30 秒精華速讀 (Key Takeaways)
- 審閱期紅線：法律規定預售屋買方擁有「至少 5 天」的合約審閱期。任何要求您放棄審閱期、或宣稱「先付定金才能看合約」的行為皆屬違法，可向消保官檢舉。
- 保留款陷阱：這是最重要的談判籌碼。請檢查合約中的「交屋保留款」是否為「房地總價 5%」。若建商偷改成「5 萬元」或「無保留款」，請拒絕簽約。
- 磋商條款：建商常利用「個別磋商條款」來排除定型化契約的保障（例如：把違約金調高）。請記住，凡是抵觸官方「應記載及不得記載事項」的磋商條款，在法律上都是無效的。
走進接待中心，在樣品屋的燈光美氣氛佳之下，代銷人員拿出一疊厚厚的合約書：「王先生，今天下訂有早鳥優惠，合約都是政府公版啦，您這邊簽個名就好。」
慢著！這一簽，就是背負 30 年的債務。 預售屋合約動輒上百頁，一般人根本看不完。但建商最喜歡在您看不見的角落，透過「文字遊戲」來規避責任。 TWProbe 整理出 2026 年最常見的 5 大合約陷阱，教您如何拿著紅筆，一條一條把權益要回來。
一、絕對權利：堅持 5 天審閱期
陷阱場景： 代銷說：「合約不能帶回家看，只能在現場看」、「要先付 10 萬定金（小訂）才能把合約帶走」。
破解攻略： 根據《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第一點，買方有「攜回契約審閱至少 5 天」的權利。
- 不需付錢：您完全不需要支付任何定金，就有權利把空白合約帶回家研究。
- 若已付定金：在審閱期間內反悔不買，建商必須「全額退還」定金，不得扣除任何手續費。
TWProbe 建議： 請堅持把合約帶回家，並上網下載內政部的「定型化契約範本」進行逐條比對。只要看到跟範本不一樣的地方，就是魔鬼所在。
二、魔鬼藏在「個別磋商條款」
這是最高級的陷阱。建商會在正規合約後面，附上一張「個別磋商條款確認書」，要求您簽名。 它的話術是：「因為每個案子狀況不同，所以我們雙方『協議』修改一些內容。」
實際上，這是用來架空法律的手段。
| 條款項目 | 常見違法磋商 (陷阱) | 法規應有保障 (正解) |
|---|---|---|
| 交屋保留款 | 5 萬元 或 0 元 建商藉此逼您吞下驗屋瑕疵。 |
房地總價 5% 2000 萬的房子應保留 100 萬。 |
| 瓦斯管線費 | 由買方負擔 這是違法的轉嫁成本。 |
由賣方 (建商)負擔 內外管線皆應由建商付費。 |
| 坪數誤差 | 誤差 1% 內互不找補 少給您坪數還不退錢。 |
有短少就應找補 不足部分建商應退款；超過部分買方最多補 2%。 |
| 交屋期限 | 以「取得使用執照」為準 拿到使照不代表能住 (水電可能沒通)。 |
以「通知交屋日」為準 且若延遲交屋，每日應賠萬分之五利息。 |
三、違約金上限：別被嚇到了
陷阱： 合約寫：「若買方違約不買，應賠償總價 15% 違約金。」
真相： 15% 是法規的「上限」，不是「定額」。
- 如果您剛簽約就後悔（尚未造成建商太大損失），或是因為不可抗力（如限貸令政策導致貸款不足），您可以透過消保官協調，爭取將違約金降至 10% 甚至更低。
- 千萬別因為看到 15% 就嚇到不敢解約，或是硬著頭皮去借高利貸繳款。
四、建材表：同級品的文字遊戲
在「建材設備表」中，建商最愛寫：「採用 TOTO 衛浴或同級品」。
破解攻略：
- 要求定義：什麼叫同級？是價格同級？還是產地同級？（日本 TOTO 跟東南亞 TOTO 價差很大）。
- 列出清單：要求在合約中直接列出 3 個具體的替代品牌型號。
- 拍照存證：參觀樣品屋時，把所有配備拍照，並確認合約上寫的規格與現場看到的一致。
TWProbe 專家觀點
合約是您手上唯一的武器。
一旦簽名蓋章，您就從「貴賓」變成了「待宰羔羊」。
我們強烈建議，若遇到建商堅持「交屋保留款只有 5 萬」且不願修改，請直接放棄該建案。
因為這代表建商對自己的施工品質毫無信心，且已經預謀好未來要擺爛不修繕。不要拿千萬資產去賭建商的良心。
預售屋簽約常見疑問 (FAQ)
Q1：簽約後可以換名字（轉紅單/換約）嗎？
自《平均地權條例》修法後，預售屋原則上禁止換約轉售。除非符合「配偶、直系血親、二親等內旁系血親」之間的轉讓，或是發生重大變故（如非自願離職、重病）經縣市政府核准，否則一律禁止轉賣給第三人。
Q2：貸款成數不足，可以解約退錢嗎？
這取決於您是否有在合約中加註「房貸成數不足解約條款」。若有加註「若銀行核貸不足 X 成，雙方無條件解約」，則可退錢；若無加註，貸款不足的部分您必須用現金補足，否則視同違約，會被沒收違約金。
Q3：車位的大小和位置寫在合約哪裡？
在「停車空間位置圖」中。請務必確認合約上有標示車位的「長、寬、高」尺寸（大車位通常為 250x550cm），以及是否有「樑柱干擾」。很多糾紛都是交屋後才發現車門打不開。
結語
買房是喜事，別讓一份充滿陷阱的合約變成憾事。 只要您堅持「審閱期」與「保留款」這兩條底線，就已經贏過 80% 的購屋族。 拿著這份攻略去談判吧，這是您的權利，也是 TWProbe 存在的意義。
系列導讀：簽完約後，接下來就是漫長的等待與監督。如何確保建商不會蓋到一半倒閉？請回顧：
資料來源 | Official Sources
本站合約審閱標準依據內政部最新版本範本：
- 內政部地政司 – 預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項：下載官方版合約範本進行比對。
- 行政院消費者保護會：查詢近期預售屋合約常見糾紛案例與申訴管道。
