囤房稅 2.0 一年影響解析：多屋族必看節稅策略

囤房稅 2.0 已正式上路，標誌著台灣房地產進入高持有成本時代。過去房市稅制長期集中在交易環節，而持有成本偏低，如今透過房屋稅與地價稅的調整，非自住與非出租房屋的稅負大幅提升。此改革旨在釋放閒置空屋進入市場、平抑房價並落實居住正義。本文將以最新數據與專業分析，深入檢視囤房稅 2.0 上路一年對市場造成的四大衝擊，並提供多屋族完整資產配置與節稅策略。

一、囤房稅 2.0 核心精神與新舊制關鍵差異

囤房稅 2.0 的核心精神在於改變過去房屋稅負擔相對輕、容許大量空屋存在的狀況。其相較於舊制（囤房稅 1.0，由地方政府自訂是否實施及稅率），主要有三大變革：

1. 強制性全國總歸戶計算： 過去採「縣市歸戶」，在新制下，個人（連同配偶及未成年子女）於全國持有的所有住家用房屋將合併計算總戶數，以此總戶數決定非自住房屋適用的稅率級距。跨縣市持有多戶房產的節稅空間消失。
2. 法定稅率提高且強制累進： 非自住住家用房屋的法定稅率，從原先地方政府可自訂的 1.5%~3.6%，強制提高為 2%~4.8%。且各地方政府必須依據財政部公告的基準，參考所有權人全國持有戶數訂定至少 4 級的累進稅率（例如：持有 1 戶非自住稅率 2.4%，2-3 戶 3.6%，4 戶以上 4.8%），持有越多、稅負越重。
3. 鼓勵出租、懲罰空置： 新制明確區分「出租且申報達標」與「空置未使用」的房屋稅率。只要將房屋出租並依法申報租賃所得達標，或成為公益出租人，即可適用較低的優惠稅率（法定 1.2% 或 1.5%~2.4%），而非直接落入 2% 起跳的囤房重稅區間，旨在引導空屋進入租賃市場。

實施現況： 截至 2025 年，全國 22 個縣市政府均已配合中央修法，公布其轄內的非自住住家用房屋差別稅率級距。例如，台北市針對個人持有 3 戶以上非自住房屋，已直接適用 4.8% 的法定最高稅率。

二、政策成效期中檢視：數據揭示的四大市場結構變化

囤房稅 2.0 自 2024 年 7 月實施、2025 年 5 月首次課徵以來，經過近一年半的市場發酵，已可觀察到以下四大清晰可辨的結構性轉變：

1. 租金市場的「轉嫁壓力」與「區域分化」效應

• 租金指數持續上揚： 根據主計總處公布的消費者物價指數（CPI）中的房租類指數，自囤房稅 2.0 實施以來，租金指數仍呈現緩步但持續上揚的趨勢。這顯示部分房東確實嘗試將增加的房屋稅與相關持有成本（如利息）轉嫁到租金上。
• 核心區轉嫁明顯，外圍區空間有限： 在市中心精華地段、大學周邊、科學園區附近等租賃需求強勁、空置率低的區域，房東的租金轉嫁能力較強，租金漲幅相對顯著。然而，在供給量較大、空置率較高的新興重劃區或蛋白區，房東若想成功轉嫁成本則面臨較大的市場競爭壓力，轉嫁能力相對有限，部分房東可能選擇自行吸收。

2. 高總價與豪宅市場的「冷凍庫存」效應

囤房稅 2.0 採累進稅率，房屋評定現值越高的房產，稅負增加的絕對金額也越大。這使得高總價、大坪數的豪宅市場首當其衝，衝擊最為直接，市場呈現以下特徵：

• 交易量能顯著萎縮： 高資產買方態度趨於保守，除了對未來高額持有成本心存疑慮外，也受到央行高價住宅貸款成數限制的影響，導致豪宅市場交易量明顯下滑，部分建案去化速度放緩。
• 法人持有比例微升： 部分高資產人士或家族，為規避個人名下持有戶數的累進計算，傾向重新評估以法人（公司）名義持有高價房產的可行性，期望透過費用認列等方式進行稅務規劃。但法人持有及交易稅制更趨嚴格，實際節稅效果需精算。
• 價格鬆動與議價空間擴大： 市場上確實出現更多因預期稅負壓力增加，或持有多年希望獲利了結而急於出售的豪宅物件。相較於前幾年，買方在此類產品的議價空間略有擴大，但尚未出現恐慌性拋售。

