房貸轉貸划算嗎？3 分鐘回本試算公式 + 轉增貸/二胎差異解析【2026 專家實務版】

房貸轉貸是當利率或市場變動時，降低利息與調整現金流的有效方式。當你背負房貸一段時間後，最初簽訂的合約可能已不再最符合你的利益。本文將深入解析房貸轉貸的成本估算與回本月數，並提供三大實用策略，幫助你判斷轉貸是否划算。

30 秒精華速讀 (Key Takeaways)

• 黃金公式：轉貸划不划算不能只看利率！請用 「(轉貸總成本 ÷ 每月省下的利息) = 回本月數」 來評估。若回本期超過 24 個月，效益通常不高。
• 隱形成本：除了違約金，務必考量 「地政設定規費」 (貸款金額的 0.12%) 與 「代書費」，這些往往是銀行廣告沒告訴您的固定支出。
• 稅務提醒：轉貸後若有「增貸」金額（多借出來的錢），該部分的利息支出 不得列舉扣除所得稅，請務必留意稅務合規性。

一、為什麼需要考慮房貸轉貸？三大核心好處

「房貸轉貸」是將你原本在 A 銀行的房貸，轉移到 B 銀行。通常這麼做的目的不外乎以下三點：

• 降低總利息支出：即使利率只下降 0.1 個百分點（0.1%），長期下來省下的總利息也相當可觀。
• 調整現金流與還款壓力：新銀行可能提供重新拉長【貸款年限】或給予一段【寬限期】，降低每月還款壓力。
• 獲得更彈性的服務與條件：爭取【更彈性的提前還款機制】、更優惠的調息方案，讓你獲得更好的客戶體驗。

在考慮轉貸時，也別忽略了物業維護成本，例如大樓外牆維修全解析：磁磚掉落與滲水責任指南可能影響未來還款負擔。

二、轉貸成本估算與「回本月數」分析

在評估房貸轉貸划不划算時，必須先算清楚所有成本。轉貸的費用是一次性支出，而省下的利息則是每個月持續發生。【實用觀念】：用【回本月數】來判斷最清楚。

1. 房貸轉貸費用清單與成本估算

費用項目	性質	實務估算區間	備註
提前清償/違約金	原合約綁約期內，需支付的費用。	依原契約規定	【最大風險】之一，務必先確認。
代償/開辦費	新銀行收取的行政處理費。	約貸款餘額的 0.05% ~ 0.2%，或一筆固定的費用。	–
鑑價費	銀行重新評估房屋價值的費用。	固定費用（數千至萬元）。	–
設定/地政規費	包含變更抵押權的規費與代書費用。	總成本通常落在 【2 萬到 4 萬元】。	–

2. 房貸轉貸試算公式：精準算出「回本月數」

這個公式是判斷轉貸是否划算的關鍵！多數人認為，回本時間若在 12 ~ 24 個月內，轉貸就值得考慮。

計算回本月數的關鍵公式

每月省息 = (利差 × 貸款餘額) ÷ 12

回本月數 = 轉貸總成本 ÷ 每月省息

利差（利率下降幅度）	每月省息（餘額 800 萬）	回本月數（總成本 25,000 元）
0.10%	約 667 元	約 37.5 個月
0.20%	約 1,333 元	約 18.8 個月
0.30%	約 2,000 元	約 12.5 個月

【法務顧問點評】合約中的「違約金」地雷 許多人在轉貸時只關注「綁約期」，卻忽略了違約金的計算方式。銀行合約通常分為兩種：

1. 原本金計算：罰款以「最初貸款總額」計算（最重，還得再多也沒用）。
2. 餘額計算：罰款以「剩餘未還金額」計算（較輕）。

TWProbe 建議：在申請轉貸前，務必翻出原貸款合約，確認違約金是採「原本金」還是「餘額」計算。若正好處於綁約期的最後 3-6 個月，建議「按兵不動」，等綁約期滿再轉，通常能省下數萬元的無謂支出。

