30 秒看懂以房養老真相
- 核心定義：正式名稱為「逆向抵押貸款」。本質是貸款而非福利，房子抵押給銀行，銀行按月撥款，過世後房子歸銀行拍賣或由子女贖回。
- 殘酷現實：隨著借款本金增加，要付給銀行的利息也會呈倍數成長。當利息超過上限，您實領的現金就會開始大幅縮水。
- 替代方案：若房子位於精華區，其實「大屋換小屋（賣房養老）」的財務效益，通常優於以房養老。
在台灣，許多長輩面臨「窮得只剩下房子」的困境。 雖然住在價值 2000 萬的公寓裡，但戶頭裡連付醫藥費的現金都沒有。 這時候，銀行推出的「以房養老」方案聽起來很誘人：房子繼續住，每個月還有錢領，這不就是天上掉下來的禮物嗎？
且慢。在 2026 年的高利率環境下，這筆交易可能暗藏玄機。 TWProbe 拆解銀行的算盤，告訴您為什麼這項產品叫好不叫座？以及您是否有更好的選擇？
什麼是以房養老？銀行不會告訴你的「利息內扣」
簡單來說，一般的房貸是「您欠銀行錢，慢慢還，債務越來越少」。 以房養老剛好相反，是「銀行給您錢，慢慢欠，債務越來越多」。
魔鬼藏在細節裡：利息怎麼算？
案例試算：房子抵押 1000 萬，為何錢越領越少？
| 時間軸 | 每月固定撥款 | 銀行扣除利息 | 您實領金額 |
|---|---|---|---|
| 第 1 個月 | 27,000 元 | – 0 元 (剛開始) | 27,000 元 |
| 第 10 年 | 27,000 元 | – 6,000 元 | 21,000 元 |
| 第 20 年 | 27,000 元 | – 12,000 元 | 15,000 元 (縮水 44%) |
| 第 30 年 | 27,000 元 | – 18,000 元 | 9,000 元 (僅剩 33%) |
*註：以上數值為概算，實際利息會隨央行升息與貸款餘額累積而變動。
假設銀行核貸 1,000 萬，分 30 年給付，每月撥款約 2.7 萬元。
- 第 1 個月：您借了 2.7 萬，利息很少，您實拿約 2.7 萬。
- 第 10 年：您已經累計借了 300 多萬，每個月產生的利息可能高達 6,000 元。銀行會直接從撥款中扣掉利息，您實拿只剩 2.1 萬。
- 第 20 年：利息可能高達 1.2 萬，您實拿只剩 1.5 萬。
這就是所謂的「利息內扣」機制。您越老、越需要錢的時候，領到的錢反而越少。
3 種養老模式大比拚：賣房、出租還是抵押？
在決定簽字之前，請先評估以下三種變現模式。
| 比較項目 | 以房養老 (逆向抵押) | 留房養老 (包租代管) | 賣房養老 (大換小) |
|---|---|---|---|
| 居住權 | 原屋續住 | 需搬離 (改租屋/住機構) | 搬到新環境 |
| 現金流 | 遞減 (利息越扣越多) | 租金收入 (不穩定) | 一次拿回大筆現金 |
| 資產所有權 | 仍在名下 (但抵押中) | 仍在名下 | 所有權消失 (換成現金/新屋) |
| 最大風險 | 長壽風險 (錢領光人還在) | 租霸/空租風險 | 適應新環境風險 |
| 適合對象 | 不想搬家、無子女繼承者 | 身體需入住養老院者 | 最理性的財務選擇 |
以房養老的 3 大致命風險
銀行在推銷時很少會強調以下三點，但這卻是導致許多長輩後悔的原因。
1. 長壽風險 (Longevity Risk)
大多數銀行的合約期限是 30 年。如果您 65 歲申辦，合約到 95 歲結束。 萬一您活到 100 歲呢？ 這時候銀行可能會停止撥款，甚至要求償還貸款。雖然金管會規定銀行「原則上」不能趕人，但您將面臨「沒錢領且揹債」的窘境。
隱形殺手：通膨與利息的「雙殺」效應
除了前面提到的「利息內扣」導致實領金額減少，您還必須考慮通貨膨脹。
假設銀行現在每月給您 2 萬元，但在每年 2% 通膨率下，20 年後的 2 萬元，購買力僅剩下目前的 1.3 萬元左右。
結論：您領到的錢在「數字上」變少了（因為扣利息），在「價值上」也縮水了（因為通膨）。這就是為什麼單靠以房養老很難維持晚年生活品質的主因。
假設銀行現在每月給您 2 萬元，但在每年 2% 通膨率下，20 年後的 2 萬元，購買力僅剩下目前的 1.3 萬元左右。
結論：您領到的錢在「數字上」變少了（因為扣利息），在「價值上」也縮水了（因為通膨）。這就是為什麼單靠以房養老很難維持晚年生活品質的主因。
2. 房價下跌風險 (Valuation Risk)
銀行每年或每幾年會重新鑑價。如果房市崩盤，房子價值縮水，銀行可能會降低每月的撥款金額，甚至要求您補足擔保品差額。
3. 子女繼承麻煩 (Inheritance Dispute)
當長輩過世後，子女若想保留這間房子，必須拿出一大筆錢（本金+累計多年的利息）來贖回。往往子女無力償還，房子只能遭到法拍。這常引發家庭糾紛。
