投資法規INVESTMENT & REGULATIONS

2026 年上半年全台拆照量創 6 年新低：老屋重建熱潮熄火與六都趨勢深度剖析

Q: 資料來源說明與權威聲明

官方權威引用來源： 內政部拆除執照總件數及總樓地板面積統計 (MOI Ref: 4412) 內政部營造廠商家數及資本額統計 (MOI Ref: 4404) 內政部建築物開工申報件數及總樓地板面積 (MOI Ref: 17437) 內政部使用執照總件數及總樓地板面積 (MOI Ref: 17437) 數據處理技術：本報告數據經由 TWProbe 數據研究中心進行歷年基期比對與統計模型校正。 免責聲明：本文內容僅供市場數據研究參考，不構成任何個別不動產買賣、契約簽訂或投資依據。讀者於簽署任何都更危老合約或買賣契約時，應主動諮詢專業地政士或律師之權益審查。

#拆除執照 #危老重建 #都市更新 #房市統計 #內政部數據

<div className="not-prose border border-slate-200/90 bg-slate-50/70 rounded-2xl p-6 my-8 shadow-xs"> <div className="flex items-center gap-2.5 mb-3 text-blue-800"> <svg className="w-5 h-5 text-blue-600 inline-block align-middle mr-2" fill="none" stroke="currentColor" strokeWidth="2.5" viewBox="0 0 24 24" xmlns="http://www.w3.org/2000/svg"><circle cx="12" cy="12" r="10"/><circle cx="12" cy="12" r="6"/><circle cx="12" cy="12" r="2"/></svg> <h3 className="font-bold text-base m-0">TWProbe 數據研究中心・國際機構級不動產市場研究報告</h3> </div> <div className="text-slate-600 text-sm leading-relaxed mb-4"> 本報告資料來源引述自內政部統計處官方權威統計：<a href="https://www.moi.gov.tw/cl.aspx?n=4412" target="_blank" rel="noopener noreferrer" className="text-blue-600 font-bold hover:underline">內政部拆除執照總件數及總樓地板面積統計</a>、<a href="https://www.moi.gov.tw/cl.aspx?n=4404" target="_blank" rel="noopener noreferrer" className="text-blue-600 font-bold hover:underline">內政部營造廠商家數及資本額統計</a>、<a href="https://www.moi.gov.tw/cl.aspx?n=17437" target="_blank" rel="noopener noreferrer" className="text-blue-600 font-bold hover:underline">內政部建築物開工申報件數及總樓地板面積</a>，以及<a href="https://www.moi.gov.tw/cl.aspx?n=17437" target="_blank" rel="noopener noreferrer" className="text-blue-600 font-bold hover:underline">內政部使用執照總件數及總樓地板面積</a>。經由 <strong>TWProbe 數據比對引擎</strong> 進行歷年核發宅數與建築供給鏈指標交叉比對。本中心貫徹數據驅動與客觀中立原則，為購屋者與不動產持有戶提供實據驗證之權威報告。 </div> <div className="grid grid-cols-1 sm:grid-cols-2 gap-4 pt-4 border-t border-slate-100 text-xs"> <div> <span className="font-semibold text-slate-700">官方權威數據庫鏈結：</span> <ul className="list-disc pl-4 mt-1 text-slate-500 space-y-1"> <li>拆照統計：<a href="https://www.moi.gov.tw/cl.aspx?n=4412" className="text-blue-600 hover:underline">內政部拆除執照總件數及總樓地板面積</a></li> <li>營造資能：<a href="https://www.moi.gov.tw/cl.aspx?n=4404" className="text-blue-600 hover:underline">內政部營造廠商家數及資本額統計</a></li> <li>開工申報：<a href="https://www.moi.gov.tw/cl.aspx?n=17437" className="text-blue-600 hover:underline">內政部建築物開工件數及總樓地板面積</a></li> </ul> </div> <div> <span className="font-semibold text-slate-700">深度延伸與系統工具：</span> <ul className="list-disc pl-4 mt-1 text-slate-500 space-y-1"> <li>區域實價查詢：<a href="/price" className="text-blue-600 hover:underline font-bold">TWProbe 實價登錄與成交單價試算系統</a></li> <li>危老都更試算：<a href="/tools/can-my-house-reconstruct-guide" className="text-blue-600 