3. 資產組合的「汰弱留強」與「配置多元化」

面對非自住房屋持有成本的顯著增加（部分案例年增數倍），迫使多屋族群必須重新、且更理性地審視其整體房地產資產組合的效益，加速了「汰弱留強」的資產重新配置進程。

• 優先處分對象浮現： 地點相對偏遠、屋況老舊維護成本高、周邊缺乏穩定租賃需求導致租金投報率過低（甚至無法覆蓋持有成本）、或是增值潛力已達滿足點的「雞肋」型房產，成為被多屋族優先考慮拋售整理的對象，二手市場供給量因此微幅增加。
• 資金尋求新出口： 部分從低效房產撤出的資金，並未完全離開不動產相關領域，而是轉向尋求其他替代投資標的。例如：不受囤房稅影響的商用不動產（如穩定收益的辦公室、廠辦、物流倉儲）、或是投入 REATs（不動產資產信託基金）、海外房地產（需考量匯率與跨國稅務風險）等，呈現資產配置多元化的趨勢。

4. 「繼承取得」成為新的稅務燙手山芋

囤房稅 2.0 的全國歸戶特性，意外地對許多因繼承長輩房產而「被動」成為多屋族的家庭，造成了新的稅務衝擊。許多原先僅持有自用住宅的民眾，因繼承了父母留下的多戶老舊房產，突然需要面對高額的囤房稅負擔。

• 繼承後加速處分： 在無力或無意願負擔高額持有稅負，且繼承人間對於房產處置（如出租、改建）難以達成共識的情況下，越來越多繼承人傾向於在完成繼承登記後，盡快將部分或全部繼承來的房產直接出售，以求變現與規避稅負。
• 非自願性賣壓增加： 這股因繼承而產生的「非自願性賣壓」，尤其在缺乏都更危老整合機會的老舊市區，也成為二手市場供給量的新來源之一，對區域房價穩定性帶來潛在影響。

「除了囤房稅的影響外，了解各地房市行情也很重要，可以參考最新的2025 六都房價走勢與購房策略來做更全面的投資決策。

三、高持有成本時代的生存法則：多屋族的資產配置策略

面對囤房稅 2.0 帶來的不可逆加稅趨勢與高持有成本新常態，多屋族群應採取更為主動積極的財務規劃與資產管理策略，而非僅是被動接受稅單。

策略一：進行全面的「房產健康檢查」與汰弱留強

1. 建立資產清冊與效益評估： 將您（及配偶、未成年子女）名下所有非自住的住家用物業詳細列表，逐一盤點其「預估年租金收入」、「預估年持有成本（含新制房屋稅、地價稅、貸款利息、維修費等）」、「目前市場價值」與「未來增值潛力」（考量區域發展性）。計算出每一戶的「淨租金回報率」與可能的「總體資產報酬率」。
2. 評分排序與處分決策： 依據上述評估結果，對所有非自住物業進行優先級排序。對於那些淨租金回報率過低（甚至為負）、增值潛力有限、管理維護困難、或位於缺乏基本面支撐區域的「低效資產」（排名墊底者），應考慮設定合理的出售價格與停損點，果斷進行處分。將回收的資金重新配置到地點更優越、管理更便利、現金流更穩定的核心資產上，或用於償還貸款降低負債。

