收支比 (DTI) 風控最高可買房價推算
購屋負擔能力與最高可買房價精算機
許多買方常以「現有自備款」直覺推算能買多貴的房子，卻忽略了銀行對負債佔收入比 (Debt-to-Income, DTI) 的嚴苛風控限制。本工具協助您結合家庭月收入、既有債務與房貸利率，精密反推最高安全房貸額度與可承受之房屋總價。
TWProbe 房產觀測站•銀行申貸風控法規核實
文章編號：TL-AFFORDABILITY-2026
一、概念解析與核心公式
購屋負擔能力的黃金衡量指標為「負債比 (DTI)」。銀行在審核房貸申請時，會將申請人每月所有固定債務（房貸本息 + 信貸 + 車貸 + 信用卡分期）除以扣繳憑單之每月平均淨收入。當 DTI 超過 35%~40% 時，銀行即會認定借款人財務風險過高。
[購屋負擔能力反推數學模型]
1. 最高可承受房貸月付金 = (每月淨收入 × DTI 上限%) - 每月既有債務
2. 最高可貸本金 (P) = PMT_max × [ (1+r)^n - 1 ] / [ r(1+r)^n ]
3. 可負擔最高房屋總價 = 最高可貸本金 + 現有可動用自備款
二、政策法規與實務審核地雷
1. 忽略既有信用貸款對 DTI 的加倍扣抵效應
信貸年限短、月負擔極高，100 萬信貸每月可能需還 1.5 萬元，會直接佔據大量 DTI 額度，進而壓縮數百萬元的房貸可貸空間。
2. 央行選擇性信用管制下的成數上限瓶頸
受限於央行第七波信用管制，特定受限戶成數可能降至 5 成，即使 DTI 充足，自備款比例仍大幅提高。
3. 未預留交屋契稅、代書規費與裝修沉沒成本
若將所有現金全部列入頭期款，交屋時將無力支付契稅、印花稅、代書費與基礎電氣修繕費用。
三、專家防護解套 SOP 策略
SOP 策略一
申貸前優先清償高月付信貸
在向銀行提出房貸申請前 3 個月，清償所有小額高月負擔信貸，釋放 DTI 額度。
釋放 DTI 核貸空間
SOP 策略二
恪守 DTI 35% 安全黃金線
將房貸月負擔壓低在家庭淨收入 35% 以內，預留升息 2 碼及日常流動性緩衝區。
建立收支安全防線
SOP 策略三
導入 40 年期與政策低利槓桿
首購族可優先採用新青安 40 年期方案，降低各期 PMT，擴大最高可負擔房屋總價。
長年期方案平抑月付