選擇性信用管制解析：房貸利率飆升與房市降溫

選擇性信用管制正深刻影響台灣房地產市場。近年央行為抑制通膨與防範房市過熱，多次升息並實施選擇性信用管制。截至 2025 年底，五大銀行新承作購屋貸款平均利率已升至 2.35%，創十多年新高。在升息與信用管制雙重影響下，購屋者房貸負擔加重，市場觀望氣氛濃厚，交易量明顯下降。本文將完整解析選擇性信用管制對房貸與房市的影響，並提供區域差異與潛在風險分析。

一、央行選擇性信用管制政策深度解析

選擇性信用管制是什麼？為何實施？

選擇性信用管制是中央銀行（央行）作為貨幣政策主管機關，為了維護金融穩定所採取的宏觀審慎措施 (Macroprudential Measures) 之一。其目的並非直接打壓房價，而是透過限制特定類型不動產貸款的條件（主要是降低貸款成數 LTV、限制寬限期、提高利率等），來控制信用資源（銀行資金）不過度流向房地產市場，避免因房價劇烈波動而引發系統性金融風險，並抑制市場上的投機性需求。

由於台灣近年房價出現顯著上漲，為避免信用過度擴張、防範泡沫風險，央行自 2020 年底起已啟動多輪（目前已達七波以上）的選擇性信用管制措施。

最新一波信用管制重點 (以第七波為例，後續可能再調整)

以 2023 年下半年實施的第七波管制措施為基礎（後續央行可能再微調），目前主要的管制重點包括：

• 特定區域第二戶購屋貸款限制：針對自然人在特定地區（目前為六都+新竹縣市）購買第二戶住宅申請貸款，最高成數限制為 7 成，且無寬限期。
• 高價住宅貸款嚴格限制：針對自然人購買高價住宅（俗稱豪宅，認定標準依地區總價而異，如台北市 7000 萬以上），最高貸款成數限制為 4 成，且無寬限期。
• 公司法人購置住宅貸款限制：不分區域，公司法人購買住宅貸款最高成數限制為 4 成，且無寬限期。
• 購地貸款限制：針對自然人或法人購買都市計畫內住宅區或商業區土地申請貸款，需檢附具體興建計畫，最高貸款成數限制為 5 成，並保留 1 成待動工後撥款，同時要求一定期間內動工興建。
• 工業區閒置土地抵押貸款限制：針對工業區閒置土地抵押貸款，最高成數限制為 4 成。
• （相對友善）換屋族配套措施：考量自住換屋需求，針對「先買後賣」的換屋族，若簽署切結書約定於一定期間內（原為 1 年，後放寬至 18 個月）出售舊有房屋，則其購買新屋可不受第二戶貸款成數 7 成之限制。此舉有助於降低換屋族因短期資金壓力而被迫低價售屋的風險。

「隨著房貸利率快速上升，投資者對新建案的信心下降，預售屋交屋潮風險解析 提供了完整的市場風險指引，對換屋族尤為重要。」

二、房貸利率走勢與實際負擔衝擊

當前利率水準與升息影響

為應對全球通膨壓力，台灣央行自 2022 年起已數次升息，帶動整體市場利率走揚。根據最新數據（假設為 2025 年底），五大銀行（台銀、土銀、合庫、華南、一銀）新承作購屋貸款平均利率已來到 2.35% 附近，相較於 2022 年初約 1.8% 左右的水平，已有顯著提升，創下近十多年來的新高。銀行端為因應利率風險與央行管制要求，也持續收緊放款條件。

貸款時點 (假設)	平均貸款利率 (假設)	每月還款金額 (約)	相較於低利時期每月增加負擔 (約)
2022 年初 (低利時期)	1.8%	35,974 元	–
2025 年底 (升息後)	2.35%	38,735 元	+ 2,761 元

從試算可知，僅僅約 0.55% 的利率升幅，就使得同樣貸款條件下的每月還款金額增加了近 2,800 元，一年下來等於多負擔超過 33,000 元的利息。這對於每月現金流本就吃緊的首購族或小資家庭而言，無疑構成了不小的挑戰，也直接影響了其購房意願與能力。

