💡 30 秒精華速讀 (Key Takeaways)
- 必備工具：不想花錢請人，DIY 驗屋只需準備「手電筒、標籤紙、硬幣、手機充電器、水桶」這 5 樣神器，就能完成 80% 的 驗屋清單 項目。
- 核心重點：驗屋最怕「水」與「電」。務必針對「浴室排水坡度」、「冷氣排水孔」以及「插座迴路」進行壓力測試，這些是日後最難修繕的地方。
- 談判技巧：發現瑕疵時，除了在牆上貼標籤，務必在「驗收單」上詳細描述（例如：客廳窗框右下角刮痕 3cm），避免建商日後不認帳。
買房子是人生最大的一筆消費，動輒一兩千萬。但驚人的是，許多人在交屋時，檢查房子的時間竟然比買菜還短。
「驗屋」是您在撥付尾款前，最後一次要求建商無條件修繕的機會。一旦您簽下了「驗收合格單」並完成交屋，之後發現的磁磚空心、油漆不平，往往就變成了惱人的保固拉鋸戰。
許多年輕首購族因為預算有限，不想花 1.5 萬到 2 萬元請專業驗屋公司，決定自己 DIY。
但是，DIY 驗屋到底要看什麼？怎麼看？
TWProbe 為您整理了 2026 年最新版的 驗屋清單 SOP，這不是一份簡單的勾選表，而是一份手把手的「找碴攻略」。
為什麼你需要一份詳細的驗屋清單？
驗屋清單 不只是一張紙，它是您與建商談判的法律籌碼。
根據內政部不動產資訊平台統計，新成屋糾紛中，「房屋漏水」與「施工瑕疵」長年霸榜。如果您沒有依照 驗屋清單 逐項檢查並拍照記錄，建商工務往往會以「這是正常誤差」來塘塞您。
一份合格的 驗屋清單 能幫助您：
- 系統化檢查：避免遺漏角落（如廚具下方、維修孔內部）。
- 量化瑕疵：將「覺得地不平」轉化為「地磚高低差超過 3mm」。
- 追蹤修繕：複驗時，可依照清單確認建商是否已修復。
DIY 驗屋清單：5 大必備小工具與使用教學
工欲善其事，必先利其器。專業驗屋師有熱顯像儀，我們沒有沒關係，用五金行買得到的工具也能做到 80% 的檢測。
- 硬幣或敲擊棒：
- 用途：檢查地磚空心（捧殼）。
- 用法：敲擊地磚的「四個角落」與「中心點」。實心的聲音清脆扎實，空心的聲音低沉（像敲木頭）。
- 強力手電筒：
- 用途：檢查牆面平整度與漏水痕跡。
- 用法：將手電筒貼著牆壁「側照」，光影會讓油漆的波浪狀、刷痕、裂縫無所遁形。同時也要照天花板維修孔內部。
- 有顏色的紙膠帶 (標籤紙)：
- 用途：標記瑕疵。
- 用法：看到瑕疵直接貼在旁邊（不要貼在掉漆處以免撕下來更慘），並用筆在膠帶上寫下問題（如：撞傷、汙漬）。
- 小夜燈或手機充電頭：
- 用途：測試插座通電。
- 用法：插上每一個插座，確認燈會亮。進階一點可以買「相位檢測儀」（約 200 元），可檢查有沒有接地線。
- 水桶與寶特瓶：
- 用途：防水測試。
- 用法：水桶用來潑浴室地板測洩水坡度；寶特瓶用來灌冷氣排水管。
2026 最新驗屋清單：四大區域 20 項檢查重點 SOP
我們將 驗屋清單 分為四大戰區，請依序執行，切勿跳躍。
一、水電系統 (居住安全的命脈)
這部分若有問題，日後修繕最麻煩，甚至要打牆。
- [ ] 總開關箱：打開箱蓋，確認每個無熔絲開關 (NFB) 都有標示迴路名稱（如：冷氣、廚房插座）。
- [ ] 插座迴路：特別注意「廚房專用迴路」是否獨立。
- [ ] 網路/電話/電視孔：打開弱電箱，檢查線路是否雜亂，並確認每個房間的資訊插座都有預留線頭。
- [ ] 冷氣排水測試 (必做！)：這是最常被遺漏的。拿寶特瓶裝水，對準冷氣排水孔「灌水」至少 1000cc，觀察水是否順利流掉，有無倒灌或從牆壁滲出。
- [ ] 電燈開關：反覆切換，確認沒有接觸不良或閃爍。
二、浴室與陽台 (漏水重災區)
- [ ] 馬桶壓力測試：丟入 2~3 張衛生紙，測試沖水力道。水箱補水時是否有異音？
- [ ] 地排洩水坡度：拿水桶裝滿水，豪邁地潑在浴室地板最角落。觀察水流是否會自動流向排水孔？等待 5 分鐘後，檢查磁磚上是否有「積水」不退？
- [ ] 洗手台溢水孔：將洗手台塞住注滿水，看溢水孔是否能正常排水。同時摸洗手台下方的「P型存水彎」是否有滲水。