策略二：最大化自住與出租優惠，轉型為「專業房東」或「公益房東」

• 用足自住三戶額度： 再次檢視家庭成員戶籍狀況，確保最有價值的三戶房屋已設籍且符合自住條件（無出租營業）。
• 積極轉出租並合法申報： 對於無法認定為自住的空置房屋，積極尋求出租機會，並務必依照《租賃住宅市場發展及管理條例》與所得稅法規定，誠實申報租賃所得。如此才能適用 1.5%~2.4% 的出租優惠稅率，避免落入 2% 以上的囤房重稅。
• 爭取成為「公益出租人」： 若您的房屋條件與地點適合，積極參與地方政府的「社會住宅包租代管計畫」，或自行尋找符合租金補貼資格的租客，申請成為公益出租人。這是目前能同時享有房屋稅 (1.2%)、地價稅（自用稅率）及綜合所得稅（每月最高 1.5 萬免稅額）三重稅務優惠的最佳途徑。
• 合法隔套提高坪效與租金（需符合法規）： 對於部分格局方正、坪數較大的房屋，在符合建築法規與消防安全規範的前提下，考慮進行合法隔間套房或雅房出租，以提高單位面積的租金收益，覆蓋增加的持有成本。但務必尋求專業建築師評估及申請室內裝修許可。

策略三：評估其他資產持有方式或多元化配置

• 法人化管理評估： 對於持有極大量房產（例如 10 戶以上）且有長期持有與傳承規劃者，可諮詢會計師與律師，審慎評估透過設立「投資公司」或「閉鎖性股份有限公司」持有房產的整體稅負（含營所稅、未分配盈餘稅、股利所得稅、房地合一稅法人稅率）與管理成本，是否優於個人持有。此決策極為複雜，不適用於一般多屋族。
• 資產多元化配置： 將部分房產變現後取得的資金，考慮分散配置到其他類型的資產，以降低風險並尋求不同收益來源。例如：績優股、高評級債券、REITs、甚至黃金或外幣等。在高持有成本時代，過度集中於房地產單一資產類別的風險已顯著提高。
• 考慮信託規劃： 針對有家族傳承需求的房產，可諮詢信託業者或律師，了解透過不動產信託進行規劃的可能性，以達到資產保護、稅務管理或順利移轉的目的。

「要更精準掌握各地房價與交易情況，可以參考官方房價與交易資料來輔助分析投資風險。」

四、囤房稅 2.0 實務 Q&A

Q1：囤房稅 2.0 真的能有效抑制房價上漲嗎？

A1：囤房稅 2.0 的主要政策目標是「提高多屋持有成本、引導空屋釋出、健全房市結構」，而非直接以「打壓房價」為唯一目的。從實施一年多的數據觀察，它對於抑制房價過快上漲、增加二手市場供給（尤其是條件較差的物件）以及提升租賃市場供給確實產生了一定效果。然而，房價最終仍是多重因素（供需關係、營建成本、利率水平、經濟前景、市場信心等）交互作用的結果。期待單一稅制改革就能讓整體房價全面大幅下跌，可能過於簡化。它更像是一個結構性的調整工具，而非短期特效藥。

Q2：聽說把房子登記在公司名下可以完全避開囤房稅，是真的嗎？有什麼風險和代價？

A2：用公司（法人）名義持有住家用房屋，確實不適用個人名下全國歸戶累進計算的囤房稅率。但是，法人持有房屋本身仍需繳納房屋稅（稅率依地方政府對非住家非營業用房屋的規定，或可能另訂法人持有稅率），且後續衍生的稅務問題更為複雜：1. 出售時需繳納 20% 的營利事業所得稅，且自 110 年 7 月 1 日起交易房地也適用房地合一稅（持有 2 年內 45%、2-5 年 35%、5 年以上 20%）。2. 公司盈餘若未分配，需加徵 5% 未分配盈餘稅。3. 盈餘若分配給股東，股東需繳納綜合所得稅（股利所得）。4. 公司每年需記帳、報稅，有額外的維護成本。因此，法人持有看似規避了囤房稅，但整體稅負不一定較輕，且操作不當風險更高。這是一種高度專業的財務及稅務操作，務必諮詢專業會計師或稅務律師進行全面評估，絕非一般多屋族的簡易避稅管道。

