30 秒精華速讀 Key Takeaways
- 投資新趨勢：零售退場，體驗進場。鎖定「醫美、健身房、寵物美容」等高付租能力且裝潢期長的穩定租客。
- 選點邏輯：「人流」不等於「金流」。務必區分「陰陽面」，選擇動線順暢、無變電箱阻擋的一側，避免陷入低租金也租不掉的陷阱。
- 避險關鍵：簽約務必辦理「租約公證」以防租霸；並在購買前嚴格查核「土地使用分區」，避免買到無法合法營業的違規店面。
「現在大家都在網購，買店面是不是找死？」這是 2026 年許多投資人的疑問。 事實上，店面投資並未消失，只是「邏輯重組」了。 當服飾店這類「提袋型」業種退場，取而代之的是醫美、牙醫、健身房這類「體驗型」業種。 這些租客一簽就是 5-10 年長約，且裝潢投入大，搬遷意願低，反而是更穩定的金雞母。
TWProbe 今天要教您如何像麥當勞開發部一樣，用科學數據評估一個店面的真實價值。
一、How：如何科學計算「含金人流」？
許多新手房東只會站在門口數人頭，這是錯的。 上班族匆匆經過的「通過性人流」，對店家來說價值極低。我們要算的是「有效消費人流」。
1. TWProbe 實戰計算法 (平日/假日各測一次)
請在用餐時段（12:00-13:30）或下班時段（18:00-20:00）站在目標店面門口。
- 總流量：10 分鐘內經過的人數（假設 100 人）。
- 捕獲率 (Capture Rate)：這 100 人中，有多少人停下來看櫥窗或招牌？（假設 10 人，捕獲率 10%）。
- 進店率 (Conversion Rate)：這 10 人中，有多少人走進去？（假設 2 人，進店率 2%）。
估價公式： 若您希望月租金收 10 萬元，逆推租客營業額需達 50 萬（租金佔比 20%）。 如果客單價是 200 元，那每天至少要有 83 個客人結帳。 透過上述進店率反推，您就能知道這條街的人流是否支撐得起這個租金。
二、What：三角窗 vs. 內街店面
這張表格是投資決策的核心依據，幫助您快速判斷不同物件的屬性。
| 店面類型 | 可視性 (Visibility) | 租金與客群 | 投資風險分析 |
|---|---|---|---|
| 三角窗 (Corner) | 極佳 (雙面採光) | 租金最高。適合連鎖超商、銀行、房仲等需高曝光品牌。 | 總價極高，租金門檻高導致空置期較長，且易受景氣波動影響。 |
| 內街店面 (Street) | 普通 (單面採光) | 租金中等。適合餐飲、服飾、手搖飲等需集市效應業種。 | 競爭激烈，租客流動率高，需慎選「陰陽面」以免招租困難。 |
| 樓上店 (Vertical) | 差 (依賴招牌/網路) | CP 值最高。適合醫美、補習班、健身房等目的性消費。 | 法規限制多（需注意樓梯寬度、消防法規及土地分區是否允許）。 |
三、Why：陰陽面與動線陷阱
您是否發現，同一條街，左邊人山人海，右邊卻門可羅雀？這就是「陰陽面」。
- 陽面 (Sunny Side)：接駁大眾運輸（捷運出口）的第一動線，或是下午沒有西曬、騎樓好走的那一側。
- 陰面 (Shadow Side)：被變電箱擋住、沒有騎樓、或是位於單行道逆向的那一側。
TWProbe 實戰建議： 買店面寧可買貴（陽面），不要買便宜（陰面）。 陰面的店面即使降租，也很難把人流「拉過去」，因為違反了人類行走的慣性。
四、How：房東必學的「租約防護網」
投資店面最怕遇到「租霸」或「臨時退租」。簽約時請務必加入以下條款：
- 租約公證 (Notarization)： 一定要去法院公證！ 並註明「強制執行」。若房客不繳租金或租約到期不搬走，您可以不經訴訟，直接請法院強制執行趕人。這是房東唯一的保命符。
- 提前解約條款： 約定若房客提前解約，需賠償多少違約金（通常是 1-2 個月租金）。
- 裝修免租期 (Rent-free Period)： 通常給予 0.5~1 個月的裝潢期免租金，這是談判籌碼，用來換取較高的長約租金。
店面投資常見疑問 (FAQ)
TWProbe 試算：別忘了扣掉「隱形稅務」
許多房東誤以為「年租金 ÷ 房價」就是投報率，卻忽略了店面持有成本遠高於住宅。
假設店面總價 2000 萬，月租 5 萬 (年租 60 萬)：
- 表面投報率： 60萬 ÷ 2000萬 = 3.0%
- 扣除持有成本：
- • 房屋稅 (非自用稅率，約住宅 2~3 倍)
- • 地價稅 (一般用地稅率 10‰，是自用 5 倍)
- • 租賃所得稅 (若誠實報稅) & 二代健保
- 淨投報率： 扣完可能僅剩 2.0% ~ 2.2%
結論：評估店面時，務必預留 1% 的利率緩衝空間，以免升息後租金無法覆蓋房貸利息。
紅色警報：土地使用分區檢核
- 寬度限制： 住三區要開餐飲業，通常要求臨接道路寬度需達 8米 或 10米 以上。
- 樓層限制： 許多行業僅限設置於 1樓 或 B1，2樓以上可能禁止營業。
- 建議：簽約前，務必委託建築師查詢該地址是否允許登記您預設的行業類別。
結語
店面投資不只是一筆買賣，更是一門關於「城市觀察」的學問。 當您學會用人流公式看透商圈的脈動，您會發現，滿街都是商機。 記住 TWProbe 的金句：「人潮不等於錢潮，精準的有效客群才是真金白銀。」
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