- [ ] 陽台水龍頭：全開測試水壓，並檢查水龍頭與牆壁接縫處是否有漏水。
- [ ] 淋浴拉門氣密性：關上門，用水蓮蓬頭沖門縫，檢查外側地板是否會濕。
三、廚房設備 (主婦最在意)
- [ ] 瓦斯爐/IH爐：實際點火或過電加熱。確認抽油煙機運轉聲音無異音。
- [ ] 流理台排水速度：將水槽蓄滿水，一次拔掉塞子。觀察排水管是否順暢，若有「咕嚕咕嚕」聲太大，可能排氣管沒做好。
- [ ] 櫥櫃門片緩衝：每一個門片、抽屜都要開關。確認緩衝鉸鏈有效，不會「砰」一聲撞上。
- [ ] 檯面接縫：檢查人造石檯面與牆壁的矽利康（Silicone）是否打滿，有無孔隙藏汙納垢。
四、土建裝修 (美觀與細節)
- [ ] 地磚空心率：依合約規定（通常是單塊磚空心面積不超過 1/3 或 3 個點）。若在牆角或中心有大面積空心，務必列入 驗屋清單 要求處理。
- [ ] 油漆品質：站在側面看牆面是否平整。檢查踢腳板上方是否有油漆淚痕。
- [ ] 窗戶氣密性：關上窗戶後，外面的聲音是否變小？窗框四周的矽利康是否平整無裂縫？
- [ ] 大門氣密條：玄關門關上後，檢查四周膠條是否密合（可夾一張紙測試，拉不出來代表密合）。
- [ ] 紗窗：檢查是否有破損、變形或無法拆卸清洗。
該自己驗還是找公司？費用與優缺點深度比較
這份 驗屋清單 雖然詳盡，但有些隱蔽性瑕疵（如樑柱內的鋼筋、窗框漏水風險）一般人難以察覺。
| 比較項目 | DIY 自行驗屋 | 專業驗屋公司 |
| 費用成本 | 0 元 (只需買小工具) | 1.2萬 ~ 2萬元 (依坪數) |
| 檢查深度 | 僅能檢查外觀與基本功能 | 深層檢查 (管道內視鏡、熱顯像儀、輻射檢測) |
| 報告產出 | 手寫紀錄，較無公信力 | 完整檢驗報告書 (可作為法律憑證) |
| 適合對象 | 預算有限、有裝修經驗者 | 擔心漏水、完全不懂工程者 |
TWProbe 專家建議：驗屋時的 3 大心理戰術
拿著 驗屋清單 在現場時，工務（建商代表）通常會使用「話術」來勸退您。以下是應對策略：
- 話術：「這很正常啦，稍微補一下就好。」
- 應對：請堅持列入缺失單。因為現在不列，交屋後就是您自己要花錢修。
- 話術：「之後你們裝潢會包起來，不用修啦。」
- 應對：裝潢是裝潢的事，交屋標準是交屋的事。要求建商折讓價金或修繕，不要輕易妥協。
- 話術：「這磁磚只有一點點空心，敲掉會壞更多。」
- 應對：若空心面積不大，可以接受「打針（灌注環氧樹脂）」補強，但要求建商延長該區域的地磚保固年限。
常見驗屋疑問 (FAQ)
Q1：驗屋清單上的缺失，建商多久要修好？
通常合約會約定修繕期，一般為 15~30 天。建議在驗收單上壓註「修繕完成期限」，若逾期未修，可依合約主張延遲交屋的滯納金（通常是已繳價款的萬分之五/日）。
Q2：初驗有很多瑕疵，我可以拒絕交屋嗎？
可以。在重大瑕疵（如漏水、電力不通）未修繕前，您有權拒絕簽署驗收合格單，並拒絕撥付交屋保留款（通常是總價 5%）。
Q3：去哪裡下載官方版的驗屋清單？
除了參考本站的清單，您也可以參考 行政院消費者保護會 的預售屋買賣定型化契約中的驗收條款，這是最權威的法律依據。
結語
擁有一份專業的 驗屋清單，是您入住新家前的最後一道防線。
不管您最後決定自己驗還是找專家，請務必重視這個環節。
房子是用來住的，不是用來修的。花 2 小時仔細檢查，可以省下未來 20 年的修繕煩惱。
希望這份 驗屋清單 能幫助您順利交屋，開啟美好的新生活。
🧰 更多買房必備工具連結
- 查合約：內政部地政司 – 不動產契約範本
- 查海砂/輻射：原子能委員會 – 輻射屋查詢
⚠️ 免責聲明 (Disclaimer)
本站 (TWProbe) 所提供之文章內容、驗屋清單與建議，僅供一般性參考與教學用途。房屋個案狀況不同，DIY 驗屋可能無法檢測深層結構或隱蔽性瑕疵。若有重大瑕疵疑慮，建議諮詢專業驗屋公司或技師。本站不對 DIY 驗屋結果負任何法律責任。