房地合一 2.0 • 自住免稅條款
房地合一稅 2.0 應納稅額精算器
2021 年 7 月起的房地合一 2.0 讓「什麼時候賣」直接決定稅率:持有兩年內賣,獲利的 45% 繳給國庫;撐過十年只剩 15%;符合自住六年條款,400 萬以內一毛不用繳。 這個工具把持有年數、費用推計與土地漲價總數額減除一次算清 —— 賣屋議價前,先知道自己真正能拿走多少。
TWProbe 房產觀測站•依所得稅法第 14-4、14-5 條核實
文章編號：TL-HOUSING_SALES_TAX-2026
一、概念解析與核心公式
課稅所得不是「賣價減買價」:可減除的還有取得與移轉費用(未附單據按成交價 5% 推計、上限 30 萬),以及已課過土增稅的土地漲價總數額(避免同一筆增值被課兩次)。稅率完全取決於持有年數,自住條款則自成一格。
[核心公式]
課稅所得 = 成交價 − 取得成本 − 費用 − 土地漲價總數額
一般稅率:≤2 年 45%|2–5 年 35%|5–10 年 20%|>10 年 15%
自住:稅 = max(0, 所得 − 400 萬) × 10%
二、政策法規與實務地雷
- 地雷一:持有年數差一天,稅率差一級。持有期間從取得移轉登記日起算到交易日;在 2 年、5 年、10 年關口前後幾天出售,稅額可能差數十萬 —— 簽約前先核對登記謄本上的日期。
- 地雷二:繼承與贈與取得的成本是公告現值。受贈或繼承房產的「取得成本」以受贈時的房屋評定現值與公告土地現值計, 遠低於市價 —— 出售時課稅所得會異常龐大,詳見繼承贈與稅務精算。
- 地雷三:自住條款的六年是「連續」。設籍中斷、期間出租或供營業使用,即喪失 400 萬免稅資格;且以出售前 6 年為觀察期間,每次適用需間隔 6 年。
三、專家防護解套 SOP 策略
卡年限再賣
距離下一個稅率級距不到半年時,評估延後過戶;稅級差常大於這段期間的持有成本。
單據全留存
裝修、仲介費、代書費逐項舉證可突破 30 萬推計上限;發票抬頭需為所有權人。
換屋先算重購退稅
自住換屋兩年內買回,可依重購退稅精算儀全額或按比例退稅。