核心重點與行動指南 (TL;DR)
- 斡旋金一旦經屋主簽名同意，即依法轉為「定金」。若買方因房貸成數不足而放棄購買，依據民法規定，賣方有權全額沒收定金，甚至最高可求償成交總價 15% 的違約金。
- 銀行核貸的「8 成」是以「銀行鑑價」為分母，而非「買賣成交價」。實務上銀行鑑價通常較為保守，這中間的落差將直接轉換為買方必須立刻補足的現金缺口。
- 有效的房貸解約但書必須同時具備三大防護條件：指定「買賣成交總價」為計算基準、排除「信用貸款」與「二胎房貸」，以及明訂「無條件解約且無息退還已付價款」。
「房貸但書的防禦核心在於『鎖定成交價基準』與『排除信用貸款』，任何模糊的解約字眼，最終都會演變成定金被全額沒收的財務災難。」—— 【TWProbe 房產觀測站】
為什麼買房一定要寫「房貸成數不足」但書？破解鑑價落差的財務風險
多數首購族的痛點在於，好不容易存到兩成頭期款，開心下斡旋並順利轉為定金後，卻收到銀行通知「房貸成數不足」，瞬間面臨數十萬甚至上百萬的現金缺口。此時若想放棄購買，才發現定金拿不回來。
這種現象的成因，來自於「銀行鑑價」與「約定成交價」的認知差異。用日常經驗來比喻：這就像是你去買一台二手車，你跟車商約定用 100 萬成交，但當你跑去跟銀行借錢時，銀行內部的估價系統認為這台車只值 80 萬。銀行答應借你「8成」，是借給你 80 萬的 8 成（即 64 萬），而不是你期望的 100 萬的 8 成（80 萬）。中間這 16 萬的差額，銀行不會管，你必須自己掏出現金補足。
專業解法是，在斡旋單轉為正式定金之前，強制寫入保護條款（但書）。依據民法第 249 條，若未特別約定，籌措資金是買方的法定責任，貸款下不來不能作為免責理由。若從本站不動產智庫的防禦模型來推斷，沒有白紙黑字加註精確解約條件的合約，等於將財務生殺大權完全交給未知的銀行鑑價系統。
「貸款下不來就無條件解約」這樣寫有用嗎？常見無效但書與實務盲點
市場上最常見的防禦失誤，就是完全聽信房仲口頭保證，或只在合約背面草草寫下「貸款下不來就解約」。在法律實務上，這種模糊字眼完全無法發揮保護作用，反而會產生兩大盲點：
盲點一：未標明「以成交價計算」成數，淪為銀行鑑價基準
若但書僅寫「房貸未達 8 成則無條件解約」，在法務判定上缺少了「計算分母」。如同前述的二手車比喻，銀行確實核准了「以銀行鑑價為基準」的 8 成房貸。在合約精神上，貸款條件已經成就，買方若因此拒買，賣方依然可以合法沒收定金。
盲點二：未排除「信用貸款」與「二胎房貸」，被迫承擔高利率
「貸款」兩字在法律定義上極度寬鬆。如果銀行只願意給 6 成一般房屋貸款，但理專要求你搭配 2 成利率高達 6% 的「信用貸款」，從字面上來看，「8成貸款」確實下來了。買方若為了解約而拒絕申辦信貸，法庭上極可能被判定為「買方主動不配合貸款」，進而構成違約。這將導致買方被迫在未來 7 年內，同時背負房貸與信貸的雙重高利槓桿，大幅增加斷頭風險。
買房房貸但書到底該怎麼寫？3 個關鍵字鎖死退款防護網
為了確保在銀行放款不如預期時能全身而退，請在斡旋單的「特約事項」或「其他條件」欄位，嚴格按照以下三個步驟將關鍵字寫好寫滿。
步驟一：明確定義貸款條件（指定成數與排除高利貸款）
第一步必須鎖定你所需要的成數與貸款類型。請寫下：「買方需取得金融機構核准之一般購屋貸款，貸款成數需達 X 成以上，且排除信用貸款、二胎房貸、裝潢修繕貸款等其他衍生性貸款。」藉此切斷被迫承擔高利率貸款的後路。
步驟二：鎖定計算基準（強制以實際成交總價為分母）
第二步是防禦鑑價落差的核心。請緊接著寫下：「前述貸款成數之計算基準，必須以『本件買賣實際成交總價』為唯一計算分母，不以銀行內部鑑價為準。」這句話能確保你的頭期款預算不會因為銀行低估而瞬間爆表。
