不動產登記謄本是每筆土地與建物的身分證明文件。許多人常將「所有權狀」與「登記謄本」混淆，不清楚謄本上的文字含義。事實上，「權狀」如同隨身身分證，而「謄本」則保存在地政事務所，提供最完整、即時的個人產權資料。熟悉閱讀謄本，尤其是標示部、所有權部與他項權利部資訊，是進行不動產買賣、繼承或抵押前，保障自身權益、避免產權糾紛的關鍵第一步。
一、所有權狀 vs. 登記謄本：誰才是老大？(即時性與證據力)
- 所有權狀（權狀）：性質：核發給「所有權人」收執保管的權利憑證。特性：資訊僅停留在您取得產權的「那一刻」。後續的變動（如銀行抵押、法院查封）並「不會」更新在紙本權狀上。
- 登記謄本（謄本）：性質：地政事務所系統產出的「即時產權履歷」，任何人皆可付費申請調閱。特性：反映不動產「當下」最真實、最即時的產權狀態。在專業實務審查中，謄本的證據力與參考價值遠高於權狀。
在理解不動產登記謄本的標示部後，也可以透過土地使用分區查詢掌握土地的規劃與建蔽限制，更全面了解物件狀況。
二、謄本的種類：我該申請哪一種？(法律規範與個資保護)
謄本依據公開的資訊程度，主要分為三類。在不動產交易中，最常用的是「第二類謄本」。
| 謄本種類 | 顯示資訊 | 申請資格 | 主要用途 |
|---|---|---|---|
| 第一類謄本 | 所有權人「完整」的姓名、身分證字號、住址。 | 僅限所有權人本人或其代理人。 | 自我產權檢視、辦理特定業務。 |
| 第二類謄本 | 所有權人「部分」資訊（隱匿身分證號），但「權利範圍」與「他項權利」等資訊完整。 | 任何人皆可申請。 | 不動產交易、市場調查、產權初步評估。 |
| 第三類謄本 | 僅顯示所有權人的部分姓名與住址。 | 具有法律上利害關係之人（如債權人）。 | 行使法律權利、訴訟等。 |
三、如何看懂謄本？三大部重點解析 (實務解讀技巧)
一份完整的土地或建物謄本，主要由「標示部」、「所有權部」與「他項權利部」三大部分組成：
1. 標示部：不動產的基本資料與面積
- 土地謄本：顯示地號、面積、使用分區與公告土地現值。
- 建物謄本：顯示建號、門牌、建築完成日期、主要用途、建材、以及主建物、附屬建物（如陽台）、共有部分（公設）各是多少面積。
2. 所有權部：產權是否完整？有無限制？
這是最關鍵的部分，記載了「權利歸屬」的狀態：
- 權利範圍：若為一人單獨持有，顯示「全部 1 分之 1」；若為多人共同持有，則會顯示各自的持分比例（如：1/2）。
- 其他登記事項（魔鬼細節）：此欄位若有記載，必須提高警覺：
- 查封/假扣押/假處分： 代表產權已被法院限制，無法進行買賣過戶。
- 預告登記： 代表所有權人承諾未來將不動產移轉給特定人，限制賣方隨意處分。
- 信託登記： 常見於預售屋信託或財產規劃，代表產權已轉移給受託人管理。
3. 他項權利部：有沒有欠錢？債權人與額度
此部分主要記載不動產的「負擔」狀況，最常見的就是「抵押權設定」（房貸）。
- 擔保債權總金額：通常是銀行設定的「最高限額抵押權」（實際貸款金額的 1.2 倍）。
- 債務人與權利人：記載實際借款人、貸款銀行（債權人）的名稱。
- 清償日期：可看出貸款的設定時間，判斷債務是否即將到期。
- 多筆抵押權： 若顯示多筆抵押權，特別是有來自個人或資產管理公司的設定（二胎、三胎），通常是屋主財務狀況不佳的警訊，交易風險極高。
查詢不動產登記謄本時，也可參考內政部土地資訊系統取得最新土地登記與分區資料，確保資料完整與可靠。
四、謄本解析常見問答 (Q&A)
Q1: 謄本上的「主建物」面積，跟實際看到的坪數有差，是為什麼？
A1： 可能是陽台或附屬建物。 房屋實際使用面積應是「主建物」與「附屬建物」（如陽台、屋簷、雨遮）的總和。若主建物面積與實際使用空間有巨大落差，可能是因為有「增建」或「違建」，這些部分並不會記載在謄本的「主建物」面積中。
Q2: 謄本上的「公告土地現值」跟市價有什麼關係？
A2： 關係不大。 「公告土地現值」是政府作為課徵「土地增值稅」的稅基，其價格通常遠低於市場上的實際成交價。因此，不能用現值來判斷房屋的市價高低。
Q3: 買賣時，代書提供的謄本是第一類還是第二類？我可以要求看第一類嗎？
A3： 代書通常提供第二類謄本，以符合個資保護原則。若買方堅持要求提供第一類謄本，則需獲得賣方本人的授權或同意才能調閱，否則代書無權提供。
Q4: 謄本上沒有記載陽台的面積，是不是代表陽台被「外推」了？
A4： 很可能是違建。 陽台面積應屬於「附屬建物」並記載在謄本上。若謄本未記載，但現場有陽台的空間，或陽台已被封閉納入室內使用，則極可能是未經許可的「陽台外推」違建，未來有被報拆的風險，應請代書查明。
結論：謄本，是您產權調查的最佳起點
在瞬息萬變的不動產交易市場中，您手上的那張紙本權狀，可能早已無法反映產權的最新動態。學會調閱並判讀一份即時的「土地與建物登記謄本」，是所有聰明購屋者與投資人，在做出任何決策之前，都必須完成的標準動作。
這份看似枯燥的文件，是您洞悉產權真相、預見潛在風險，最可靠的官方指南。特別關注「其他登記事項」，將能有效避免買到產權不乾淨的房屋。
【延伸閱讀：台灣房地產2025-2026年度核心報告】