都更危老是 2025 年台灣房市面臨的關鍵議題。在經歷多年房價飆升後，高壓盤整、升息與營建成本上升，正挑戰中小型建商的財務穩健。「爛尾樓」風險成為現實，本篇將從財務、法規與市場三大層面，提供完整建商風險評估框架，教你在簽約前進行專業盡職調查，保障自身資產安全。
壹、風暴的成因：為何建商倒閉風險正在升高？
「爛尾樓」（未完工建案）的本質是建商的「財務斷鏈」。在 2025 年的市場環境下，導致財務斷鏈的壓力源主要有三：
- 失控的營建成本：自 2021 年疫情以來，全球通膨導致鋼筋、混凝土、模板、人力成本平均上漲至少 30% 至 40%。對於在低成本時期接案、但尚未發包的建商，其利潤被嚴重侵蝕，甚至轉為虧損。
- 緊縮的金融信貸：中央銀行為抑制房市過熱，對建商的「土地融資」（土融）與「建築融資」（建融）設下嚴格限制。這使得依賴高財務槓桿操作的小型建商，現金流調度極為困難。
- 冷卻的市場買氣：投資客退場，自住客群轉為觀望，導致預售屋去化速度放緩。建商過去依賴「銷售回款」支應工程款的模式受阻，一旦銷售不如預期，資金缺口便立即浮現。
貳、簽約前的盡職調查：五步驟建商風險評估框架
專業的投資者在投入資金前，絕不會僅憑「品牌形象」或「銷售話術」做決定。TWProbe 為您建立一套系統性的查核框架：
- 財務健康度查核（檢視財報）
- 司法與輿情紀錄（黑歷史調查）
- 過往實績與營造廠等級
- 市場銷售訊號（識破行銷話術）
- 預售屋契約的魔鬼細節
在進行都更危老項目的財務規劃時，也應該參考最新的房貸利率選擇技巧，以降低融資風險。
步驟一：財務健康度查核
如果建商是上市櫃公司，財報是公開的。但如果是非上市櫃公司，您更需要主動出擊。我們將兩者應觀察的重點整理如下：
| 公司類型 | 關鍵查核指標 | 查詢管道 |
|---|---|---|
| 上市櫃建商 |
|
公開資訊觀測站 |
| 非上市櫃建商 |
|
經濟部商業司、財金資訊公司 |
步驟二：司法與輿情紀錄
財務狀況很難查，但法律糾紛卻是公開的。這是最容易上手的風險篩選器。
TWProbe 專業提示：黑歷史調查
請至司法院「判決書查詢系統」，使用「判決字號」+「建商名稱」或「負責人姓名」進行全文檢索。重點觀察該公司是否有積欠工程款、廣告不實、或交屋瑕疵的重大民事糾紛。這些都是未來可能爆發財務危機的前兆。
叁、最大迷思：為何「履約保證」無法保證履約？
許多購屋者認為，有了「履約保證」就高枕無憂。這是一個致命的誤解。根據《預售屋買賣定型化契約》，建商必須提供五種保證機制之一，但其保障強度天差地遠：
| 保證機制 | 保障強度 | 專業解析 |
|---|---|---|
| 不動產開發信託 | 中 | 目前最常見。銀行依工程進度撥款，但銀行不負責把房子蓋完。若建商因成本上漲而虧損倒閉，信託專戶的錢也早已花光。 |
| 價金返還保證 | 極高 | 對買方最有利。建商倒閉時，銀行將買方已繳納的全部價金無息退還。但實務上幾乎沒有建商願意使用（因資金被凍結）。 |
| 同業連帶擔保 | 極低 | 由同業（通常是關係企業或子公司）擔保。若母公司出事，子公司極可能連帶倒閉，形同虛設。 |
肆、實用問答 (Q&A)：建商風險快篩
Q1：如何查詢建商的「資本額」？這重要嗎？
A1：請至經濟部「商工登記公示資料查詢服務」。資本額非常重要，但容易被誤判。資本額 5 億的建商，不一定比 1 億的建商安全。重點在於，如果一家公司「資本額」僅 5,000 萬，卻要推一個總銷 50 億的大案，這就是「玩槓桿」的危險訊號，代表它極度依賴銷售回款與銀行融資。
Q2：建商說他們的案子有「銀行團聯貸」，是不是就安全了？
A2：不一定。銀行團聯貸代表銀行「願意」借錢給他，但不代表銀行會為他「背書」。銀行放款的抵押品是「土地」與「興建中建物」。若建商倒閉，銀行會優先拍賣這些抵押品（也就是爛尾樓）來清償自己的債權，承購戶（你）的順位通常在銀行之後。
Q3：如果我買的預售屋建商真的倒閉了，我該怎麼辦？
A3：第一時間立即保留所有合約與付款單據；第二，立刻聯繫履約保證的銀行，了解信託專戶剩餘金額；第三，聯合其他受害承購戶成立自救會，共同委任律師，進行法律程序（如假扣押、協商續建）。
