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2026 房屋過戶費用有哪些？契稅、印花稅、代書費與規費明細試算全攻略

<div className="border border-blue-100 bg-blue-50/40 rounded-2xl p-6 my-8"> <div className="flex items-center gap-2.5 mb-3 text-blue-800"> <svg className="w-5 h-5 text-blue-600 inline-block align-middle mr-2" fill="none" stroke="currentColor" strokeWidth="2.5" viewBox="0 0 24 24" xmlns="http://www.w3.org/2000/svg"><circle cx="12" cy="12" r="10"/><circle cx="12" cy="12" r="6"/><circle cx="12" cy="12" r="2"/></svg> <h3 className="font-bold text-base m-0">頁首情境定位與分流</h3> </div> <div className="text-slate-600 text-sm leading-relaxed mb-4"> 針對房屋買賣、繼承與贈與過戶流程，提供買方與賣方過戶稅費負擔歸屬、代書費行情標準、契稅算式與 1,500 萬成交案例之實務試算。 </div> <div className="grid grid-cols-1 sm:grid-cols-2 gap-4 pt-4 border-t border-slate-100 text-xs"> <div> <span className="font-semibold text-slate-700"><svg className="w-4 h-4 text-rose-500 inline-block align-middle mr-1.5" fill="none" stroke="currentColor" strokeWidth="2.5" viewBox="0 0 24 24" xmlns="http://www.w3.org/2000/svg"><circle cx="12" cy="12" r="10" /><circle cx="12" cy="12" r="6" /><circle cx="12" cy="12" r="2" /></svg>適合讀者：</span> <ul className="list-disc pl-4 mt-1 text-slate-500 space-y-1"> <li>即將進行簽約過戶，欲計算自身需準備多少過戶現金規費之買方</li> <li>欲了解代書費收費參考表與履約保證手續費平攤規則之買賣雙方</li> <li>欲釐清契稅、土地增值稅與房地合一稅支付責任之置產人</li> </ul> </div> <div> <span className="font-semibold text-slate-700"><svg className="w-4 h-4 text-blue-500 inline-block align-middle mr-1.5" fill="none" stroke="currentColor" strokeWidth="2" viewBox="0 0 24 24" xmlns="http://www.w3.org/2000/svg"><path d="M10 13a5 5 0 0 0 7.54.54l3-3a5 5 0 0 0-7.07-7.07l-1.72 1.71" /><path d="M14 11a5 5 0 0 0-7.54-.54l-3 3a5 5 0 0 0 7.07 7.07l1.71-1.71" /></svg>姊妹篇引導：</span> <ul className="list-disc pl-4 mt-1 text-slate-500 space-y-1"> <li>買房斡旋金全額退款SOP？請讀 <a href="/blog/earnest-money-vs-letter-of-intent" className="text-blue-600 hover:underline">斡旋金與要約書防坑指南</a></li> <li>理財型房貸資金流向金檢？請讀 <a href="/blog/wealth-mortgage-liquidity-risks" className="text-blue-600 hover:underline">理財型房貸陷阱解析</a></li> </ul> </div> </div> </div> <div className="bg-slate-50 border border-slate-200 rounded-xl p-6 my-6 shadow-sm"> <h3 className="text-xl font-bold text-slate-800 mt-0 mb-4 flex items-center"> <span className="bg-blue-600 text-white w-6 h-6 rounded-full inline-flex items-center justify-center text-sm mr-2"> <svg width="14" height="14" viewBox="0 0 24 24" fill="none" stroke="currentColor" strokeWidth="3" strokeLinecap="round" strokeLinejoin="round"><path d="M12 8v4"/><path d="M12 16h.01"/></svg> </span> 30 秒精華速讀 </h3> <ul className="space-y-3 text-slate-700 m-0"> <li className="flex items-start"> <span className="text-blue-500 mr-2 font-bold">■</span> <div><strong>買方負擔核心規費（約成交總價 1% 至 2%）</strong>：過戶時買方主要支付「契稅」（房屋核定現值 × 6%）、「地政登記規費與書狀費」（申報地價 × 0.1% + 80元/張），以及「過戶代書費」（約 1.2 萬至1.8 萬元）。</div> </li> <li className="flex items-start"> <span className="text-blue-500 mr-2 font-bold">■</span> <div><strong>賣方負擔獲利稅費</strong>：賣方主要負擔「土地增值稅」（自用優惠 10% / 一般 20% 至 40%）與「房地合一稅 2.0」（依持有年限 15%至45%）。