專任委託是賣房過程中首要考量的關鍵決策之一。當您決定委託房仲銷售愛屋時，選擇專任委託或一般委託合約將直接影響房仲的投入程度、市場反應、議價策略與屋主管理心力。本文將深入解析兩者優缺點，並提供完整指南，幫助您制定最有利的銷售策略。
一、名詞解釋：兩種委託模式的區別
- 專任委託（Exclusive Agreement）：在合約期間內（通常為 1 至 3 個月），您將房屋的銷售權，獨家授權給「一家」房仲公司。在此期間，屋主自己也不能自售。若房屋成交，無論買方是誰找來的，您都需支付服務費給這家專任的房仲公司。
- 一般委託（General/Open Agreement）：您可以同時將房屋委託給「多家」不同品牌的房仲公司銷售，您自己也保留了自售的權利。最終，只有成功搓合交易、讓買方簽約付斡旋金的那家房仲，才有權獲得服務費。
在決定賣房前，了解不同的 房屋銷售策略 對制定最佳策略非常重要。
二、優缺點超級比一比：投入程度與管理複雜度
| 比較項目 | 專任委託 | 一般委託 |
|---|---|---|
| 仲介投入意願 | 極高。成交後服務費穩入口袋，願意投入廣告預算（如刊登報紙、網路頂級版面）。 | 不一。擔心白忙一場，多採取消極等待、碰運氣的方式，較少主動行銷。 |
| 屋主管理複雜度 | 單純。只需對接一位經紀人，由他統一匯報與過濾客戶。 | 複雜。需同時應對多位不同仲介的電話轟炸與帶看時間協調。 |
| 資訊與價格穩定性 | 高。所有銷售資訊、開價統一，有利於維持價格穩定，塑造物件價值感。 | 低。可能出現仲介為了搶客而誤報低價，或價格遭試探性下修，破壞行情。 |
| 買方議價心態 | 買方知道窗口唯一，通常會更專注於與屋主議價，較少比價空間。 | 買方會試圖讓各家仲介彼此競爭，向屋主回報更低的價格以求成交。 |
| 聯賣與通路廣度 | 看似較窄，但多數品牌房仲有「聯賣」制度，仍可觸及跨店客戶。 | 看似較廣，但各家仲介多半只經營自家客群，未必真心流通。 |
三、專任委託的法律紅線與風險警示
專任委託合約雖然能讓房仲盡心盡力，但屋主必須了解其法律上的強烈約束力，特別是違約的後果：
風險警示：專任期間「惡意撤銷」與「仲介保護期」
- 惡意撤銷與自售： 專任委託期間，屋主不得自售或委託其他仲介。若屋主在期間內刻意終止合約後自售，仲介仍可依合約主張服務費，法院通常會保障仲介的合法權益。
- 仲介保護期： 專任約到期後，仲介會列出在委託期間內曾帶看過的「買方名單」。若這些買方在合約期滿後的特定期間內（通常為 2 至 3 個月），透過其他管道或自售成交，屋主仍須依約支付服務費給原仲介。
- 價格遭破壞： 在一般委託中，仲介可能以「屋主降價了」作為話術來吸引客戶，實則在測試屋主底價。屋主應嚴格要求各家仲介以統一的價格對外曝光。
四、我該如何選擇？決策指南與策略建議
您可以根據自身狀況與房屋特性，參考以下指南來決策：
建議選擇「專任委託」的情境：
- 高度信任經紀人：您已找到一位高度信任的王牌經紀人，願意將房屋全權託付給他，讓您省心省力。
- 特殊或高總價物件：這類物件需要更精緻、更長期的行銷規劃，專任委託更能確保仲介願意投入高額成本。
- 希望過程單純省心：如果您非常忙碌，不希望被各種仲介的電話轟炸，希望有一個統一的窗口為您服務。
建議選擇「一般委託」的情境：
- 標準品與熱門區域：您的房屋是標準品，且位於熱門搶手區域，本身需求量就很高，競爭是好事。
- 測試市場水溫：您希望在最短時間內，最大範圍地測試市場對您開價的反應，並利用仲介競爭來逼出最高價。
- 不滿意單一服務：您對單一仲介的服務能力或行銷手法存疑，需要更多元的行銷曝光。
- 在進行房屋買賣時，參考 內政部資訊網 可以避免法律及流程上的常見問題。
五、委託銷售常見問答 (Q&A)
Q1: 簽了專任委託後，如果我自己找到親友想買，也一定要付服務費嗎？
A1： 是的。 在專任委託期間，無論買方是誰、透過何種管道成交（包括自售或親友），都視為該專任仲介的銷售成果，屋主仍需支付約定的服務費。這是一般合約最容易產生的爭議點。
Q2: 委託合約通常要簽多久？建議期限是多久？
A2： 市場上專任委託的合約期，通常為三個月。建議屋主不要簽訂超過三個月的專任約，以便在期滿後有機會評估仲介的努力程度、市場反應，並決定是否更換仲介或續約。續約時，可爭取更短的期限或更優惠的服務費。
Q3: 專任委託期滿後，買方反悔又回頭找仲介買，仲介保護期是多久？
A3： 仲介保護期通常為 2 至 3 個月。屋主應仔細檢視合約，確認這段期間內「仲介提供給您的買方名單」。若名單外的買方成交，則不受此限制。若屋主在保護期內與名單上的買方私下成交，仍需支付全額服務費。
結論：信任，是選擇的最終依歸
「專任」與「一般」委託，並無絕對的好壞，只有適不適合您的區別。最終都應將焦點回歸到服務您的「人」身上。一位對的房仲，不僅能幫您賣出漂亮的價格，更能讓整個交易過程事半功倍、安心順暢。請根據本文提供的指標進行評估，找到一位值得您信任的專業夥伴。