租賃所得申報完整指南：折舊、房貸利息與免稅額

租賃所得申報是房東必須掌握的理財技能。將名下房產出租創造穩定被動收入，您必須每年五月如實申報這筆租金所得。許多房東因不了解規則或擔心高額稅款而逃漏，但其實稅法提供折舊與房貸利息扣除，還有公益出租人免稅額，幫助您合法降低稅負。本文將完整教您如何計算標準扣除額與列舉扣除額，讓您成為既合法又聰明的包租公、包租婆。

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一、租賃所得的基本計算邏輯與扣除方式

首先，我們要建立一個基本觀念：需要被課稅的不是您的「租金總收入」，而是扣除「必要損耗與費用」後的「租賃所得淨額」。

租賃所得淨額計算公式

租賃所得淨額 = 全年租金總收入 – 必要損耗與費用

而稅法針對「必要損耗與費用」的計算，提供了兩種方式，您可以自由選擇對您最有利的一種來申報。

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二、方法一：最簡單無痛的「標準扣除額」

這是最直觀、也最多人使用的方式。您不需要提供任何費用單據，國稅局直接讓您將全年租金總收入的 43%，視為您的必要費用並直接扣除。

• 計算公式：租賃所得淨額 = 全年租金總收入 × 57%（即只有 57% 需要被課稅）。
• 適用對象：屋況良好、房屋無房貸、修繕支出少的房東。這種方式省時省力，無須保留任何單據。

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三、方法二：精打細算的「列舉扣除額」

若您認為實際的費用支出，遠高於租金的 43%，那麼您就可以選擇採用「列舉扣除額」。採用此法，務必保留所有費用的單據、發票與轉帳紀錄，以供國稅局查核。

• 計算公式：租賃所得淨額 = 全年租金總收入 – 各項實際費用總和
• 可列舉的費用項目：
  • 折舊：依房屋類型，按《固定資產耐用年數表》逐年提列。
  • 修理費（維持房屋現有功能）、房屋保險費。
  • 地價稅與房屋稅（租賃期間由房東負擔的部分）。
  • 房貸利息支出：僅限利息部分，且有限制條件（詳見 Q&A）。
  • 因租賃而支付給代書、房仲的費用。
• 專業提醒：折舊的威力折舊是指房屋隨時間的耗損。例如：房屋若以 50 年為耐用年限，每年可提列房屋成本的 2% 作為折舊費用扣除。這是合法的節稅工具，尤其適合屋齡較輕、房屋現值高的房產。
• 適用對象：屋齡較高、當年有大筆修繕支出、或仍有高額房貸利息的房東。

「除了申報租賃所得，投資人也應留意 房地合一稅轉讓稅率，以確保房屋出售時的稅務合規。」

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四、決策法則與公益出租人的超級優惠

決策法則：一張表找出最佳節稅法

租賃所得費用扣除決策公式

決策法則： 將您當年所有可列舉的費用加總，若總金額 > (全年租金 × 43%)，就選擇列舉扣除法。

項目	標準扣除額	列舉扣除額
計算方式	租金收入的 57% 直接作為所得	租金收入減去所有實際費用
優點	簡單方便，無需任何單據	若實際費用高，節稅效果極佳（可扣除 43% 以上）
缺點	若實際費用高於 43%，會比較吃虧	需費心蒐集、整理所有單據憑證

公益出租人的超級節稅優勢

政府鼓勵房東將房屋租給領有租金補貼的弱勢族群，提供更強力的節稅優惠。若您的房客成功申請到「租金補貼」，您就自動成為「公益出租人」。

• 租金收入免稅額：每屋每月租金收入，在1 萬 5 千元以內的部分，完全免稅。
• 費用扣除：超過 1 萬 5 千元的部分，依然可以再適用 60% 的費用扣除額（比一般租賃的 43% 更高）。

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五、風險警示：國稅局最常查核的三大追稅手法

切勿心存僥倖，國稅局有眾多管道能追蹤租賃事實。一旦查獲，除了補稅外，還需繳納罰鍰。

• 手法一：遷入戶籍資料比對：國稅局會定期向戶政機關調閱資料。若房客將戶籍遷入，而房東未申報租賃所得，是極高的追稅警訊。
• 手法二：租金補貼/包租代管資料庫：政府所有的租賃補助、包租代管計畫，其資料都會自動與國稅局資料庫連線。一旦房客申請，租賃事實即曝光。
• 手法三：大額存款或轉帳記錄：若房東的銀行帳戶有大筆、固定、非薪資的款項（租金）匯入，也會被列為高風險查核對象。

「了解最新的 租賃所得課稅規定，能幫助房東正確申報並避免稅務風險。」

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六、出租所得申報常見問答 (Q&A)

Q1: 列舉扣除的「修理費」與「資本性支出」如何區分？

A1：

• 修理費（可列舉）：為了恢復或維持房屋的現有功能，例如：換馬桶、修水管漏水、更換故障的電燈。
• 資本性支出（不可一次列舉）：為了增加房屋價值、功能或延長耐用年限，例如：打牆增建、將陽台外推、將舊冷氣換成中央空調。資本性支出需併入房屋成本，逐年提列折舊。

Q2: 我出租房子的房貸利息，可以全額扣除嗎？

A2： 可以。 但前提是這筆利息支出必須「大於」您在申報同一戶時，所申報的「儲蓄投資特別扣除額」。若利息小於儲蓄扣除額，則無法扣除。此外，用於出租的利息不能再重複申報「自用住宅購屋借款利息」的列舉扣除額。

Q3: 如果我漏報租賃所得被國稅局查到，會怎麼樣？

A3： 除了必須補繳應納的稅款外，還可能被處以所漏稅額二倍以下的罰鍰，情節重大者甚至有刑責。若能趕在國稅局通知前「自動補報」，則可免除罰鍰，因此應隨時注意風險。

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結論：誠實申報，聰明節稅

誠實申報租賃所得，不僅是國民應盡的義務，更是保障自身權益的行為。透過平時用心蒐集各項費用單據，並在報稅時花點時間試算，選擇對自己最有利的扣除方式，您就能在合法的範圍內，最大化自己的租金效益。當個好房東，也別忘了當個聰明的納稅人。