</div> </li> <li className="flex items-start"> <span className="text-blue-500 mr-2 font-bold">■</span> <div><strong>共同平攤費用</strong>：履約保證手續費（成交總價萬分之六，即 0.06%，買賣雙方各平攤萬分之三 0.03%）與印花稅（契約現值 0.1%）。</div> </li> </ul> </div> 在房屋買賣交易完成簽約後，進到地政士（代書）過戶階段時，買賣雙方常因為「這筆費用到底該誰付？」而產生爭議。許多首購族只準備了頭期款，卻忽視了過戶時還需要準備一筆數萬至數十萬元的契稅、登記規費與代書服務費。本文將依據財政部賦稅署與地政司最新規定，為您拆解房屋過戶 6 大稅費明細與 1,500 萬房屋過戶實例試算。 <PropertyTransferFeeBreakdownSvg1 /> <div className="rounded-xl border border-blue-100 bg-blue-50/30 p-5 my-8 text-sm text-slate-700"> <div className="flex items-center gap-2 font-semibold text-slate-900 mb-2.5"> <span className="h-2 w-2 rounded-full bg-blue-600 inline-block"></span> <span>關鍵議題深度導讀</span> </div> <ul className="mt-2 space-y-1.5 list-disc pl-4 text-xs sm:text-sm"> <li><a href="/blog/2026-house-tax-calculator-guide" className="text-twp-accent font-semibold hover:underline">2026買房隱藏成本：1500萬房子過戶稅費與代書費精算</a></li> <li><a href="/blog/home-buying-hidden-friction-costs" className="text-twp-accent font-semibold hover:underline">買房隱藏成本解密：地政規費、代書費與產權移轉的摩擦成本精算</a></li> </ul> </div> ## 一、買方 vs 賣方房屋過戶稅費歸屬對照表在標準不動產買賣契約書中，各項過戶費用之責任歸屬如下： <div className="overflow-x-auto my-8 border border-slate-200 rounded-xl shadow-sm"> <table className="min-w-full text-left text-sm text-slate-800"> <thead className="bg-slate-100 text-slate-600 font-bold border-b border-slate-200"> <tr> <th className="px-4 py-3 w-1/4">費用項目</th> <th className="px-4 py-3 w-1/4">責任歸屬</th> <th className="px-4 py-3 w-2/4">計算公式與市場參考標準</th> </tr> </thead> <tbody className="divide-y divide-slate-200"> <tr className="bg-white"> <td className="px-4 py-4 font-semibold text-blue-600">契稅 (Deed Tax)</td> <td className="px-4 py-4 text-blue-600 font-semibold">買方全額負擔</td> <td className="px-4 py-4 text-slate-700">房屋核定評定現值 × 6%（非成交總價！）</td> </tr> <tr className="bg-slate-50"> <td className="px-4 py-4 font-semibold text-slate-600">地政登記規費與書狀費</td> <td className="px-4 py-4 text-blue-600 font-semibold">買方全額負擔</td> <td className="px-4 py-4 text-slate-700">申報地價/房屋評定現值 × 0.1% + 書狀費 80 元/張</td> </tr> <tr className="bg-white"> <td className="px-4 py-4 font-semibold text-rose-600">土地增值稅 (LVIT)</td> <td className="px-4 py-4 text-rose-600 font-semibold">賣方全額負擔</td> <td className="px-4 py-4 text-slate-700">自用住宅優惠稅率 10% / 一般累進稅率 20% 至 40%</td> </tr> <tr className="bg-slate-50"> <td className="px-4 py-4 font-semibold text-rose-600">房地合一稅 2.0</td> <td className="px-4 py-4 text-rose-600 font-semibold">賣方全額負擔</td> <td className="px-4 py-4 text-slate-700">課稅所得 × 持有天數稅率（15% 至 45%）</td> </tr> <tr className="bg-white"> <td className="px-4 py-4 font-semibold text-slate-600">印花稅 (Stamp Tax)</td> <td className="px-4 py-4 text-slate-700">買賣雙方各半（或買方付）</td> <td className="px-4 py-4 text-slate-700">公契金額（房屋評定現值 + 申報地價）× 0.1%</td> </tr> <tr className="bg-slate-50"> <td className="px-4 py-4 font-semibold text-slate-600">履約保證專戶手續費</td> <td className="px-4 py-4 text-slate-700">買賣雙方各半平攤</td> <td className="px-4 py-4 