「老屋換新房，一坪換一坪，還不用出錢？」這是許多地主對都市更新最美的想像，卻也常是最大的陷阱。隨著台灣進入大都更時代，建商與地主之間的資訊不對等問題日益嚴重。本篇報告將深入解析「都更」與「危老」的根本差異，試算「權利變換」的真實機制，並揭露「合建契約」中最容易被忽視的魔鬼細節，協助地主在複雜的整合過程中保障自身權益。
壹、觀念釐清：「都更」與「危老」根本是兩回事
許多人將兩者混為一談，但事實上它們的法源依據、申請門檻與獎勵機制完全不同。簡單來說，「危老」是特快車，「都更」是慢速公車。
| 比較項目 | 都市更新 (都更) | 危老重建 (危老) |
|---|---|---|
| 法源依據 | 《都市更新條例》 | 《都市危險及老舊建築物加速重建條例》 |
| 同意門檻 | 多數決 (公辦/民辦有不同比例，例如 75%) | 100% 全體土地及建物所有人同意 |
| 獎勵上限 | 法定容積 1.5 倍 或 原容積 + 0.3 倍法定容積 | 法定容積 1.3 倍 或 原容積 1.15 倍 (有時程獎勵) |
| TWProbe 總結 | 曠日廢時，但可處理產權複雜、有釘子戶的區域。 | 快速通關，前提是產權單純且 100% 同意。 |
貳、破解迷思：「一坪換一坪」的真相是什麼？
「一坪換一坪」是建商最常用的行銷話術，但他們沒說的是，是用「土地持分」換，還是「室內坪數」換？
權利變換的殘酷試算
在地主與建商的分配中（權利變換），您能分回多少坪數，取決於以下公式：
[ (您的土地價值) / (總共可蓋的房屋價值) ] = 您可分回的比例
建商能「讓利」多少，完全取決於以下三個變數：
- 地價：您的土地越值錢（例如台北市蛋黃區），您的分配比例就越高。
- 容積獎勵：能拿到的容積獎勵越多（例如危老時程獎勵），餅才能做得越大。
- 營建成本：營建成本越高，建商的利潤就被壓縮，能分給地主的比例就越低。
TWProbe 獨特觀點：為何現在很難「一坪換一坪」？
主因是「營建成本高漲」。過去 5 年營建成本翻倍，導致建商的開發成本大增。在總價值不變的前提下，建商成本提高，地主能分回的比例自然就會降低。任何號稱「保證一坪換一坪」的建商，您都必須嚴格審視其契約內容。
叁、魔鬼細節：合建契約三大陷阱
如果您選擇不走權利變換，而是與建商私下「合建」，契約就是一切。請特別注意以下陷阱：
陷阱一：建材表的「同級品」陷阱
契約中約定使用 A 品牌衛浴，但常會註記「或同級品」。若無明確定義「同級品」的標準（例如：價格、產地），交屋時很容易被建商偷換成低價的B品牌，引發糾紛。
陷阱二：完工日期的模糊地帶
契約是寫「民國 118 年 6 月 30 日前完工」，還是「取得使用執照後 6 個月內交屋」？後者給予建商無限的彈性，他可以因為各種理由（如：變更設計、天候）拖延申請使照，地主將求償無門。
重要聲明：尋求專業第三方協助
都更危老合約的複雜度極高，涉及估價、建築、法律、稅務等多重專業。地主身為相對弱勢方，切勿自行與建商談判。在簽約前，務必自費尋求中立的「專業估價師」、「建經公司」及「不動產專業律師」協助審閱合約，這筆費用是保障您數億資產所必須的支出。
了解更多官方政策細節，可參考內政部都市更新資訊，掌握最新法規與實務指引。
肆、實用問答 (Q&A)：都更危老地主快篩
Q1：我家是 40 年公寓，想都更，鄰居不同意怎麼辦？
A1：如果無法取得 100% 同意，您就無法走「危老」途徑。您只能選擇「都更」，並設法達到法定的多數決門檻（例如 75% 或 80%）。這代表您需要一個有經驗、有耐心、且信譽良好的整合者（建商或都更顧問）協助您一家一家拜訪協調，這通常需要 5 到 10 年的時間。
Q2：建商說他要「全案信託」，這樣是不是很安全？
A2：是的，「全案信託」比沒有信託安全得多。這代表土地和資金都先進信託專戶，由銀行控管。但您仍須注意信託契約的細節，例如：建商是否有「優先受償權」？信託是否包含「續建機制」（即建商倒閉時，銀行可指定其他營造廠接手蓋完）？這些都是關鍵。
在升息循環與高房價的雙重壓力下，多數人將「房貸」視為沉重的負債。然而，對於專業投資者而言，房貸（特別是已償還的本金）是沉睡的資產。本篇報告將深入探討「轉貸」與「增貸」的核心操作邏Gic，分析銀行如何評估您的房產價值與還款能力，並提供實戰策略，教您如何安全地運用這筆資金，無論是用於投資、整合負債，還是作為家庭緊急預備金。
壹、觀念釐清：「轉貸」與「增貸」的根本差異
