AB 合約的本質：一份潛藏法律風險的協議
「這間房子市價 2,000 萬，我們合約寫 2,200 萬，這樣你可以貸到全額，頭期款我幫你出！」「我們合約寫低一點，幫我省點土地增值稅，我房價算你便宜一點。」
這些話術在不動產市場的暗處流竄。不動產經紀人或地政士可能會暗示：「大家都在做，沒事的。」這是一個嚴重的誤導。
所謂的 AB 合約（一份提供給金融機構或政府機關，另一份為私下簽訂），在法律上的定義非常明確：它涉及詐欺與偽造文書。一般民眾可能誤以為這僅是與稅務機關的資訊不對稱遊戲，然而，這實質上是在挑戰金融機構的徵信系統與司法機關的起訴底線。為了節省數萬元稅金，或是爭取額外貸款額度，當事人所承擔的風險是其信用紀錄與人身自由。
核心風險提示
- 刑事責任無法規避：AB 合約行為觸犯《刑法》第 214 條「使公務員登載不實罪」及第 339 條「詐欺罪」，最高可處 5 年以下有期徒刑，並將留下刑事前科紀錄。
- 長期追訴風險：刑事追訴期長達 20 年。這意味著在未來 20 年內，一旦買賣雙方關係破裂（例如因房屋瑕疵產生爭議），任何一方皆可能向司法機關檢舉，導致法律風險浮現。
- 財務效益錯估：「高報價」雖可能取得超額貸款，但未來出售不動產時，「房地合一稅」的取得成本將被墊高，或經稅務機關查核資金流向不符，將面臨補繳稅款及處以罰鍰（所漏稅額 1 至 3 倍）。
AB 合約的定義與兩種常見操作模式
AB 合約通常分為兩種主要型態，其操作目的雖異，但最終皆導向高度法律風險：
- 高報模式（超額貸款）：
- 手法：實際成交價格為 1,500 萬，合約記載價格為 1,800 萬。
- 目的：旨在使金融機構核貸更高金額（例如依 8 成貸款成數計算，1,800 萬 x 0.8 = 1,440 萬），以達成「零頭期款」購屋之目的。
- 法律責任：涉及詐欺金融機構（使金融機構誤信擔保品價值）、使公務員登載不實（實價登錄資訊造假）。
- 低報模式（規避稅負）：
- 手法：實際成交價格為 2,000 萬，合約記載價格為 1,500 萬。
- 目的：旨在協助賣方規避土地增值稅，或協助買方規避契稅。
- 法律責任：涉及逃漏稅捐、使公務員登載不實。
AB 合約的法律後果：刑法責任的嚴峻挑戰
許多人誤以為相關行為被查獲後，僅需補繳稅款或罰款。此為嚴重的認知偏差。實價登錄資訊造假行為涉及刑法規範，可能導致當事人面臨徒刑與刑事前科紀錄。
- 第一項罪名：使公務員登載不實罪 (《刑法》第 214 條) 凡於實價登錄申報不實價格者，即構成此罪。法定刑為 3 年以下有期徒刑、拘役或新臺幣 1 萬 5 千元以下罰金。檢察機關通常以此條款提起公訴，因金流證據易於查核。
- 第二項罪名：詐欺取財罪 (《刑法》第 339 條) 若當事人利用虛假合約向金融機構申請超額貸款，此行為構成「詐貸」。金融機構為營利事業體，欺騙其交付財物，將處 5 年以下有期徒刑。一旦金融機構發現此情事，除提起刑事告訴外，將立即啟動 Call Loan (加速條款)，要求借款人全額償還房貸，不動產將直接面臨強制執行（法拍）。
- 第三項罪名：稅捐稽徵法 (第 41 條) 以詐術或其他不正當方法逃漏稅捐者，處 5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣 6 萬元以下罰金。
TWProbe 房市百科：囚徒困境 (Prisoner’s Dilemma)
AB 合約最嚴峻的風險並非僅來自政府機關的查核，而是源於「同夥背叛」。買賣雙方在簽約階段或許互為盟友，然而在不動產點交後，若發生「嚴重漏水」、「嫌惡設施」或「財務爭議」等糾紛，雙方關係可能破裂。此時，掌握對方犯罪證據（即私下簽訂的真實合約 B）的一方，往往會以此作為談判籌碼：「若不配合處理，我將檢舉 AB 合約！」這形同埋藏一顆長達 20 年的不定時炸彈，其引爆時機難以預測。
| 比較項目 | 當事人預期效益 | 實際法律風險與代價 | TWProbe 專業評估 |
|---|---|---|---|
| 向金融機構超貸 (高報) | 達成零頭期款購屋，增加手邊現金流。 | 觸犯詐欺罪（5 年以下有期徒刑）。金融機構將追回全額貸款。 | 金融機構的估價機制具備專業性，若不動產實際價值無法支撐高報價格，超貸目的亦無法達成。 |
