交易成本透明化 • 法定上限檢查
仲介服務費分攤與買賣雙方實拿精算器
服務費是台灣中古屋交易最大的單筆隱形成本:2,000 萬的物件,合計 6% 就是 120 萬。這個工具把「仲介收多少、買方實付多少、賣方實拿多少」三個數字攤開 —— 議價時談的應該是買方實付總成本,設底價時守的應該是賣方實收淨額, 而不是合約上的表面成交價。
TWProbe 房產觀測站•依內政部報酬計收標準核實
文章編號：TL-BROKERAGE_FEE-2026
一、概念解析與核心公式
內政部「不動產仲介經紀業報酬計收標準」規定:經紀業向買賣雙方收取的報酬合計不得超過成交價金的 6%。 市場慣例是買方 1–2%、賣方 3–4% —— 但慣例不是法定,每一個百分點都可議。
[三個關鍵數字]
1. 買方實付總成本 = 成交價 × (1 + 買方費率)
2. 賣方實收淨額 = 成交價 × (1 − 賣方費率)
3. 合法性檢查:買方費率 + 賣方費率 ≤ 6%
二、政策法規與實務地雷
- 地雷一:服務費談判的時點錯誤。簽委託或斡旋時才是談費率的時機;成交後才要求折讓,仲介已無讓利誘因, 口頭承諾的「服務費再談」幾乎必然落空 —— 費率請寫進委託契約。
- 地雷二:成交價被服務費結構扭曲。仲介的收入是成交價的函數,「幫你多殺 50 萬」與「服務費少收 20 萬」對仲介是完全不同的成本 —— 議價卡關時,把戰場從房價移到費率往往更容易成交。
- 地雷三:超收不當然無效,但可拒付。合計超過 6% 的約定違反主管機關規定,超收部分可依法主張返還; 留存委託書與收據是唯一的舉證工具。