多屋族必看！地價稅差 5 倍？錯過 9/22 多繳一整年！非自用住宅節稅全攻略

對於擁有多戶房產的投資者或屋主來說，非自用住宅稅率是一個核心財務議題。若未事先規劃，每年的房產持有成本可能比自用住宅高出數倍。本文將完整解析 2025 年最新非自用住宅稅率，涵蓋房屋稅、地價稅及房地合一稅，並提供合法節稅策略，幫助你精準計算，降低稅務負擔。「了解稅率後，建議利用 [財政部稅務入口網線上試算工具]，輸入您的房屋現值與地價，精算出囤房稅上路後的真實稅額。」

本文重點摘要 (Key Takeaways)：

• 新制衝擊 (Hoarding Tax 2.0)：
  • 全國歸戶 (National Counting)： 2025 年起，房屋戶數由「各縣市分開算」改為「全國合併計算」。
  • 稅率調升： 非自用住宅稅率上限由 3.6% 調升至 4.8%，且採累進稅率。
• 關鍵稅差 (Tax Gap)：
  • 地價稅： 自用住宅 0.2% vs. 一般用地 1%~5.5%，基本稅率相差至少 5 倍。
  • 房屋稅： 自用住宅 1.2% vs. 囤房稅最高 4.8%，相差 4 倍。
• 節稅關鍵 (Tax Saving)：
  • 戶籍配置： 成年子女、父母可獨立設籍，增加自用住宅名額。
  • 地價稅策略： 優先將「地價最高」的房子申請為自用住宅（0.2%）。
  • 截止日期： 地價稅優惠務必在 9 月 22 日 前申請。

一、非自用住宅的定義與認定條件

在台灣，只要不符合「自用住宅」的條件，就會被歸類為非自用住宅，並以較高的稅率課稅。以下為「自用住宅」必須同時符合的 4 個條件：

1. 實際居住：屋主本人、配偶或直系親屬（如父母、子女）必須實際居住於該房屋。
2. 戶籍登記：該處必須設有屋主本人、配偶或直系親屬的戶籍。
3. 用途限制：不得將房屋出租給他人或作為辦公室、工作室等營業用途。
4. 戶數限制：
   • 地價稅：土地所有權人與其配偶及未成年受扶養親屬，全國限申請一處自用住宅用地。
   • 房屋稅：本人、配偶及未成年子女全國合計限三戶自用住宅房屋。

只要不符合上述任一條件，該房產就可能被視為非自用住宅。

TWProbe 稅務解析：舊制 vs. 新制 (囤房稅 2.0)

• 舊制 (縣市歸戶)： 如果您在台北有 3 間房、高雄有 3 間房。舊制下，您在兩地都只算持有 3 間，可能都適用較低稅率。
• 新制 (全國歸戶)： 2025 年起，政府會將您在台北與高雄的房子加總，認定您持有 6 間房。這 6 間房的稅率將直接跳升至最高級距 (4.8%)。這對跨縣市置產的投資人衝擊最大。

「自用住宅的認定在三種稅目中皆不同。為了精準節稅，建議先釐清 [自用住宅節稅全攻略：戶籍、居住事實與稅率優惠的完全對照]。」

二、非自用住宅的稅率與試算（2025 年版）

1. 房屋稅：稅負差距最顯著 (囤房稅 2.0 影響)

房屋稅的計算公式為：房屋評定現值 × 稅率。自從「囤房稅 2.0」（戶籍房屋歸戶2.0）上路後，非自用住宅的稅率依持有戶數採差別稅率，且全國歸戶計算：

持有戶數 (全國歸戶)	法定稅率區間	舉例：台北市稅率	舉例：新北市稅率
自住 (最多3戶)	1.2% (固定)	1.2%	1.2%
非自住 (第 4 戶起)	2% ~ 4.8% (地方必須訂定差別稅率)	依持有戶數 2.4% ~ 3.6%	依持有戶數 2.4% ~ 3.6%
出租且申報 (公益出租人)	1.5% ~ 2.4%	依持有戶數 1.5% ~ 2.4%	1.5%

