綜所稅第 5 類 • 公益出租人減免
個人房東租賃所得稅與公益出租人省稅精算器
房東的真實投報率是「稅後」投報率:租金併入綜所稅,邊際稅率 30% 的房東,每收 3 萬月租就有近 3,500 元繳回國庫。而只要租給領租金補貼的房客, 就自動成為公益出租人 —— 每月 1.5 萬免稅、費用率放寬到 60%, 省稅幅度往往超過一整個月租金。這個工具把兩種身分並排精算。
TWProbe 房產觀測站•依所得稅法第 14 條、住宅法第 15 條核實
文章編號：TL-RENTAL_INCOME_TAX-2026
一、概念解析與核心公式
租賃所得屬綜所稅第 5 類:租金收入減必要費用後,併入年度所得按邊際稅率課稅。 未逐項舉證時,財政部核定的必要費用率為 43%(土地出租僅能減地價稅); 公益出租人則適用「免稅額 + 更高費用率」的雙重優惠。
[兩種身分的稅基]
一般房東:所得 = 年租金 × (1 − 43%)
公益出租人:所得 = (月租 − 15,000) × 12 × (1 − 60%)
稅額 = 所得 × 綜所稅邊際稅率(5–40%)
二、政策法規與實務地雷
- 地雷一:「不報租金」的風險越來越高。房客申請租金補貼、報稅列舉租金支出、遷入戶籍,都會讓租賃事實進入官方資料; 被查獲短漏報除補稅外另有罰鍰,且租約中「房客不得申請補貼」之約定違反住宅法,無效。
- 地雷二:公益出租人不用自己申請。房客獲租金補貼核定後,主管機關直接認定房東為公益出租人並通知稅捐機關; 優惠涵蓋綜所稅、房屋稅(自住稅率)與地價稅(自用稅率),三稅並行。
- 地雷三:高租金、高稅率者應精算法人化。邊際稅率 30% 以上且多屋收租者,設立公司收租(營所稅 20%)可能更有利,交叉點見法人收租黃金交叉精算。
三、專家防護解套 SOP 策略
主動擁抱補貼房客
租給補貼戶自動取得公益出租人三稅優惠;用本工具量化,省稅常大於「風險溢價」。
用稅後月租定價
開價時以稅後實質月租回推;真實投報率請搭配真實資本化率引擎驗證。
修繕單據逐項留存
大修年度逐項舉證(折舊、修理費、保險費、貸款利息)可能超過 43% 推計,擇高適用。