第二戶限貸成數與資金自備率精算引擎
因應中央銀行第二戶購屋貸款成數上限緊縮至 6 成且全面取消寬限期之政策規定，精算買方名下第二戶房屋之頭期款自備率、自備款補足缺口與月本息攤還壓力。
一、概念解析與核心公式
中央銀行第七波選擇性信用管制(113 年 9 月 20 日起)將自然人第二戶購屋貸款的適用範圍 由特定地區擴大至全國:名下已有 1 戶有房屋貸款登記者，再購買第 2 戶時最高貸款成數受限，且原則上取消寬限期 (No Grace Period)，購屋者首月即須開始攤還本息。成數上限其後於 115 年 3 月 20 日由 5 成放寬為 6 成，本頁公式與預設值均以現行的 6 成為準。 寬限期另有例外:符合實質換屋自住條件者(如 18 個月內出售舊屋)得不受此限。
1. 第二戶最高可貸金額 = Min(合約成交價, 銀行鑑價金額) × 60%
2. 第二戶必要自備款額度 = 房屋成交總價 × 40% ＋ 買賣相關交易規費
3. 成數限縮自備缺口 = 成交總價 × (原預計成數 - 60%)
二、政策法規與實務審核地雷
1. 舊屋連帶保證人或共同借款人身份誤判
即使舊屋產權登記於配偶名下，若自己擔任舊屋房貸之主借款人或連帶保證人，個人 JCIC 聯徵仍會被銀行認定名下已有 1 筆房貸。
2. 先買後賣切結書違約條款履約風險
若申請「先買後賣 1 年內切結出售舊屋」以爭取 7 成貸款，一旦 1 年內因市場變化未能成功售出，銀行將立即索回 2 成成數差額並追繳違約利息。
3. 取消寬限期致首月本息攤還壓力暴增 2.5 倍
在缺少 3~5 年寬限期緩衝下，第二戶房貸首月即需本息攤還，每月現金流負擔直衝原預估寬限期金額的 2.5 至 3 倍。
三、專家防護解套 SOP 策略
夫妻產權與貸款規劃
簽約前精確盤點夫妻雙方名下房貸與聯徵狀況，將第二戶房屋產權與借款人名義登記於名下完全無房貸負擔之一方。
優先清償舊屋房貸
在新屋對保核貸前，優先運用手頭現金或合規資產結清塗銷第一戶舊屋房貸，還原為名下無房貸之「首購/第一戶」優惠資格。
簽署 1 年切結條款
若無法先賣後買，向銀行爭取簽訂「1 年內完成舊屋移轉切結書」，備妥合理開價與售屋委託證明以爭取 7 成貸款與流動性彈性。