三、房市反應：交易量縮、價格盤整與區域差異

在信用管制趨嚴與利率持續上升的雙重壓力下，台灣房地產市場已明顯降溫，呈現「量縮價盤（或微修）」的格局：

交易量顯著萎縮

• 整體市場：全國建物買賣移轉棟數自 2022 年高峰後持續下滑，2025 年交易量預計將維持在相對低檔水平，市場流動性明顯降低。
• 預售屋市場：受到央行對建商購地貸款限制、土建融資趨嚴，以及《平均地權條例》修法禁止換約轉售等多重影響，加上買方觀望氣氛濃厚，投資性需求幾乎絕跡。市場推案量較高峰期下滑，個案銷售期拉長，部分區域議價空間（相較於不二價時期）略有擴大。
• 中古屋市場：買方期待價格修正，但多數屋主因持有成本尚可負擔或對未來仍有預期，降價意願有限，導致買賣雙方價格認知差距擴大。議價空間略有增加，但整體而言價格僵固性仍高。銷售天數明顯拉長，市場上待售物件數量增加。

價格盤整，區域表現分化

雖然整體漲勢停滯，但不同區域、不同產品的價格表現出現明顯差異：

• 市中心/蛋黃區/高價區域：由於具備地段稀缺性、生活機能完善、自住及長期置產需求等基本面支撐，雖然交易量減少，但價格修正幅度相對有限，多呈現高檔盤整格局。
• 蛋白區/新興重劃區：過去幾年漲幅較大、且主要依靠投資買盤及未來建設題材支撐的區域，在政策緊縮與市場降溫後，面臨的賣壓較重，價格調整（下修）的壓力也相對較為明顯。
• 傳統成熟住宅區：以自住換屋買盤為主，需求相對穩定，受政策衝擊較小，價格表現通常較為溫和、平穩。

四、不同購屋族群的影響與銀行放貸策略轉變

各類型購屋族群影響

• 首購族：面臨房價仍高、利率上升的雙重壓力，購屋門檻實質上並未降低。雖然有新青安貸款支持，但總價限制與寬限期後的還款壓力仍需審慎評估。銀行對於其收入證明穩定性與負債比 (DTI) 的審查通常更為嚴格。部分首購族可能被迫轉向總價更低的蛋白區、選擇坪數更小的產品，或暫緩購屋計畫。
• 換屋族：央行將特定區域第二戶的舊屋出售期限從 1 年放寬至 18 個月，確實有助於緩解「先買後賣」的資金壓力。但需特別注意，當前市場流動性下降，出售舊屋所需時間可能拉長，應提早規劃售屋時程，避免影響新屋的交屋付款。
• 置產/投資族：受衝擊最大。利率上升顯著提高持有成本，壓縮租金報酬率；選擇性信用管制大幅限制了可貸成數（第三戶以上更嚴）；房地合一稅 2.0 拉長重稅期。短期套利空間幾乎消失，促使部分槓桿過高或持有條件較差物件的投資客加速退場。

銀行放貸策略趨勢 (更趨保守)

• 授信審核更趨嚴格：對於借款人的收入穩定性（偏好固定薪資收入）、工作年資、在職證明等文件的審查更為仔細。對於負債比 (DTI) 的計算與上限要求也可能更為保守。
• 不動產鑑價趨向保守：銀行（或委外估價師）對於房屋價值的評估更為謹慎，尤其對於未來房價漲幅的預期會大幅降低，可能導致鑑價金額與市價（成交價）之間的落差擴大。
• 利率定價差異化：對於信用紀錄良好、收入穩定、負債比低的優質客戶，銀行仍願意提供相對優惠的利率條件以爭取業務。但對於一般客戶、信用狀況普通或高風險客戶（如：收入不穩、負債比偏高），核給的利率加碼幅度可能會顯著提高。

「對於房貸利率與房市的變化，中央銀行選擇性信用管制政策 提供了官方指引與最新公告，是投資者理解市場走向的重要參考。」

五、實用問答 (Q&A)：釐清市場關鍵疑惑

Q1：央行升息 + 信用管制，現在（2025年底）是不是買房的好時機？

A1：市場目前處於「量縮價盤/微修」的買方相對有利階段。對於有迫切自住需求的購房者而言，由於市場上的競爭者（尤其是投資客）減少，議價空間相較於前兩年確實有所擴大，有機會仔細挑選、談到更合理的價格。但前提是必須審慎評估自身的財務能力能否負擔當前的利率水平與房價，並做好利率可能繼續上升的壓力測試。若無立即需求，則可持續觀察市場變化，無需急於進場。