hover:underline">老屋重建容積率與可行性評估工具</a></li> </ul> </div> </div> </div> <div className="not-prose border border-slate-200 bg-white rounded-2xl p-6 my-8 shadow-xs"> <div className="flex flex-col sm:flex-row sm:items-center justify-between gap-2 mb-6 border-b border-slate-100 pb-4"> <div> <div className="text-sm font-extrabold text-slate-900 tracking-tight flex items-center gap-2"> <span className="w-2 h-2 rounded-full bg-rose-600"></span> <span>30 秒重點快讀 (TL;DR Summary)</span> </div> <div className="text-xs text-slate-500 mt-1">老屋重建市場結構性冷卻與六都數據深度結論</div> </div> <span className="text-xs font-mono font-bold text-slate-400 bg-slate-100 px-2.5 py-1 rounded-md self-start sm:self-auto">DATA-DRIVEN REPORT</span> </div> <div className="grid grid-cols-1 md:grid-cols-2 gap-4"> <div className="p-4 bg-slate-50/80 rounded-xl border border-slate-100"> <div className="font-bold text-slate-900 text-sm mb-1.5 flex items-center gap-2"> <span className="text-rose-600 font-black">01</span> <span>全台拆照量創 6 年同期新低</span> </div> <div className="text-xs text-slate-600 leading-relaxed m-0"> 2026 年上半年全台住宅類拆除執照僅核發 1,846 宅，較 2025 年同期微幅減少 17.8%，為 2021 年以來同期最低水準。 </div> </div> <div className="p-4 bg-slate-50/80 rounded-xl border border-slate-100"> <div className="font-bold text-slate-900 text-sm mb-1.5 flex items-center gap-2"> <span className="text-blue-600 font-black">02</span> <span>雙北都更版圖呈現雙向翻轉</span> </div> <div className="text-xs text-slate-600 leading-relaxed m-0"> 台北市都更整合難度加劇，上半年僅 480 宅 (年減 32.5%)；新北市則以 731 宅 (年增 31.2%) 首度在半年度數據上超越台北市。 </div> </div> <div className="p-4 bg-slate-50/80 rounded-xl border border-slate-100"> <div className="font-bold text-slate-900 text-sm mb-1.5 flex items-center gap-2"> <span className="text-emerald-600 font-black">03</span> <span>三大結構性逆風夾擊開工</span> </div> <div className="text-xs text-slate-600 leading-relaxed m-0"> 2027 年 5 月危老條例落日致時程獎勵遞減、營建成本高達每坪 25 萬以上，加上央行第七波信用管制與銀行法 72-2 條限制。 </div> </div> <div className="p-4 bg-slate-50/80 rounded-xl border border-slate-100"> <div className="font-bold text-slate-900 text-sm mb-1.5 flex items-center gap-2"> <span className="text-slate-900 font-black">04</span> <span>老屋市場走向極致大案分化</span> </div> <div className="text-xs text-slate-600 leading-relaxed m-0"> 未來僅限精華地段、大面積基地且由品牌建商主導案方能推動，100 坪以下微型危老案將面臨嚴重停擺壓力。 </div> </div> </div> </div> ## 一、全台與六都近三年拆除執照數據統計對照表本統計嚴格引用自<a href="https://www.moi.gov.tw/cl.aspx?n=4412" target="_blank" rel="noopener noreferrer" className="text-blue-600 font-bold hover:underline">內政部拆除執照總件數及總樓地板面積統計</a>與<strong>內政部國土管理署營建統計年報</strong>。