商用收益 • 招租決策模型
商用空置損益兩平與招租讓價策略精算器
「再等等,總會有人用開價租」是商辦與店面房東最貴的一句話:空置一個月損失的是 8.3% 的年租金,而降租 5% 全年才損失 0.6 個月租。等待與讓價是同一筆機會成本的兩種形態 —— 這個工具把兩條路的首年淨收益攤開,算出你的開價值得等幾個月。
TWProbe 房產觀測站•機會成本模型 • 假設全揭露
文章編號：TL-VACANCY_BREAKEVEN-2026
一、概念解析與核心公式
降租 d% 的全年代價是 12 × d 個月租;空置 m 個月的代價是 m 個月租。 兩者相等時就是損益兩平點:m = 12 × d。降租 10% 的兩平點只有 1.2 個月 —— 只要預期空置超過五週,讓價就是數學上的正確答案。 本模型不含招租廣告費與仲介費,納入後兩平點只會更短。
[首年淨收益對決]
堅持開價 = (12 − 空置月數) × 月租 − 年持有成本
降租成交 = 12 × 月租 × (1 − 降幅) − 年持有成本
損益兩平空置月數 = 12 × 降幅
二、政策法規與實務地雷
- 地雷一:空置期間稅負不會歸零。空置的房屋稅適用非自住稅率、地價稅按一般用地 10‰ 課徵;空置不只沒收入,持有成本反而在最高檔。
- 地雷二:名目租金的錨定效應。許多房東拒絕降租是怕「拉低行情、影響資產估值」;實務上銀行鑑價看的是 實際租約與收益還原法 —— 一份 95 折的有效租約,估值高於一紙空置的開價。
- 地雷三:長約鎖定低價的複利代價。降租換來的若是 5 年不可調整長約,讓價成本是 60 × d 個月租而非 12 × d; 讓價應搭配較短年限或逐年調整條款。