否有被越界建築。
• 是否公告徵收。
• 有無電力、自來水、天然瓦斯、排水等基礎設施。

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二、成屋

（一）建築改良物（建物）

• 建物標示、權利範圍及用途（含未登記之增建、違章建築）。
• 建物型態與現況格局（房間、廳、衛浴數）。
• 建物權利種類及其登記狀態（含抵押權、限制登記）。
• 建物目前管理與使用情況（有無出租、占用、積欠管理費、水電供應）。
• 建築能效情形：有無取得建築能效標示？若有，應敘明其能效標示等級、核發日期及證書效期。
• 建物瑕疵情形：
  • 有無混凝土中水溶性氯離子含量及輻射檢測？
  • 是否有滲漏水情形。
  • 有無違建或禁建情事。
  • 是否曾發生火災、地震受損（危險建築）。
  • 凶宅條款：持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。
• 停車位記載情形（產權、型式、編號）。

（二）基地

• 標示、權利範圍、使用管制內容（同土地篇）。

（三）其他重要事項

• 周邊環境（300 公尺內嫌惡設施）。
• 是否為山坡地住宅社區。
• 中繼幫浦、基地台設施所在樓層。

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三、預售屋

（一）建物

• 坐落、型態與格局。
• 建照日期字號。
• 出售面積及權利範圍（主建物、附屬建物、共有部分、車位占比）。
• 主要建材及廠牌、規格。
• 工程進度（開工、完工、交屋、保固）。
• 管理與使用規劃（含太陽光電發電設備位置）。
• 建物瑕疵擔保：交屋時有無檢附建築物混凝土氯離子含量檢測報告及施工中建築物出具無放射性污染證明。

（二）基地

• 標示、面積、權利範圍、使用管制。

（三）重要交易條件

• 價金、付款、稅費、履約保證機制。

（四）其他重要事項

• 周邊環境。
• 毗鄰範圍有無其他建案。
• 近五年有無水災淹水紀錄。

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貳、不得記載事項

• 不得記載本說明書內容僅供參考。
• 不得記載繳回不動產說明書。
• 不得使用實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞。
• 預售屋出售標的，不得記載未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。
• 不得記載以不動產委託銷售標的現況說明書…替代不動產說明書之內容。
• 不得記載房價有上漲空間或預測房價上漲之情形。

TWProbe 深度觀點：別讓「屋主自售」成為法規漏洞

《不動產說明書應記載及不得記載事項》主要規範「不動產經紀業」的義務。若買方選擇直接與「屋主自售」的物件進行交易，儘管屋主無行政義務製作此說明書，但依據《民法》規定，賣方仍須承擔「瑕疵擔保責任」。為確保交易安全，強烈建議買方即使是私下交易，亦應參照此官方範本，要求屋主逐項揭露並簽字確認，避免僅憑口頭承諾即簽約，此為保障自身權益的關鍵防線。

結論：掌握不動產說明書，提升購屋決策能力

購置不動產是個人財務規劃中的重大決策。為避免因「資訊不對稱」導致的潛在財務風險，建議買方在審閱不動產經紀業者提供的說明書時，應參照本文所提供的解析與對照原則。透過系統性地檢視，您將能將原本晦澀的專業文件，轉化為保障自身權益的實用工具，從而提升購屋決策的精準度與安全性。

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TWProbe 編輯部聲明

本文所附法規全文為政府公開資訊整理，僅供參考。法規若有最新修正，應以內政部地政司公告為準。不動產交易涉及個案差異，建議簽約前諮詢專業代書或律師。

資料來源／Reference

• 內政部地政司全球資訊網
• 全國法規資料庫
• 內政部主管法規查詢系統 – 不動產說明書 PDF 下載