租屋權益正在全面升級，台灣租賃市場長期存在資訊不對稱，導致惡意驅逐、不公平條款與修繕責任爭議。政府自2018年頒布《租賃住宅市場發展及管理條例》，並在近期通過修正草案，正逐步建立權責分明、租期穩定且公平的新租屋秩序。本篇將解析六大關鍵變革及實戰策略，讓房東與房客都能明確掌握居住與資產管理權益。
一、現行租屋市場的痛點與修法主因
《租賃條例》修正草案正是針對現有市場的四大核心困境，提出對應的解方：
- 租期不穩定與居住焦慮：多數租約為一年一簽，房客缺乏長期居住的保障，無法安心規劃生活。
- 租金漲幅缺乏透明規範：租金調整具高度隨意性，部分房東可隨意大幅調漲，造成房客的財務壓力與不確定性。
- 惡房客/惡房東的法律停損點模糊：發生糾紛時，房東難以快速收回房屋（處理「租霸」），房客則可能面臨不合理扣押金。
- 租客權益受損：部分房東在契約中強制禁止房客將戶籍遷入或申請政府租金補貼，導致房客無法享受應有的法定福利。
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二、《租賃條例》修正草案的六大關鍵變革
以下為本次修正草案（主要針對定型化契約應記載及不得記載事項）中的六大核心條文，旨在直接從根本上解決上述痛點：
- 居住權利再升級：房客享有「三年租期保障」：核心：賦予房客在租約期滿後，有權向房東要求以原租賃條件**續租三年**的保障（需雙方重新簽約），除非房東有法定理由（如：收回自住）可拒絕。此舉大幅提升租客的居住穩定性與議價權。
- 漲幅可預期化：租金漲幅不得超過「消費者物價指數（CPI）年增率」：核心：將過去租金調整的「隨意性」轉為「可預期性」與「合理性」。規定在租期內，房東若要調漲租金，其漲幅不得超過該房屋所在地的 CPI 累計年增率。此舉旨在遏止投機性哄抬租金，使租客的居住成本得以控制。實務：房東必須在租期屆滿前的六個月以書面通知房客，方可協議調整租金。
- 平衡房東權益：「租霸」可提前終止租約：核心：增訂「租霸下車條款」，明確列出若房客有惡意欠租、從事非法活動、違反公安規定或嚴重影響居住安寧等重大行為，房東可依約或依法定程序提前終止租約。此修正旨在保障房東的法律停損點，使房東能更有效率地處理惡意房客，避免資產受損。
- 杜絕假自用：收回自用後一年內不得再出租：核心：房東若以「收回房屋自用」為由終止租約，新法要求房東必須在租期屆滿前的六個月以書面通知房客，且收回後「一年內」不得再出租。若一年內再出租，將面臨罰款，此舉旨在防止房東以「自用」為藉口惡意或虛偽驅趕房客、或藉機將房屋重新裝修後哄抬價格。
- 保障租屋補貼權：不得拒絕設籍與申請：核心：新法明確規定，房東不得在契約中以任何形式禁止房客將戶籍遷入或申請政府租金補貼。若契約出現此類條款，該條款無效，且房東將受到處罰。此舉將租屋補貼轉化為租客應有的法定權利，確保政府的美意不被房東的契約條款所阻撓。
- 規範轉租：房客轉租需經房東書面同意：核心：為釐清法律責任、避免房客擅自將租賃物轉作二房東使用，新法明確規範房客若要轉租（全部或部分）予第三人，必須事先取得房東的「書面同意」。若未取得同意，房東可依約或依法定程序終止租約。
三、新法上路，房東與房客的應對策略
無論您是房東或房客，在新法正式上路前都應提前做好準備，以保障自身權益並符合法律規定：
對房客的建議：知法守法，主動維護權益
- 主動了解新法：新法生效後，請務必了解您的「三年續租權」與「租金漲幅上限」等新權利。