首先，我們必須釐清這兩個最容易混淆的金融工具：
- 轉貸 (Refinance)：俗稱「房貸搬家」。您將 A 銀行的剩餘房貸，全數轉移到 B 銀行。主要目的是為了爭取更低的利率或更高的寬限期。
- 增貸 (Equity Loan)：您不離開原來的 A 銀行。您向 A 銀行申請，將「已經償還的本金」部分，再次借出來活用。
在當前的升息環境下，除非您當初的利率條件極差，否則「增貸」通常是比「轉貸」更常見的理財操作。
貳、銀行如何評估你的「增貸」額度？
銀行願意增貸給您多少錢，不是看您還了多少本金，而是基於一套嚴格的風險評估模型。關鍵變數有二：
變數一：房屋的「現在價值」 (LTV)
銀行會重新對您的房屋進行「鑑價」。假設您 10 年前以 1,000 萬買入，現值 1,800 萬。銀行會用 1,800 萬作為基礎，重新計算貸款成數（LTV）。
| 項目 | 情境範例 (10 年前購屋) |
|---|---|
| 房屋現值 (銀行重估) | $ 1,800 萬 |
| 最高可貸成數 (LTV) | 80% (1,800 萬 * 80% = 1,440 萬) |
| 目前房貸餘額 | $ 600 萬 |
| 可增貸額度上限 | $ 840 萬 (1,440 萬 – 600 萬) |
變數二：借款人的「還款能力」 (DBR)
就算房屋增值再多，如果您沒有足夠的還款能力，銀行也不會放款。銀行會檢視您的「負債比」(DBR)，即每月所有負債（信貸、車貸、卡債、新房貸）的還款金額，不得超過您月收入的一定比例（通常是 60%）。
叁、實戰策略：活化資產的三種用途
策略一：轉為低成本的投資動能
房貸增貸的利率（目前約 2.5% – 3%）遠低於信用貸款（5% – 8%）或股票質押（6% – 7%）。對於有明確投資標的（例如：高股息 ETF、殖利率 5% 以上的標的）的投資人，這筆資金是成本最低的彈藥。
風險提示：嚴禁投入高風險標的
房貸增貸的本質依然是「負債」。TWProbe 強烈建議，這筆資金僅應用於「低風險、有穩定現金流」的投資，或作為「總體資產配置」的一部分。嚴禁將增貸資金投入高波動的加密貨幣、個股期貨或未上市股票，否則一旦投資失利，您將面臨本金與利息的雙重損失，甚至危及您的房產。
策略二：整合高利率的消費負債
這是一個非常健康的理財操作。如果您身上同時背負 15% 的卡債、8% 的信貸，應立即申請房貸增貸，用 2.5% 利率的資金，去清償 15% 的高利負債，大幅降低每月的利息支出。
肆、實用問答 (Q&A)：增貸實務技巧
Q1：我剛買房 2 年，可以增貸嗎？
A1：機率很低。剛買房 2 年，您的房屋價值可能沒有顯著增長，且償還的本金也極少。銀行沒有足夠的「增值空間」或「已還本金」可以借給您。一般建議至少穩定還款 5 年以上，且房屋有明顯增值時，成功率較高。
Q2：銀行說我的 DBR（負債比）太高，拒絕增貸，怎麼辦？
A2：DBR 是關鍵。您有兩個選擇：
- 增加財力證明：提供股票庫存、基金對帳單、租金收入等「資產型」證明，或增加一位信用良好的保證人（若銀行同意）。
- 降低負債：先還清部分高利率信貸，降低 DBR 後，再向銀行申請增貸。
Q3：「增貸」跟「二胎房貸」有什麼不同？
A3：「增貸」是向原銀行申請，利率低、審核嚴格。「二胎房貸」是您保留原銀行的房貸，再向「第二家」金融機構（銀行、融資公司）申請第二次抵押貸款。二胎房貸的風險高、利率也高（銀行二胎 4% 起跳，融資公司 7%-14%），除非萬不得已，否則應優先考慮「增貸」。
標題： 💡 延伸閱讀與地主必備工具箱
1. 重建整合總攻略 都更與危老是一場馬拉松，不想走冤枉路？從「權利變換」的分配機制到「建商篩選」的避雷指標，請參考我們為地主與投資人準備的年度總整理： 👉 【都更危老總集篇】從法規獎勵、權利變換到風險控管：2025 老屋重建完全指南
2. 政府官方資源 (法規與輔導) 重建涉及複雜法規，建議善用以下政府公開平台進行查證：
- 內政部都市更新入口網 (用途：查詢全國都更案件進度、法令解釋與統計數據)
- 全國土地使用分區查詢 (用途：輸入地址確認自家土地分區，這是計算容積率與重建價值的基礎)
- 私有建築物耐震階段性補強專區 (用途：查詢老屋耐震評估補助申請與補強方案)
- 全國法規資料庫 – 危老條例 (用途：查閱最新的危老重建獎勵與時程規範)