土地稅法 • 一生一次自用優惠
土地增值稅三級累進與自用 10% 精算器
土增稅是賣方最大的一筆移轉稅,卻最常被「等收到稅單才知道」:它按公告現值的漲價倍數 20% / 30% / 40% 三級累進,持有夠久有減徵,自用住宅還有一生一次的 10% 優惠 —— 同一塊地,身分不同稅額可以差三倍。簽約前先算,才知道底價該守在哪裡。
TWProbe 房產觀測站•依土地稅法第 33、34 條核實
文章編號：TL-LAND_VALUE_INCREMENT_TAX-2026
一、概念解析與核心公式
課稅基礎是漲價總數額:本次公告移轉現值,減去「前次移轉現值 × 物價指數調整」,再減去有憑證的改良土地費用。稅率看漲價「倍數」而非金額 —— 前次現值越低(持有越久、越早取得),倍數越容易跳級。
[三級累進速算(a=漲價總數額,b=調整後前次現值)]
倍數 < 1:稅 = a × 20%
1 ≤ 倍數 < 2:稅 = a × 30% − b × 10%
倍數 ≥ 2:稅 = a × 40% − b × 30%
自用住宅(一生一次):稅 = a × 10%
二、政策法規與實務地雷
- 地雷一:一生一次用掉就沒了。自用 10% 優惠每人終身一次;小額移轉先用掉,日後高額移轉只能適用一般稅率。 另有「一生一屋」條款可重複適用,但條件嚴苛(名下僅一屋、設籍連續 6 年)。
- 地雷二:出售前一年不得出租或營業。自用優惠要求出售前 1 年內無出租、無營業事實;一張短期租約就足以讓稅額翻倍。
- 地雷三:土增稅與房地合一稅是兩筆稅。土增稅課土地公告現值的漲幅,房地合一稅課實際獲利 —— 已課土增稅的漲價總數額可自房地合一稅基減除,兩張稅單要合併規劃,見房地合一稅精算器。
三、專家防護解套 SOP 策略
先調前次現值資料
向地政事務所申請土地登記謄本與前次移轉現值,搭配本工具預估稅額,再談底價。
精算一生一次的使用時點
用本工具比較「這件省多少」與「留給未來高額移轉省多少」,額度用在刀口上。
交易總稅負合併試算
土增稅 + 房地合一稅 + 規費要一起看,交易摩擦成本全貌見交易規費精算。