步驟三：寫入無條件解約與無息退還條款，切斷違約金風險
最後一步是界定未達標的退款機制。請寫下：「若金融機構最終核貸條件未達上述標準，本買賣契約即無條件解除。賣方及仲介方應將買方已支付之斡旋金、定金或價款，於 X 日內無息全額退還給買方，任一方均不得要求違約金或損害賠償。」
財務代價與風險對照表：有無簽署正確但書的實質差異
為了清楚釐清合約文字對資金的實質影響，以下針對約定成交價 1,500 萬、買方準備 300 萬現金（期望貸款 8 成）的常見情境進行客觀比較：
| 評估項目 | 情境一：未寫任何但書 | 情境二：寫「貸款下不來就解約」 | 情境三：使用 TWProbe 標準防護寫法 |
| 銀行實際核貸狀況 | 鑑價僅 1,300萬，核貸 1,040萬 | 房貸核發 1,040萬 ＋ 信貸 160萬 | 鑑價與核貸均不如預期，啟動但書 |
| 買方現金缺口 | 需立刻補足 160 萬 現金 | 無現金缺口，但背負 160萬 高利信貸 | 0 元 (合法解除契約) |
| 違約與解約代價 | 放棄購買將被沒收定金，最高恐賠 225 萬 (15%) | 拒辦信貸視同違約，定金遭沒收 | 定金與已付款項 無息全額退還 |
| 長遠財務影響 | 瞬間損失鉅額現金，購屋計畫停擺 | 未來 7 年月付金極度沉重，面臨法拍風險 | 拿回本金，繼續尋找下一個合適物件 |
TWProbe 深度觀點
綜觀不動產交易實務，多數購屋糾紛皆源自於「對金融系統運作的過度樂觀」。在過去，買賣房屋可能講求人情與房仲的口頭承諾；但在房價高漲與近期央行信用管制頻繁變動的環境下，任何百萬級別的現金缺口，都足以摧毀一個首購家庭的財務基礎。
從調閱 TWProbe 新聞中心追蹤的近期法院判決來看，「房貸成數不足解約」但書並非用來刁難屋主，而是買方針對銀行鑑價系統保守性的一種「合法避險工具」。將未知的財務變數，透過精確的合約文字轉化為可控的解約機制，是每一位現代購屋者必須建立的商業底線。不動產交易本質上就是一份嚴謹的金融契約，在簽字畫押之前，絕對不能讓合約字眼上的資訊落差，成為數十萬定金被合法沒收的代價。
常見問題解析 (FAQ)
Q：房仲說只要在斡旋單寫「依銀行貸款成數為主」就可以了嗎？
不行。這種寫法缺乏明確的計算分母與成數底線。在法務實踐上，若未載明「以買賣成交總價為計算基準」，最終將淪為以較低的銀行鑑價來認定成數，導致買方仍需補足龐大的現金差額且無法啟動解約機制。
Q：加註嚴格的房貸解約但書，會不會導致屋主拒絕收斡旋？
會。但這正是該條款的實質防禦價值所在。若屋主或房仲強烈抗拒加註無條件解約條款，通常代表該物件的開價已大幅偏離市場實際的銀行鑑價。這等於提前幫買方過濾掉可能面臨貸款下不來的高風險物件。
Q：簽訂正式買賣契約時，代書說不用把斡旋單的但書寫進去，這樣對嗎？
不行。斡旋單的效力在雙方簽署正式合約後，可能會被新的條文覆蓋。買方必須強制要求地政士（代書）將防護條款，一字不漏地轉載至成屋買賣契約書的特約事項欄位中，才能在完整的交易流程中維持財務防火牆。
延伸閱讀與權威資料
站內延伸閱讀建議：
外部權威資料建議：
- 資料來源：內政部地政司 / 成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
- 引用法規：「買方預定貸款之金額未能如期全額核准者… 雙方得擇一勾選… 買方得解除契約，賣方應將已收之價款無息退還買方，不得要求違約金。」—— 摘自內政部成屋買賣契約貸款處理規範
TWProbe 編輯部聲明： 買房下斡旋是極高槓桿的財務決策。面對房貸成數的未知變數，請摒棄人情壓力與口頭保證，務必將「鎖定成交價、排除信貸、無條件解約」三大要素落實於白紙黑字，才能在資訊不對稱的市場中守護定金安全。