稅務邏輯 Key Takeaways
- 奢侈稅已走入歷史：2016 年起，房地產交易不再課徵奢侈稅，現在買賣房子只需考慮「房地合一稅」。
- 房地合一稅看獲利：賺多少才課多少。持有越久、稅率越低（滿 10 年降至 15%），且符合自住規定還有 400 萬免稅額。
- 豪宅稅是房屋稅的「加強版」：豪宅稅不是一次性費用，而是每年的房屋稅會因為房屋價值高而被加乘計算，是長期的持有負擔。
奢侈稅曾是房市的重要調控工具，提到它，許多人仍會想到那段震撼市場的時期。隨著政策更迭，現在的稅務環境已大不相同。本文將帶你深入了解奢侈稅的現況，以及它與豪宅稅、房地合一稅的課稅差異。
一、白話文翻譯：奢侈稅去哪了？
奢侈稅（特種貨物及勞務稅）在 2011 年推出時，是非常兇猛的。只要你在 2 年內賣房，政府不看你有沒有賺錢，直接按「成交總價」抽 10%~15% 的稅。
從這天起，政府正式停徵房地產的奢侈稅，改由「房地合一稅」接手。
現在買賣房屋，除非是 2016 年以前就持有的老房子（走舊制），否則一律只看房地合一稅，不必再擔心奢侈稅的問題。
二、超級比一比：房產三大稅制差異
| 面向 | 奢侈稅 (已退場) | 房地合一稅 (現行) | 豪宅稅 (現行) |
|---|---|---|---|
| 課徵對象 | 2年內短賣者 | 所有房地產賣家 | 高總價房屋持有者 |
| 計算基準 | 成交總價 | 交易獲利 (賺才課) | 房屋評定現值 × 路段率 |
| 稅率範圍 | 10% ~ 15% | 15% ~ 45% | 房屋稅的加成倍數 |
| 性質 | 交易稅 (一次性) | 交易稅 (一次性) | 持有稅 (每年課) |
三、2026 年你必須知道的稅務陷阱
1. 預售屋交屋後的持有期重算
這是很多人的誤區。假設你預售屋持有 3 年後交屋，交屋後第 1 年想賣掉。
陷阱：雖然你名下持有這房子 4 年了，但房地合一稅的持有期是從「權狀登記日」起算。所以對國稅局來說，你只持有 1 年，稅率高達 45%！
2. 豪宅稅的「富人門檻」
豪宅稅（高級住宅加重課徵房屋稅）是地方稅。以台北市為例，總價達 8,000 萬（或新制認定標準）即適用。它會讓你的房屋稅從幾萬元飆升到幾十萬元，購屋前務必精算每年的維護成本。
活用「自住免稅額 400 萬」
現在沒有奢侈稅，但房地合一稅 2.0 的稅率很高。最好的避稅方法就是「設籍自住滿 6 年」。
只要符合：1. 本人或配偶、子女設籍。 2. 實際居住且無出租營業。 3. 持有並自住滿 6 年。
賣房獲利在 400 萬以內免稅，超過部分也只抽 10%。這才是 2026 年最強的房產節稅策略。
四、常見 Q&A
Q: 繼承來的房子，賣掉要課房地合一稅嗎？
A: 要看被繼承人（往生者）的取得日期。如果長輩是在 2016 年以前就買的，你可以選擇走「舊制」併入綜合所得稅申報（通常較省）；如果是 2016 後才買的，就必須走新制。優點：你可以併計長輩持有的時間，通常能適用較低稅率。
Q: 豪宅稅跟央行的「限貸令」是一樣的標準嗎？
A: 不一樣。央行的豪宅限貸門檻（台北 7000 萬、新北 6000 萬等）是為了限制貸款成數；而稅捐處的「高級住宅認定」是為了多收房屋稅。兩者的定義和標準略有差異，大額交易前建議分別查詢。
Q: 我賣房子虧錢，還需要申報房地合一稅嗎？
A: 一定要！ 房地合一稅規定，無論賺賠，都必須在「完成所有權移轉登記日次日」起的 30 天內 完成申報。雖然賠錢不用繳稅，但沒申報會被罰款（通常是 3,000 元以上）。