- 善用法律工具：若遇到不公平條款，可主張其無效，並尋求政府單位協助（如消保官）。
- 留存證據：若房屋有修繕需求，務必書面通知房東並保留證據，若房東不修，則可依《民法》主張自行修繕扣抵租金。
對房東的建議：更新契約，理性規劃資產
- 更新你的租約範本：新法上路後，請務必使用最新版的《住宅租賃定型化契約書範本》，確保契約符合最新的法規要求，避免舊契約條款被認定無效。
- 理性規劃租金：房東若要調漲租金，必須提前六個月通知房客，並確保漲幅有憑有據（以 CPI 年增率為上限），避免任意哄抬。
- 考慮公證契約：若擔心租客變成「租霸」或不繳房租，可考慮將租約送法院或民間公證人公證。公證後的租約可約定「逕受強制執行」條款，未來若房客欠租或拒不搬離，房東可省去漫長訴訟流程，直接聲請法院強制執行，有效保障房東權益。
根據 勞動部租屋與勞動保障資訊，政府對租屋族提供了多項保障措施，確保居住安全與權益。
四、實用問答 (Q&A)：釐清新法關鍵
Q1：房客享有的「三年租期保障」是強制規定嗎？房東可以拒絕續租嗎？
A1：原則上，房東在房客要求續租時，不得拒絕，但仍有例外。這項保障旨在強制提升租客的居住穩定性。房東只有在符合契約或法律規定的特定事由下（例如：房東欲收回自住且已在契約期滿前六個月通知；房客違反法令或契約規定、損壞房屋、欠租等），方可拒絕續租或提前終止契約。否則，房客有權要求以原條件續租三年。
Q2：新法規定租金漲幅不得超過 CPI 年增率，那房東就一定會漲租嗎？
A2：不一定，CPI 只是「上限」而非「最低標準」。房東仍需依據市場供需、房屋條件、屋況折舊、鄰近行情等因素來決定租金。若房東要漲租，漲幅不得超過該期間的 CPI 累計年增率。如果市場行情平穩或下跌，房東就無法依此條款要求漲租。因此，這項修正的意義是「給漲租行為設定一個上限」，而非「鼓勵全面漲租」。
Q3：面對「三年續租保障」和「租金漲幅上限」的新規定，房東該如何降低風險？
A3：房東應採取的風險管理策略包括：
- 嚴格篩選房客：在簽約前更謹慎審核房客的職業、收入與信用狀況。
- 定期維護並提高租金競爭力：將房屋維持在良好狀態，並加裝高品質家電，確保租金在市場行情中具備競爭力，以吸引優質房客。
- 利用公證保障：將租約公證，以獲得「租霸下車條款」的快速執行權，降低遇到惡房客的風險與成本。
- 評估收回自住需求：若預期未來有收回自住需求，務必提前（契約期滿前六個月）以書面通知房客，並確認自身符合「一年內不得再出租」的規定。
五、結語：投資知識，贏得租屋的未來
《租賃條例》的修正，是台灣租屋市場邁向法治化、專業化、公平化的關鍵一步。 新法大幅提升了房客的居住保障，同時也為房東提供了更明確的權益保護與風險停損點（特別是租霸條款與公證機制）。
作為市場參與者，真正的風險在於「對新法的無知與誤用」。無論是房東或房客，只有透過對這些新法的深刻理解與正確應用，才能有效保障自身權益，避免陷入不必要的法律糾紛，並在新的租屋秩序下，建立互信、公平、穩定的租賃關係。
投資知識，贏得租屋的未來。
房東與房客的租賃工具手冊
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免責聲明
本文所有關於《租賃條例》修正草案之資訊，係根據內政部公開資訊整理，僅供一般性參考與政策探討，不構成任何法律建議或個案判斷。該草案內容可能隨立法院審議程序而有所調整。在簽訂任何租賃契約或進行相關法律行為前，請務必諮詢專業律師或地政士，以獲取最準確的法律意見，並以政府最終公告實施的法規為準。