text-slate-700">成交總價 0.06%（雙方各付 0.03%，例如 1500 萬各付 4,500 元）</td> </tr> </tbody> </table> </div> ### 過戶途徑比較：買賣過戶 vs 贈與過戶 vs 繼承過戶 <div className="overflow-x-auto my-8 border border-slate-200 rounded-xl shadow-sm"> <table className="min-w-full text-left text-sm text-slate-800"> <thead className="bg-slate-100 text-slate-600 font-bold border-b border-slate-200"> <tr> <th className="px-4 py-3 w-1/4">過戶途徑</th> <th className="px-4 py-3 w-1/4">主要課徵稅目</th> <th className="px-4 py-3 w-1/4">土地增值稅與契稅</th> <th className="px-4 py-3 w-1/4">未來出售房地合一稅成本</th> </tr> </thead> <tbody className="divide-y divide-slate-200"> <tr className="bg-white"> <td className="px-4 py-4 font-semibold text-blue-600">一般買賣過戶</td> <td className="px-4 py-4 text-slate-700">契稅 6%、土增稅、印花稅</td> <td className="px-4 py-4 text-slate-700">需依法申報繳納土增稅與契稅</td> <td className="px-4 py-4 text-blue-600 font-semibold">取得成本為實際成交市價，日後節稅效果最佳</td> </tr> <tr className="bg-slate-50"> <td className="px-4 py-4 font-semibold text-slate-600">親屬贈與過戶</td> <td className="px-4 py-4 text-rose-600 font-semibold">贈與稅（免稅額 244 萬/年）、契稅 6%</td> <td className="px-4 py-4 text-slate-700">受贈人需繳納契稅與土增稅</td> <td className="px-4 py-4 text-rose-600 font-semibold">取得成本僅認定為公告現值，日後賣房稅負極重</td> </tr> <tr className="bg-white"> <td className="px-4 py-4 font-semibold text-emerald-600">遺產繼承過戶</td> <td className="px-4 py-4 text-emerald-600 font-semibold">遺產稅（免稅額 1,333 萬元）</td> <td className="px-4 py-4 text-emerald-600 font-semibold">免徵土地增值稅，免徵契稅</td> <td className="px-4 py-4 text-slate-700">取得成本認定為繼承時公告現值</td> </tr> </tbody> </table> </div> ## 二、核心稅費計算公式算式在進行過戶現金準備時，讀者可利用以下法定算式評估各項規費： <div className="bg-slate-50 border border-slate-200 rounded-xl p-5 my-6 space-y-4"> <div> <div className="font-bold text-slate-800 text-base mb-1">1. 契稅算式 (Deed Tax Formula)</div> <div className="font-mono text-sm bg-white p-3 rounded-lg border border-slate-200 text-blue-700 font-semibold"> 契稅應納稅額 = 房屋核定評定現值 × 6% </div> <div className="text-xs text-slate-500 mt-1.5"> 心算口訣：契稅算房屋評定現值，非買賣成交總價。通常中古屋評定現值約 20 萬至 60 萬元，契稅落在 1.2 萬至 3.6 萬元之間。 </div> </div> <div className="border-t border-slate-200 pt-3"> <div className="font-bold text-slate-800 text-base mb-1">2. 地政登記規費與設定規費算式</div> <div className="font-mono text-sm bg-white p-3 rounded-lg border border-slate-200 text-slate-800 space-y-1"> <div>所有權移轉登記規費 = (申報地價與評定現值總額) × 0.1% + (權狀張數 × 80元)</div> <div>房貸抵押權設定登記規費 = (房貸核貸金額 × 1.2) × 0.1%</div> </div> </div> </div> <InlineArticleCard slug="2026-house-tax-calculator-guide" /> ## 三、2026 地政士（代書）服務費收費參考行情表地政士代書收費依據地區與案件複雜度有所差異，常見服務費用標準如下： <div className="overflow-x-auto my-8 border border-slate-200 rounded-xl shadow-sm"> <table className="min-w-full text-left text-sm text-slate-800"> <thead className="bg-slate-100 text-slate-600 font-bold border-b border-slate-200"> <tr> <th className="px-4 py-3 w-1/3">代書服務項目</th> <th className="px-4 py-3 w-1/3">市場收費行情範疇</th> <th className="px-4 py-3 w-1/3">備註說明</th> </tr> </thead> <tbody className="divide-y divide-slate-200"> <tr