範例試算（台北市）： 自用住宅稅率 1.2% vs. 持有第 4 戶非自用最高 3.6%，房屋稅相差高達 2 倍。

2. 地價稅：優惠稅率差距巨大

地價稅的計算公式為：（申報地價 × 面積）× 稅率

• 自用住宅用地稅率：適用優惠稅率 0.2% (千分之二)。全國限一處。
• 非自用住宅用地稅率：適用一般累進稅率，從 1% (千分之十) 起跳，依土地總價值累進。

結論： 基本稅率相差高達 5 倍。若土地價值高，累進計算後差距更可觀。

三、房地合一稅：出售時的關鍵影響

房地合一稅是對出售房產獲利課徵的稅金，非自用住宅在稅率與優惠上有巨大差異。

• 自用住宅優惠：出售時，若符合設籍滿 6 年及實際居住等條件，獲利在 400 萬元以內免稅，超過部分稅率為 10%。
• 非自用住宅：完全沒有免稅額優惠。獲利需全額依持有年限課徵不同稅率（持有 2 年內 45%，2-5 年 35%，5-10 年 20%，超過 10 年 15%）。

四、合法節稅與規劃策略

想降低非自用住宅的稅負，以下是幾個合法且有效的策略：

1. 善用「自住」名額與條件：
   • 房屋稅：本人、配偶、未成年子女全國共可有 3 戶適用 1.2% 自住稅率。
   • 地價稅：本人、配偶、未成年子女全國限 1 處適用 0.2% 優惠稅率。成年子女、父母若符合條件也可各自申請。
   • 務必確保戶籍登記、實際居住、無出租營業三條件皆符合。
2. 成為「公益出租人」或加入「包租代管」：
   • 將房屋出租給符合租金補貼資格者，或加入政府的社會住宅包租代管計畫。
   • 房屋稅可適用最低 1.2% 稅率（同自住），地價稅也有機會適用自住稅率，且有租賃所得稅優惠。
3. 拉長持有年限：
   • 若無立即資金需求，應盡量避免短期交易，以降低房地合一稅率。
4. 合法分戶或信託規劃（諮詢專業）：
   • 針對高價值房產，可諮詢會計師或律師，評估透過贈與、信託或公司持有等方式進行稅務規劃的可行性與成本效益。

根據財政部稅務資訊，囤房稅與房地合一稅制的規範對非自用住宅有不同影響。

五、實用問答 (Q&A)：釐清稅務細節

Q1：我有多間房子，地價稅自用住宅優惠該選哪一間？

A1：應選擇公告地價總額最高的那一間房屋申請地價稅自用住宅優惠（0.2%），這樣節稅效益最大。其餘房屋的地價稅將適用一般稅率（1% 起跳）。

Q2：我把房子借給親戚住，有設戶籍，算自用住宅嗎？

A2：不算。自用住宅條件中的「實際居住」與「戶籍登記」對象，限定為屋主本人、配偶或直系親屬（父母、子女）。兄弟姊妹、朋友等旁系親屬或非親屬，即使設有戶籍且實際居住，該房屋仍會被認定為「非自用住宅」。

Q3：申請自用住宅稅率優惠有截止日期嗎？錯過怎麼辦？

A3：有！

• 地價稅：每年 9 月 22 日前必須提出申請，當年才能適用優惠稅率。逾期申請，則要等到隔年才能適用。
• 房屋稅：無申請期限，只要在變更使用（如從出租變自住）的事實發生日起 30 日內提出申請即可。

六、申請自用住宅優惠稅率注意事項

• 申請時間：地價稅務必在每年 9 月 22 日前提出申請。
• 申請地點：房屋坐落地的稅捐稽徵處。
• 持續符合條件：申請核准後，每年稅捐處仍會抽查。若被查獲不符資格（如出租、遷出戶籍），將會被追繳稅款。

常見錯誤提醒

忘記在期限內申請地價稅優惠，導致多繳稅。僅設戶籍但無實際居住，被查獲後補稅。誤以為成年子女可無限增加自住宅戶數（房屋稅全國限三戶）。稅務規定複雜，建議諮詢專業。

免責聲明

本文所有資訊僅供參考與教育目的，不構成任何財務或稅務建議。政府稅法可能隨時調整，強烈建議諮詢專業的會計師或稅務顧問。