買房時，你是否注意過廣告單上寫著小小的「一般事務所」或「乙種工業區」？ 為什麼同樣一條路，左邊的房子可以貸 8 成，右邊的房子銀行只肯借 6 成？ 這一切的祕密，都藏在「土地使用分區」裡。
土地的「身分證」決定了它的價值、用途，以及未來的轉手性。如果不小心買到違規使用的「工業宅」或「商辦宅」，不僅無法申請新青安貸款，還可能面臨被檢舉拆除的風險。
TWProbe 帶您深入解讀這張房地產的底層地圖。
一、最常見的三大分區：住、商、工
台灣的都市計畫將土地主要分為三類，它們的「居住屬性」與「貸款條件」天差地遠：
1. 住宅區 (Residential Zone)
- 代號：住一、住二、住三… (數字越大，容積率通常越高，蓋得越高)。
- 用途：最單純，就是給人住的。環境安靜，出入單純。
- 優勢：可申請新青安、公教貸款等優惠房貸，成數最高可達 85%。
- 劣勢：生活機能可能不如商業區便利（樓下不能開大型餐廳或商場）。
2. 商業區 (Commercial Zone)
- 代號：商一、商二、商三…
- 用途：供商業活動使用，但法規通常允許「住商混合」。
- 優勢：容積率極高（蓋很高），生活機能最強（樓下就是百貨、捷運）。
- 劣勢：
- 出入複雜：同棟樓可能有辦公室、KTV 或診所。
- 稅費較高：水電費、房屋稅率若未申請自用，可能按營業用計算。
- 陷阱：部分商業區建案規劃為「一般事務所」，依法不能作為住宅使用。若建商二次施工違法隔間當住家賣，買方將承擔法律風險。
3. 工業區 (Industrial Zone) – 俗稱「乙工宅」
- 代號：乙種工業區、科技工業區。
- 用途：工廠、廠辦、作業廠房。嚴禁作為住宅使用！
- 特徵：房價通常是市價的 7 ~ 8 折，裝潢精美但毛胚交屋時沒有隔間（只有廁所）。
- 致命傷：
- 違法：被檢舉可連續開罰並勒令恢復原狀（拆除隔間、廚房）。
- 貸款難：銀行認定為工廠，不可用新青安，貸款成數通常僅 5~6 成，利率較高。
- 轉手難：接手的人也會遇到貸款問題，流動性差。
二、什麼是容積率與建蔽率？
看懂這兩個數字，你就能算出一塊地「能蓋多少坪」，進而判斷房價合不合理。
- 建蔽率 (Building Coverage Ratio)：「一塊地能蓋滿多少？」
- 若 100 坪土地，建蔽率 50%，代表一樓只能蓋 50 坪，剩下 50 坪要留做空地（花園、道路）。建蔽率越低，社區綠地通常越多。
- 容積率 (Floor Area Ratio)：「房子能蓋多高（總樓地板面積）？」
- 若 100 坪土地，容積率 300%，代表總共可以蓋 300 坪的房子。
- 公式：土地坪數 × 容積率 = 可建總坪數（不含公設與獎勵）。
- 商業區價值高的原因，就在於容積率通常比住宅區高很多（例如商四容積率可達 800%），地主能蓋更多房子賣錢，地價自然貴。
三、避雷指南：買房前如何查詢分區？
別只聽代銷一面之詞，自己查最準。以下是 2 種官方查詢管道：
- 內政部國土測繪圖資服務雲
- 輸入地址或地號，直接在地圖上顯示分區顏色（黃色住宅、紅色商業、紫色工業）。
- 謄本與使用執照
- 要求仲介或建商出示「建物謄本」。
- 查看 【主要用途】 欄位：
- ✅ 寫「住家用」、「集合住宅」 → 安全。
- ⚠️ 寫「一般事務所」、「策略性產業」、「辦公室」 → 非住宅，若當住家買即為違規使用。
四、TWProbe 專家建議
在 2026 年高房價時代，便宜的房子一定有原因。
- 自住客：請堅持選擇「住宅區」或合法的「商業區住宅」。不要為了省錢去買乙工宅或事務所，後續的貸款與法規風險會讓你得不償失。
- 投資客：商業區的小宅因地點好、租金高，是收租首選；但要注意社區管理，避免因出入複雜影響房價。
買房是買資產，不是買風險。看懂土地使用分區，是你保護資產價值的第一道防線。
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資料來源 | Official Sources
本站土地分區資訊參照內政部營建署與各縣市都發局法規：
- 全國土地使用分區資料查詢系統：輸入地址即可查詢最準確的土地分區。
- 內政部國土管理署 – 都市計畫法規：查詢各土地使用分區之建蔽率與容積率規定。
- 臺北市政府都市發展局：查詢台北市特定專用區（如大灣北段）之使用規範與裁罰案例。