三、房貸轉增貸與二胎：一次搞懂差別

許多人搞不清楚這些房貸方案的差別，以下表格幫你快速理清：

方案	核心目的	利率/成本	擔保順位	適合對象
轉貸	換銀行、降利率、調條款	有一次性成本	第一順位	想降低利息或調整還款條件
轉增貸	轉貸同時【「加借」一筆資金】	利率通常比【信貸低】	第一順位	有資金需求，如裝修、整合負債
二胎房貸	不動原房貸，增設第二順位抵押	利率多【高於】一順位	第二順位	急需資金，但不願更動原房貸

【會計師稅務提醒】轉增貸的抵稅陷阱 許多人利用「轉增貸」套出現金來投資或裝修，但請注意每年的綜所稅申報。 根據《所得稅法》規定，列舉扣除額中的「購屋借款利息」，僅限於**「原始購屋」**所產生的房貸利息。

• 狀況：您原本房貸剩 500 萬，轉貸後借了 800 萬（多借 300 萬）。
• 稅務後果：未來銀行開立的利息單據中，國稅局會依比例剔除那 300 萬增貸部分產生的利息。「增貸部分的利息不能抵稅」，這是計算實質收益率時常被忽略的隱形成本。

四、轉貸流程與專業問答 Q&A

轉貸流程與文件準備

1. 蒐集資料與評估： 蒐集財力證明，並對照市場利率，粗估轉貸可行性。
2. 詢價與談判： 向多家銀行詢價，並嘗試與原銀行進行【談判】（保對策）。
3. 送件與審核： 決定新銀行後，正式送件申請，銀行進行徵信與審核。
4. 對保與設定： 貸款核准後，與新銀行進行【對保】，並辦理【抵押權設定】。
5. 撥款代償： 新銀行撥款給原銀行，完成【代償】，塗銷舊的抵押權，結束轉貸程序。

【市場觀測站】銀行水位與鑑價現實 2025-2026 年間，受限於《銀行法》第 72-2 條（不動產放款天條）的限制，各家銀行的放款水位動態變化極大。

實務上常發生 A 銀行利率雖低，但「鑑價保守」或「排隊撥款需等 3 個月」的情況。建議轉貸前先詢問新銀行：「目前房貸水位是否吃緊？撥款大概需要多久？」 避免舊貸款沒還成，新貸款又卡關的窘境。

房貸轉貸常見 FAQ

Q: 房貸轉貸會影響信用分數嗎？

A: 正常的房貸轉貸並不會對信用產生【負面影響】。但若在短期內【頻繁向多家銀行申貸】，可能會被視為信用風險而扣分。

Q: 轉貸後還可以提前還款嗎？

A: 根據【新合約規定】。許多銀行提供部分提前還款免手續費的服務，但通常【有額度或次數限制】。

Q: 轉貸一定比較省錢嗎？

A: 【不一定】。轉貸除了考量利差，還必須將所有成本（如：違約金、開辦費、保險）納入計算，並用【回本月數】來判斷。這是最精準的決策方式。

五、結論：轉貸決策三步驟：先談、再算、後決定

房貸是人生的重要決策，最適合你的方案，應該是能讓你「穩、省、睡得著」的方案。

• 先談：試著與原銀行協商，爭取【降息】或更好的條件（稱為「保對策」）。
• 再算：運用本文的公式，精準算出轉貸的效益與【回本時間】。
• 後決定：綜合評估所有因素，再做出最終決定。

TWProbe 的中立建議：不要為了轉貸而轉貸 銀行業務員可能會用「降息」吸引您，但作為中立的第三方知識庫，我們要提醒您：轉貸是一次資產負債表的重組。如果您的目的是長期持有且現金流穩定，有時候與原銀行協商降息（保對策），會比大費周章轉貸來得更具效益。

房產資訊應是透明的公共財。我們希望透過上述的公式與法規解析，協助您做出最理性的財務決策。

免責聲明： 本文僅供參考，實際貸款條件仍以各金融機構最終審核與公告為準。

在了解房貸轉貸流程前，可先參考中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答以掌握最新規範與利率資訊。