2026 地上權住宅值得買嗎？什麼是「使用權」與「地上權」？3 大差異與貸款地雷解析

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30 秒精華速讀 (Key Takeaways)

What (定義)：地上權住宅是「買房不買地」，您擁有房子的所有權，但土地是租來的（通常 50-70 年）。價格約為周邊市價的 6~7 折。
Risk (陷阱)：小心「使用權住宅」！它連房子都不是你的，你只是跟建商簽了長期租約。這類產品無法申請一般房貸，且沒有產權狀。
How (評估)：雖然房價便宜，但每年需繳納高額「地租」（約公告地價 3.5%~4.5%），持有成本可能比一般住宅的稅金還貴。適合不求增值、只求自住的高現金流族群。

在台北市精華區，當新成屋動輒每坪 150 萬時，您可能會在廣告上看到驚人的「每坪 90 萬」破盤價。別急著下訂，這通常是「地上權住宅」。

這種源自英國的 Leasehold 制度，在台灣常被包裝成「買得起的豪宅」。但它究竟是居住正義的解方，還是裹著糖衣的財務毒藥？ TWProbe 用 5W1H 幫您拆解這個最複雜的房產商品，特別是貸款成數與地租成本的真相。

一、What：三種權利型態大比拚

買房子前，一定要先看清楚您買的是「所有權」、「地上權」還是「使用權」。這三者在法律地位與貸款條件上天差地遠。

比較項目	一般住宅 (所有權 Freehold)	地上權住宅 (Superficies Right)	使用權住宅 (Right of Use)
擁有權	土地 + 房屋	僅有房屋 (土地是租的)	皆無 (類似長期租約)
權狀	有土地與建物權狀	僅有建物權狀	無權狀 (僅有契約)
貸款	容易 (7-8成) 利率低	較難 (5-7成) 利率稍高	無法貸款 (只能跟建商分期)
持有成本	地價稅 + 房屋稅 (自住極低)	房屋稅 + 地租 (地租極貴)	房屋稅(建商轉嫁) + 地租
期限	永久	50~70 年	50~70 年

地上權住宅雖然房價打了 7 折，但後續的持有成本可能會吃掉這 3 折的價差。

地上權：因為沒有土地擔保，銀行承作意願低。通常只能貸 5~7 成，且利率會比一般房貸高 0.5% 以上。甚至有些建案只有「特定配合銀行」才願意貸。
使用權：因為連建物權狀都沒有，根本無法向銀行抵押貸款。通常由建商提供公司貸，利率與年限條件通常較差。

這是最可怕的隱形成本。一般住宅繳的是「地價稅」（自用稅率 0.2%）。地上權住宅繳的是「地租」，通常是公告地價的 3.5% ~ 4.5%。

TWProbe 試算：假設公告地價 500 萬。

一般住宅：繳 0.2% = 1 萬元/年。

地上權：繳 3.5% = 17.5 萬元/年。 每年多繳 16.5 萬，持有 50 年就多繳了 825 萬！ 這筆錢可能已經把房價價差補回來了。

存在即合理。地上權住宅適合非常特定的族群：

TWProbe 專家觀點

隨著 2026 年公告地價持續調漲，「可分割地上權」將是未來趨勢。新制已修法將地租分為「部分固定、部分浮動」，避免住戶因為地價飆漲而繳不起地租。如果您要買，請務必確認該建案適用的是「舊制」還是「新制」地租，這將決定您未來 50 年的荷包深度。

Q1：地上權住宅到期後，房子歸誰？

依契約而定。大多數情況下，合約到期後，屋主必須「拆屋還地」，房子價值歸零。少數案例可能有優先續租權，但通常條件嚴苛。所以地上權住宅的價值會隨著時間「遞減」，這與一般房地產「增值」的邏輯完全相反。

Q2：京站 (Q Square) 是地上權還是使用權？

京站是著名的「使用權」住宅。住戶買到的是「憑證」，沒有房屋所有權狀。因此無法向銀行貸款，且移轉過戶手續較複雜，需透過建商辦理。

Q3：地上權住宅好轉手嗎？

流動性較差。因為無法像一般房子那樣享受土地增值，且隨著剩餘年限減少，願意接手的人會越來越少（銀行也不願意貸款給剩餘年限太短的房子）。建議以「長期自住」或「長期收租」為目的，不要抱著短線賺差價的心態。

地上權住宅不是不能買，而是要「算得精」。它就像是一張昂貴的「長期飯店會員卡」。如果您算盤打得精，它能讓您用低成本享受市中心生活；但如果您誤以為它是資產傳承的工具，那可能會大失所望。

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