Q3：我家因為繼承長輩留下的透天厝，有好幾層樓、好幾個門牌（可能被認定多戶），但實際上都是叔伯阿姨等長輩親戚在住，沒有收租金，這樣也會被課重稅嗎？

A3：囤房稅 2.0 針對「供直系親屬實際居住使用」的房屋設有排除條款。若能提出具體事證（例如戶籍登記資料、水電費帳單、切結書等），證明該房屋確實是供本人、配偶或直系血親（如父母、成年子女、祖父母）實際居住使用，且該親屬在該處已辦竣戶籍登記，則該房屋可被認定為相當於「自住」使用，適用 1.2% 的優惠稅率，不會被視為囤房課重稅。但請注意： 叔、伯、阿姨等屬於旁系血親，將房屋無償提供給旁系親屬居住，原則上**不符合**上述自住認定要件，該房屋若超出您的自住三戶額度，仍可能被課徵囤房稅。建議您儘快向房屋所在地的稅捐稽徵機關確認具體個案的認定標準與申報方式。

Q4: 我有多戶房屋，但都在同一個縣市，囤房稅 2.0 對我的影響是不是比較小？

A4: 相較於跨縣市持有多戶者，您的衝擊確實相對較小，因為在舊制下，您可能已經適用該縣市的最高囤房稅率。但囤房稅 2.0 仍然有影響：1. 法定稅率上限提高： 新制的法定稅率上限（4.8%）可能高於您原先適用的地方最高稅率。2. 累進級距更細： 新制強制地方政府需訂定更細的累進級距，即使您原本已適用最高稅率，新制下隨著戶數增加，稅率仍可能進一步提升。3. 出租優惠明確化： 新制明確提供出租且申報達標者較低的稅率，若您有空置房屋，新制的壓力將促使您考慮出租。因此，即使房屋集中在同一縣市，仍需重新檢視新制下的適用稅率與可能的節稅策略。

Q5: 建商持有的大量餘屋，適用囤房稅 2.0 嗎？稅率是多少？

A5: 是的，建商餘屋也適用囤房稅 2.0，但有緩衝期。根據新修訂的《房屋稅條例》，起造人（建商）持有待銷售的住家用房屋，在興建完成後 2 年內，可以適用較低的稅率範圍，法定為 2% 至 3.6%（由地方政府在此範圍內訂定）。超過 2 年仍未售出的餘屋，則回歸適用一般非自住住家用房屋的囤房稅率（最高可達 4.8%）。這項規定旨在給予建商合理的銷售期間，但也對長期滯銷的餘屋施加壓力。

五、結論：從被動持有到主動管理，房產思維的根本轉變

囤房稅 2.0 的全面實施，不僅是稅務帳單數字的變化，更深層地，它代表著對台灣過去數十年來房地產持有觀念的一次根本性重塑。那種僅僅將房產視為資產停泊工具、可以長期低成本閒置、靜待市場上漲的「輕持有、重交易」時代，隨著新稅制的落實而正式宣告結束。精打細算、注重成本效益的「資產管理」思維，將成為未來所有房地產持有者，尤其是多屋族群，不得不面對且必須掌握的必修課。

這項政策正如同一個催化劑，引導著市場發生結構性的長期轉變：從鼓勵空屋釋出、活絡租賃市場，到加速低效資產的汰換與資金的重新配置。對於持有者而言，這既是持有成本增加的壓力與挑戰，同時也是一個被迫重新審視資產組合健康度、積極尋求更佳管理模式、進而優化整體資產配置的契機。唯有正視變革、主動應對，才能在這場無法迴避的高持有成本賽局中，降低衝擊，穩健前行，成為新時代下更具智慧與前瞻性的房地產管理者。