下表列出近三年（2024 年、2025 年及 2026 年上半年）全台與六都住宅類拆除執照核發宅數與變動趨勢： ### 近三年全台及六都住宅類拆除執照宅數統計網格對照表 | 區域 / 時間序列 | 2024 年 (全年) | 2025 年 (全年) | 2026 年 (上半年) | 年增率 (2026上半年 vs 2025上半年) | 市場推動狀態與區域觀察 | | :--- | :---: | :---: | :---: | :---: | :--- | | <strong>全國總計</strong> | <strong>3,753 宅</strong> | <strong>3,639 宅</strong> | <strong>1,846 宅</strong> | <strong>-17.8%</strong> | <strong>創 6 年同期新低，整體動能放緩</strong> | | <strong>台北市</strong> | 1,165 宅 | 1,132 宅 | 480 宅 | -32.5% | 整合難度劇增，創 2019 年以來同期新低 | | <strong>新北市</strong> | 1,124 宅 | 871 宅 | 731 宅 | +31.2% | 防災都更積極，拆照量首度超越台北市 | | <strong>桃園市</strong> | 31 宅 | 64 宅 | 38 宅 | -5.1% | 重劃區供地充裕，老屋拆改需求較低 | | <strong>台中市</strong> | 411 宅 | 263 宅 | 218 宅 | +60.3% | 市中心土地稀缺，建商轉向舊建物整合 | | <strong>台南市</strong> | 201 宅 | 423 宅 | 115 宅 | -12.4% | 外圍重劃區分流，舊城區整合速度平緩 | | <strong>高雄市</strong> | 238 宅 | 271 宅 | 142 宅 | -8.2% | 產業擴廠話題後回歸平穩，維持低檔 | <div className="text-xs text-slate-500 italic my-2"> 註：資料來源引自 <a href="https://www.moi.gov.tw/cl.aspx?n=4412" className="text-blue-600 hover:underline">內政部拆除執照總件數及總樓地板面積統計</a> 與內政部不動產資訊平台。2026 年數據為上半年統計，增幅以同期比率計算。 </div> --- ## 二、六都老屋重建版圖消長與區域特色解析根據內政部最新公開數據，六都在拆除執照的動態上呈現高度分化的趨勢： ### 1. 台北市：精華基地資源枯竭，整合門檻大幅拉高台北市作為全台老屋比例最高之區域，過往拆照量長期位居全台第一。然而，經過近年密集開發後，產權單純、易於整合的大型基地早已完成報拆。剩餘案件多涉少數不同意戶、產權繼承複雜度極高或畸零地爭議。2026 年上半年台北市拆照量僅剩 480 宅，大幅下滑 32.5%，顯示北市都更已步入邊際效益遞減期。 ### 2. 新北市：防災都更加速，首度登頂全台拆照冠軍相較台北市的冷卻，新北市 2026 年上半年拆照量逆勢衝上 731 宅，年增率高達 31.2%，歷史性地在半年度統計中超越台北市。主因在新北市大力推動「都更三箭」與防災都更策略，搭配老舊高樓聚落龐大，吸引建商積極投入板橋、三重、中和等核心行政區之重建個案。 ### 3. 台中市：蛋黃區土地稀缺，年增 60.3% 冠絕六都台中市 2026 年上半年拆照達 218 宅，年增幅度高達 60.3%，增幅居六都之冠。原因在於台中市西區、北區與西屯舊城區可供開發之素地幾乎被開發完畢，建商為取得核心地段，轉而大規模收購老舊診所、店面或低矮透天進行整地拆除。 ### 4. 桃園市、台南市與高雄市：重劃區供地分流中南部三都因外圍腹地廣大且具備新興重劃區（如桃園青埔、台南高鐵特區、高雄橋頭科），開發商多優先選擇土地乾淨、免去冗長談判的重劃區素地。因此老屋拆除改建在這些區域並非主流，總宅數長年維持在數十宅至二百餘宅的低檔水準。 --- ## 三、老屋重建熱潮熄火的三大結構性主因與營造供給鏈分析如下圖與互動圖表所示，全台與六都住宅類拆除執照受到政策落日、成本高漲與信用管制三方因素夾擊： <DemolitionPermitChart /> ### 1. 時程獎勵遞減與 2027 年危老條例落日壓力《都市危老建築物加速重建條例》將於 2027 年 5 月底正式屆期。隨著時程獎勵由最初的 10% 逐步遞減至今僅剩 1%，政策誘因實質走弱。前期容易整合的案件早於 2020 至 2023 年間完成報備，殘餘的微型案件因無法取得足額獎勵，邊際利潤過低致使建商無意接案。 ### 2. 營建資能承載限制與營造廠成本模型失衡老屋重建從拆除到開工完 official 需串聯龐大的營造產業鏈。參照 <a href="https://www.moi.gov.tw/cl.aspx?n=4404" target="_blank" rel="noopener noreferrer" className="text-blue-600 font-bold hover:underline">內政部營造廠商家數及資本額統計</a>，全台合格甲級營造廠資源多被大型科技廠房與公共工程鎖定，中小型營造廠在資本額與承攬額度限制下，難以承接高風險微型危老案。加上近三年每坪營建造價飆升至 25 萬以上，直接打破過往「一坪換一坪」的財務模型，導致地主與建商協議停滯。 ### 3. 建商開工排隊與《銀行法》第 72-2 條資金限額依據 <a href="https://www.moi.gov.tw/cl.aspx?n=17437" target="_blank" rel="noopener noreferrer" className="text-blue-600 font-bold hover:underline">內政部建築物開工申報件數及總樓地板面積</a> 與 <a href="https://www.moi.gov.tw/cl.aspx?n=17437" target="_blank" rel="noopener noreferrer" className="text-blue-600 font-bold hover:underline">內政部使用執照核發總件數及總樓地板面積</a> 交叉比對，開發商在面對央行第七波信用管制與《銀行法》第 72-2 條（不動產放款天花板）限制下，普遍採取「延後拆照、觀望開工」策略。中小型建商融資成數降低且利率上升，欠缺資本能力者只得暫緩拆除作業。 --- ## 四、購屋族與老屋地主之防禦性應對策略面對拆照量縮與都更市場分化，屋主與買方應採取以下實戰防禦指標： <div className="not-prose border border-slate-200 bg-slate-50 rounded-xl p-5 my-6"> <div className="font-bold text-slate-900 text-sm mb-3 flex items-center gap-2"> <span className="w-2 h-2 rounded-full bg-blue-600"></span> <span>老屋都更與危老可行性實戰自查清單</span> </div> <div className="space-y-2.5 text-xs text-slate-700"> <div className="flex items-start gap-2"> <input type="checkbox" className="mt-0.5 rounded border-slate-300" disabled checked /> <span><strong>基地規模檢視</strong>：基地面積是否達 150 坪以上？（低於 100 坪之極小基地因地下室開挖成本過高，退場風險極高）。</span> </div> <div className="flex items-start gap-2"> <input type="checkbox" className="mt-0.5 rounded border-slate-300" disabled checked /> <span><strong>實繳資本與履約保證</strong>：建商是否具備實繳資本額 1 億以上，並由信託銀行提供「不動產開發信託」或「價金返還保證」？</span> </div> <div className="flex items-start gap-2"> <input type="checkbox" className="mt-0.5 rounded border-slate-300" disabled checked /> <span><strong>財務造價合理性</strong>：改建試算是否已依照當前最新每坪 25 萬以上之造價進行評估，而非沿用舊式低價模型？</span> </div> <div className="flex items-start gap-2"> <input type="checkbox" className="mt-0.5 rounded border-slate-300" disabled checked /> <span><strong>產權結構檢查</strong>：土地謄本上不同意戶人數是否已降至 0 或達到法定強制執行開工門檻？</span> </div> </div> </div> --- ## 五、常見問題解答 (FAQ) ### Q1：全台拆照量創 6 年新低，是否代表台灣老屋改建市場已經停擺？ <strong>不會停擺，但市場已全面進入「大型化與精華化分化期」。</strong> 具備精華地段、大基地面積且由大型上市公司主導之案件仍會依照既定時程拆除開工；反之，基地狹小、產權複雜或由中小型無名建商承攬之案件，將面臨暫緩或無期限停工之風險。老屋屋主需審慎評估改建可行性，可透過 <a href="/tools/can-my-house-reconstruct-guide" className="text-blue-600 font-bold hover:underline">老屋重建可行性試算系統</a> 進行基地評估。 ### Q2：拆照量下滑對老公寓房價有何實質影響？ <strong>缺乏都更實質進展的老舊公寓，其「都更溢價」將大幅消退。</strong> 過往市場常給予舊公寓極高的重建期待溢價，但在拆照量減少與整合期拉長的現實下，買方將回歸居住功能、路段優勢與結構安全進行定價。對於欲評估舊公寓實際交易行情的買方，建議利用 <a href="/price" className="text-blue-600 font-bold hover:underline">TWProbe 實價登錄單價拆算系統</a> 查詢鄰近真實成交價格。 --- ### 資料來源說明與權威聲明 * <strong>官方權威引用來源</strong>： * <a href="https://www.moi.gov.tw/cl.aspx?n=4412" target="_blank" rel="noopener noreferrer" className="text-blue-600 hover:underline">內政部拆除執照總件數及總樓地板面積統計 (MOI Ref: 4412)</a> * <a href="https://www.moi.gov.tw/cl.aspx?n=4404" target="_blank" rel="noopener noreferrer" className="text-blue-600 hover:underline">內政部營造廠商家數及資本額統計 (MOI Ref: 4404)</a> * <a href="https://www.moi.gov.tw/cl.aspx?n=17437" target="_blank" rel="noopener noreferrer" className="text-blue-600 hover:underline">內政部建築物開工申報件數及總樓地板面積 (MOI Ref: 17437)</a> * <a href="https://www.moi.gov.tw/cl.aspx?n=17437" target="_blank" rel="noopener noreferrer" className="text-blue-600 hover:underline">內政部使用執照總件數及總樓地板面積 (MOI Ref: 17437)</a> * <strong>數據處理技術</strong>：本報告數據經由 TWProbe 數據研究中心進行歷年基期比對與統計模型校正。 * <strong>免責聲明</strong>：本文內容僅供市場數據研究參考，不構成任何個別不動產買賣、契約簽訂或投資依據。讀者於簽署任何都更危老合約或買賣契約時，應主動諮詢專業地政士或律師之權益審查。