Q2：房貸利率一直上升，有什麼方法可以降低月付金壓力？

A2：可以考慮以下方法：

• 爭取更長的貸款年限：將貸款年限從 20 年延長至 30 年或 40 年（若符合條件），可以顯著降低每月攤還的本金，減輕月付壓力（但總利息會增加）。
• 申請寬限期：若短期內現金流壓力較大，可向銀行申請 1-3 年（新青安最長 5 年）的寬限期，期間僅需繳納利息（但總利息會增加，且寬限期後壓力更大）。
• 增加自備款比例：降低總貸款金額是降低月付金最直接有效的方式。
• 尋找利率較低的方案：比較不同銀行的方案，或考慮是否有符合公教、百大企業員工等特定身份的優惠利率。
• 考慮部分提前還款：若手頭有閒置資金，可考慮提前償還部分本金，以降低後續的利息支出與月付金。

Q3：央行的選擇性信用管制措施未來有可能會鬆綁嗎？

A3：央行是否調整信用管制措施，主要取決於整體房地產市場的表現（房價漲幅是否趨緩甚至下跌）、銀行不動產放款的風險（逾放比是否穩定）、市場投機行為是否降溫以及整體經濟金融環境的變化。在當前房價仍處高檔、市場仍在調整階段、且通膨壓力未完全解除的情況下，央行短期內大幅鬆綁管制的機率相對有限。未來較可能採取「逐步」、「漸進式」的微調，而非一次性全面取消。

Q4：在目前的市場氛圍下，購買預售屋和中古屋哪個風險比較低？

A4：兩者各有風險，但考量點不同：

• 中古屋：優點是屋況、格局、周邊環境眼見為憑，可立即入住，且議價空間相對較大。風險在於屋齡老舊可能衍生的高額修繕成本，以及貸款條件可能不如新屋。
• 預售屋：優點是付款相對輕鬆（分期）、屋況全新、有機會客變。風險在於完工期與品質的不確定性、建商倒閉風險、以及交屋時若市場下修可能面臨銀行鑑價不足或房價損失的風險。

在市場前景不明朗時，中古屋的「確定性」相對較高，風險主要在於屋況；而預售屋則需承擔較高的「未來不確定性」風險。自住需求明確且風險承受度較低的買方，現階段或許優先考慮中古屋是較穩健的選擇。

六、結論：市場回歸理性，購房者應謹慎應對

總體而言，當前台灣房地產市場正受到央行貨幣政策緊縮（升息）與選擇性信用管制的雙重影響，加上平均地權條例修法等政策疊加，市場已明顯從過去幾年的非理性亢奮逐步回歸冷靜與理性，進入「量縮價盤/緩修」的調整階段。這對於健全房市、抑制投機而言具有正面意義，但對購房者（尤其是財務能力較為緊繃者）也帶來了新的挑戰。

在此市場環境下，購屋族應更加重視：

• 審慎的財務能力評估：務必確保自備款充足，且每月房貸還款能力足以應對未來可能的利率變動風險。
• 充足的風險管理意識：預留足夠的緊急備用金與保險規劃，以應對突發的收入中斷或支出增加。
• 理性的區域與產品選擇：回歸居住需求本質，選擇具備良好基本面（交通、機能、就業）支撐的區域與符合自身需求的產品，避免追高缺乏實質支撐、純靠題材炒作的區域。

房市調整期是危機也是轉機。對於有剛性需求且準備充足的購房者而言，這或許是能夠更冷靜地挑選物件、爭取合理價格的好時機。但切記，量力而為、謹慎評估，永遠是 navigating 房地產市場不變的黃金法則。

免責聲明

本文所有關於房貸利率、市場走勢、政策分析之資訊，係根據撰文當下可得之公開資訊與市場觀察整理，僅供一般性參考與趨勢探討，不構成任何財務、投資或購房建議。房地產市場瞬息萬變，利率、政策及個案狀況差異極大。在進行任何投資或購房決策前，請務必依據個人財務狀況、風險承受度進行獨立評估，並諮詢專業的不動產顧問、理財規劃師或金融機構。