行家才懂的陷阱：小心政府補助被「排擠」
這是一個極少被提及的嚴肅問題。若長輩目前有領取「中低收入戶補助」或「生活津貼」，申請以房養老前請務必三思。
因為銀行每月的撥款可能會被社會局認定為「收入」或「資產」，導致您失去原有的社福資格。
慘痛案例：為了每月向銀行借 1.5 萬元，結果導致原本每月免償還的 7,000 元政府補助被取消。實際只多拿 8,000 元，卻揹了 1.5 萬元的債務與利息，得不償失。
因為銀行每月的撥款可能會被社會局認定為「收入」或「資產」，導致您失去原有的社福資格。
慘痛案例：為了每月向銀行借 1.5 萬元，結果導致原本每月免償還的 7,000 元政府補助被取消。實際只多拿 8,000 元，卻揹了 1.5 萬元的債務與利息，得不償失。
TWProbe 行家觀點：為什麼「大換小」更好？
「以房養老」應視為最後手段，而非首選。如果您的房子位於雙北精華區，我們強烈建議優先考慮「大屋換小屋」。
舉例：賣掉 2,000 萬的老公寓，換成 1,200 萬的外圍電梯大樓。手上多出的 800 萬現金，若投入高股息 ETF（假設殖利率 5%），每月可產生約 3.3 萬的現金流。
重點是：這 3.3 萬不用還給銀行，而且本金與新房子永遠是您的。
舉例：賣掉 2,000 萬的老公寓，換成 1,200 萬的外圍電梯大樓。手上多出的 800 萬現金，若投入高股息 ETF（假設殖利率 5%），每月可產生約 3.3 萬的現金流。
重點是：這 3.3 萬不用還給銀行，而且本金與新房子永遠是您的。
以房養老常見疑問 (FAQ)
Q1：申辦以房養老，需要通知子女嗎？
法律上不需要（只要房子是您的），但實務上銀行通常會要求「通知」法定繼承人。這是為了避免未來長輩過世後，子女不知道這筆債務而引發糾紛。建議還是要在家庭會議中公開討論。
Q2：房子抵押給銀行後，還可以出租嗎？
原則上可以，但需經銀行同意。不過要注意，如果出租，您就必須搬出去住，這可能違背了原本「在地養老」的初衷。且租金收入可能需要用來優先償還利息。
Q3：如果房子最後拍賣的錢，不夠還銀行的錢怎麼辦？
這取決於您簽的是哪家銀行的合約。目前多數公股行庫（如合庫、土銀）有設定「追索權上限」，即「只追到房子賣掉為止」，不會向繼承人追討不足的差額。但部分民營銀行可能會向繼承人追討。簽約前務必看清楚「限定責任」條款。
行家揭密：為什麼銀行不想承作您的案子？
並非有房子就能辦以房養老。銀行在鑑價時有三條不成文的「潛規則」，若您的條件符合以下情況，核貸機率極低：
- 屋齡過高：若「貸款年限 + 屋齡」超過 60 年，銀行會擔心房子殘值歸零。
- 地點偏遠：雙北以外的蛋白區、甚至蛋殼區，因法拍流標風險高，銀行意願低。
- 房屋類型：沒有電梯的老公寓、或是頂樓加蓋部分，銀行鑑價時會大幅打折，甚至拒絕承作。
法律盲點：失智了，錢還領得出來嗎？
以房養老合約長達 30 年，萬一長輩中途失智或失能，無法親自處理銀行業務怎麼辦？
實務上，銀行若發現借款人意識不清，為了避險可能會暫停撥款，直到法院裁定「監護宣告」為止，這段空窗期恐長達半年以上，導致生活費斷炊。
TWProbe 建議：申辦時最好同步辦理「意定監護」，預先指定信任的子女或律師為監護人，確保在意識不清時，資金仍能正常動用。
實務上，銀行若發現借款人意識不清，為了避險可能會暫停撥款，直到法院裁定「監護宣告」為止，這段空窗期恐長達半年以上，導致生活費斷炊。
TWProbe 建議：申辦時最好同步辦理「意定監護」，預先指定信任的子女或律師為監護人，確保在意識不清時，資金仍能正常動用。
結語
房子是死的，人是活的。 不論您選擇以房養老、賣房還是出租，重點都在於「活化資產」。 在 2026 年，別讓「死守家產」的觀念，綁架了您晚年的生活品質。
資料來源 | Official Sources
本站金融數據參考：
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- 資訊僅供參考：本文所提供之利息試算、法規解析與策略建議（如大屋換小屋、ETF 投資），僅供教育與資訊分享用途，不代表任何形式的投資建議或財務保證。
- 數據變動風險：「以房養老」之實際核貸金額、利率與還款條件，將視各家銀行政策、央行升息動態及個人信用狀況而定。本文試算案例僅為情境模擬，非實際合約承諾。
- 法規時效性：相關社福補助資格（如中低收入戶）與法律規範（如意定監護），可能隨政府政策調整而變動。在做出任何重大財務決策前，請務必諮詢專業理財顧問、銀行專員或法律專家。
- 本站不負責任：讀者應自行評估風險並承擔決策後果，TWProbe 不對任何因使用本文資訊而導致的財務損失承擔法律責任。