className="bg-white"> <td className="px-4 py-4 font-semibold text-slate-600">買賣移轉登記代理費（過戶代書費）</td> <td className="px-4 py-4 text-blue-600 font-semibold">12,000 元至 18,000 元 / 棟</td> <td className="px-4 py-4 text-slate-700">包含一棟一基地，多筆地號每加一筆加收 1,000至2,000 元</td> </tr> <tr className="bg-slate-50"> <td className="px-4 py-4 font-semibold text-slate-600">抵押權設定登記代理費（房貸設定）</td> <td className="px-4 py-4 text-slate-700">4,000 元至 6,000 元 / 件</td> <td className="px-4 py-4 text-slate-700">買方向銀行申辦房貸設定抵押權代辦費</td> </tr> <tr className="bg-white"> <td className="px-4 py-4 font-semibold text-slate-600">塗銷登記代辦費（賣方原房貸塗銷）</td> <td className="px-4 py-4 text-slate-700">2,500 元至 4,000 元 / 件</td> <td className="px-4 py-4 text-slate-700">賣方結清舊房貸後向地政事務所塗銷設定代辦費</td> </tr> <tr className="bg-slate-50"> <td className="px-4 py-4 font-semibold text-slate-600">實價登錄申報代理費</td> <td className="px-4 py-4 text-slate-700">2,000 元至 3,000 元 / 件</td> <td className="px-4 py-4 text-slate-700">依法代為申報實價登錄之電腦作業服務費</td> </tr> </tbody> </table> </div> ## 四、實例試算與互動試算工具假設買方在台北市購買一間成交總價 <strong>1,500 萬</strong> 的中古大樓（房屋評定現值 60 萬元，申報地價總額 100 萬元），銀行核貸 8 成（貸款 1,200 萬元）： ### 買方過戶規費費用明細 1. <strong>契稅</strong>：`60 萬元 (評定現值) × 6% = 36,000 元` 2. <strong>地政登記規費</strong>：`100 萬 × 0.1% + 80 元/張 (2張權狀) = 1,160 元` 3. <strong>抵押權設定地政規費</strong>：`1,200 萬 × 1.2 (設定金額 1440萬) × 0.1% = 14,400 元` 4. <strong>印花稅</strong>：`(60萬 + 100萬) × 0.1% = 1,600 元` 5. <strong>過戶與貸款設定代書費</strong>：`15,000 元 (過戶) + 5,000 元 (設定) + 2,500 元 (實價登錄) = 22,500 元` 6. <strong>履約保證費</strong>：`1,500 萬 × 0.03% = 4,500 元` > <strong>買方過戶現金預算總結</strong>： > 買方除頭期款外，需額外準備約 <strong>80,160 元</strong> 之現金過戶規費預算。 <div className="my-8 flex gap-4 bg-slate-50 border border-slate-200/60 p-5 rounded-xl not-italic text-slate-700 shadow-sm relative overflow-hidden group hover:border-slate-300 transition-colors"> <div className="absolute left-0 top-0 bottom-0 w-1.5 bg-twp-accent rounded-l-xl"></div> <div className="flex-shrink-0 text-twp-accent mt-0.5"> <svg xmlns="http://www.w3.org/2000/svg" viewBox="0 0 24 24" fill="currentColor" className="w-5 h-5 opacity-90"> <path fillRule="evenodd" d="M12 2.25c-5.385 0-9.75 4.365-9.75 9.75s4.365 9.75 9.75 9.75 9.75-4.365 9.75-9.75S17.385 2.25 12 2.25zm-1.72 6.97a.75.75 0 10-1.06 1.06L10.94 12l-1.72 1.72a.75.75 0 101.06 1.06L12 13.06l1.72 1.72a.75.75 0 101.06-1.06L13.06 12l1.72-1.72a.75.75 0 10-1.06-1.06L12 10.94l-1.72-1.72z" clipRule="evenodd" /> </svg> </div> <div className="[&>p:first-child]:mt-0 [&>p:last-child]:mb-0 leading-relaxed text-[15.5px]"> <strong>專家提醒：預算編列預留總價 1.5% 到 2% 現金</strong><br/> 許多首購族將自備款算得太緊，導致過戶前交不出契稅與代書費。建議在準備買房自備款時，除了 2 成首付款外，務必多編列房屋總價 1.5% 至 2% 的現金作為「過戶規費與各項稅費儲備金」。 </div> </div> <div id="twp-tool-transfer" className="my-10 border border-slate-200 rounded-2xl p-6 bg-white shadow-sm"> <h3 className="text-lg font-bold text-slate-900 mb-4 flex items-center"> <span className="w-2 h-5 bg-blue-600 rounded-full mr-2"></span> 2026 房屋過戶稅費動態互動試算工具 </h3> <Transfer_feeTool /> </div> ## 五、實戰自保：買賣過戶文件與手續點檢表在進到地政事務所辦理過戶前，買賣雙方應準備並核對以下法定文件： <div className="p-6 bg-slate-50 border border-slate-200 rounded-2xl my-8 space-y-3"> <h4 className="font-bold text-slate-800 text-sm mb-3">過戶必備文件自保點檢清單：</h4> <div className="space-y-2 text-xs text-slate-700"> <label className="flex items-center gap-2 cursor-pointer"> <input type="checkbox" className="rounded border-slate-300 text-blue-600 focus:ring-blue-500" /> <span><strong>買賣契約公契與私契</strong>（需貼足印花稅票或開立繳款書）。</span> </label> <label className="flex items-center gap-2 cursor-pointer"> <input type="checkbox" className="rounded border-slate-300 text-blue-600 focus:ring-blue-500" /> <span><strong>賣方印鑑證明與印鑑章</strong>（核對登記原因為買賣，且戶政事務所印鑑證明核發在 1 年內）。</span> </label> <label className="flex items-center gap-2 cursor-pointer"> <input type="checkbox" className="rounded border-slate-300 text-blue-600 focus:ring-blue-500" /> <span><strong>賣方原建物與土地所有權狀正本</strong>（供地政事務所收回註銷）。</span> </label> <label className="flex items-center gap-2 cursor-pointer"> <input type="checkbox" className="rounded border-slate-300 text-blue-600 focus:ring-blue-500" /> <span><strong>契稅繳款書收據正本與土地增值稅免稅/完稅證明</strong>。</span> </label> <label className="flex items-center gap-2 cursor-pointer"> <input type="checkbox" className="rounded border-slate-300 text-blue-600 focus:ring-blue-500" /> <span><strong>買賣雙方身分證影本與戶籍謄本</strong>（供地政規費試算與自用住宅登記審核）。</span> </label> </div> </div> ## 六、常見問題解析本文重點摘要 ### 契稅是用買房的成交總價計算嗎？ <strong>不是，契稅計算基準為房屋評定現值。</strong>契稅的計算基準是「房屋核定評定現值」（由各縣市稅捐稽徵處依據房屋構造與折舊率核算），並非以市面上的成交總價計算。通常中古大樓評定現值遠低於成交價，因此契稅金額通常在數萬元之間，讀者可透過上方 <a href="#twp-tool-transfer" className="text-blue-600 hover:underline">過戶試算工具</a> 輸入房屋現值快速算出確切金額。 ### 房屋過戶期間，當年的房屋稅與地價稅由誰負擔？ <strong>按交屋日天數比例切分。</strong>依照不動產買賣契約範本，交屋日之前的房屋稅與地價稅由賣方按天數負擔；交屋日之後由買方負擔。地政士會在點交當天開立拆算明細表，由雙方補貼找零。 ## 七、客觀總結與名詞解析房屋過戶包含契稅、土地增值稅、印花稅、登記規費與代書服務費等多項名目。簽約前透過權威清單釐清買賣雙方負擔界線，並多預留 1.5% 至 2% 現金，方能順利完成交易交屋。 <div className="p-6 bg-slate-50 border border-slate-200 rounded-2xl my-8 not-prose space-y-4"> <h4 className="font-bold text-slate-800 text-sm flex items-center gap-1.5 border-b border-slate-200 pb-2"> <span className="w-1.5 h-4 bg-blue-600 rounded-full"></span> 過戶稅費管理核心名詞解析本文重點摘要 </h4> <div className="space-y-4"> <div> <div className="text-xs font-bold text-slate-800">房屋評定現值 (Assessed House Value)</div> <div className="text-[11px] text-slate-500 leading-relaxed mt-0.5"> 指由地方稅捐稽徵處評定委員會，依據房屋構造、用途、總樓層數及折舊年數核算之法定價值。為契稅（6%）與房屋稅之課稅基準，與市面成交總價完全無關。 </div> </div> <div> <div className="text-xs font-bold text-slate-800">履約保證專戶 (Escrow Account)</div> <div className="text-[11px] text-slate-500 leading-relaxed mt-0.5"> 指買賣雙方將頭期款與房屋過戶尾款暫存於獨立銀行履約保證專戶中。待地政士完成塗銷、所有權移轉登記並點交房屋後，專戶方將款項撥付賣方，確保買賣雙方資金與產權交易安全。 </div> </div> </div> </div> ### 官方權威查證系統資源 * <strong>[財團法人中華民國地政士公會全國聯合會](https://www.landagent.org.tw/)</strong>：查詢各地區地政士收費標準與合法地政士名冊。 * <strong>[財政部稅務入口網 - 契稅與土增稅試算](https://www.etax.nat.gov.tw/)</strong>：提供線上契稅、土地增值稅與房地合一稅試算算式。 * <strong>[內政部地政司 - 不動產買賣契約應記載及不得記載事項](https://www.land.moi.gov.tw/)</strong>：查詢買賣規費平攤與過戶交屋法定規範。