| 規避稅負 (低報) | 協助賣方規避土地增值稅，換取較低購屋價格。 | 觸犯使公務員登載不實罪。買方未來出售不動產時，因取得成本被低估，將導致房地合一稅大幅增加。 | 買方當前雖節省小額稅金，但未來出售時，可能面臨數倍於此的稅負成本。 |
| 風險控管 | 誤以為只要雙方保密，政府機關便無從查核。 | 資金流向（金流）為客觀證據，稅務機關透過查核匯款紀錄即可揭露不實。 | 所有交易行為皆會留下紀錄，匯款水單是具法律效力的關鍵證據。 |
買方的財務風險：房地合一稅的潛在衝擊
若當事人配合賣方簽訂「低報」模式的 AB 合約，除了潛在的刑事責任，還將面臨顯著的財務成本。
情境分析：假設您以 2,000 萬購置不動產，但配合賣方簽訂 1,500 萬的合約。直接後果：您的「取得成本」在政府稅務系統中將被認定為 1,500 萬。未來情境：假設五年後您以 2,500 萬出售該不動產。
- 實際獲利： 2,500 萬 – 2,000 萬 = 500 萬。
- 稅務機關認定獲利： 2,500 萬 – 1,500 萬 = 1,000 萬。
依據房地合一稅 2.0 規定，您將因此多繳納可觀的稅金。為協助前屋主規避小額土地增值稅，卻犧牲自身未來數百萬元的稅務權益，此舉從財務角度評估，實為極度不划算的交易。
TWProbe 深度觀點：不動產經紀人的話術辨識與風險免疫
當不動產經紀人或地政士向您表示：「此行為無礙，我們已有多次操作經驗，可簽訂『保密條款』。」請務必立即提高警覺。法律上，「約定違法行為的合約」自始無效。換言之，您所簽訂的「保密條款」或「AB 合約協議書」，在司法程序中不僅不具備法律保護效力，反而可能成為證明雙方「有犯意聯絡」的關鍵證據。切勿為節省微薄費用，將自身法律風險交付他人掌控。誠實、透明的交易模式，才是保護個人資產最堅實的防線。
結論：誠實交易，是不動產投資最穩固的基石
不動產交易涉及鉅額資金，人性的風險偏好與資訊不對稱常在此刻被放大。AB 合約表面上看似是取得超額貸款或規避稅負的便捷途徑，實質上卻是導向司法追訴的單程路徑。在 TWProbe 編輯部，我們已觀察到諸多因短期利益而導致長期損失的案例：不動產遭強制執行（法拍）、背負詐欺前科，甚至家庭關係受損。請務必銘記，任何試圖規避法律規範的協議，其潛在風險終將浮現。
常見問題 (FAQ)
Q1: 若已簽訂 AB 合約並感到後悔，應如何處理？
A: 此為具法律複雜性的問題。若尚未完成實價登錄申報，應立即停止並修正相關合約內容。若已完成申報，建議尋求專業律師諮詢，評估「自首」以爭取減輕刑責的可能性。主動向司法機關坦承，通常可獲得較被動查獲或遭檢舉更為輕微的處置。
Q2: 以裝潢款名義墊高不動產交易價格，是否構成 AB 合約？
A: 此操作屬於法律上的灰色地帶，潛在風險極高。若「裝潢」行為真實存在（具備合法發票、實際施工證明），則尚可解釋為不動產總價款包含裝潢費用。然而，若無實際裝潢行為，僅透過虛開發票以墊高貸款金額，此舉仍構成對金融機構的詐欺行為與使公務員登載不實罪。
Q3: 檢舉 AB 合約是否設有獎勵機制？
A: 是的。依據《檢舉不動產虛偽交易價格案件獎勵辦法》規定，檢舉人若能提供具體事證（例如私下契約、匯款紀錄等），經主管機關查證屬實並裁罰確定後，可依罰鍰金額一定比例獲得獎金。此機制亦解釋了為何「前屋主」或「前合夥人」往往成為最主要的檢舉來源。
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本聲明旨在進行法規教育與風險警示，TWProbe 編輯部嚴正反對任何形式的 AB 合約與違法行為。內容涉及刑事責任部分係依據《中華民國刑法》進行解析，具體個案之法律認定應由司法機關裁決。
資料來源 / Reference
- 《中華民國刑法》： https://law.moj.gov.tw/ （第 214 條、第 339 條）
- 《平均地權條例》： https://www.land.moi.gov.tw/ （實價登錄申報不實罰則）
- 最高法院刑事判決：（關於詐貸與使公務員登載不實之判例）