中古屋看房是購屋前最重要的一步，尤其中古屋屋況不像新屋那麼明顯，直接影響入住品質與未來維修成本。資深房仲提醒：「看中古屋不能只被裝潢迷惑，要檢查結構、水電等骨子裡的健康狀況。」本指南將帶您從建築結構到廚衛細節，全面掌握看房技巧，做出更有信心的購屋決策。
一、建築結構與外觀檢查：安全是購屋第一道防線
房屋的結構安全是重中之重，外觀的蛛絲馬跡往往能反映內部問題。
1. 建築外牆檢查重點 (由外而內)
- 觀察整體結構是否歪斜：遠觀建築物是否有傾斜、沉陷現象。
- 裂縫判讀 (關鍵！)：仔細檢查外牆磁磚或水泥面。規則性的斜向 45 度裂縫或樑柱接縫處的水平/垂直裂縫，可能代表結構應力問題或地震受損，需特別警惕；不規則、細小的表面龜裂則多半是水泥粉刷層的溫差伸縮或老化，影響較小。
- 滲水警訊 (壁癌前兆)：牆面若出現白色粉末狀結晶（白華/壁癌現象）、深色水漬或青苔，明確代表該處牆體長期有滲水問題。
- 鋼筋外露與鏽蝕：檢查樑、柱、陽台邊緣等處，若混凝土保護層剝落導致鋼筋生鏽外露，會嚴重影響結構耐久度與安全性，修復成本極高。
- 磁磚/飾材脫落：注意外牆磁磚是否有隆起（膨拱）或脫落跡象，這不僅影響美觀，更有砸傷人的公共安全疑慮。
2. 公共設施與消防安全 (社區管理指標)
- 電梯系統 (若有)：搭乘時感受運轉是否平穩、有無異常震動或金屬摩擦聲？檢查電梯內部張貼的定期維護保養紀錄與使用許可證是否在有效期內。
- 樓梯間與安全梯：梯間是否堆放雜物影響逃生？扶手是否穩固？照明是否充足？安全門是否能正常開閉？
- 消防設施：檢查各樓層的滅火器壓力指針是否在綠色範圍內、藥劑是否過期？消防栓箱內水帶、瞄子是否齊全？是否有定期檢查紀錄？
- 地下室/停車場：觀察是否有明顯積水、滲漏水痕跡？通風是否良好？牆面是否有嚴重壁癌？
在了解中古屋結構與水電系統後，投資者還應掌握相關的房屋租金保障措施，以降低租屋風險並確保收益。
二、室內系統檢查：剖析隱藏的管線老化與漏水問題
進入室內，除了格局採光，更要仔細檢查牆面、天花板及攸關居住安全的水電系統。
1. 牆面、天花板、地板 (潮濕、壁癌、結構警訊)
- 壁癌與滲漏水：優先檢查窗框四周、牆角、浴室/廚房隔間牆、天花板角落是否有水漬、發霉、油漆剝落或起泡現象。用手觸摸感受是否有異常的潮濕感。
- 天花板狀況：抬頭觀察天花板是否有明顯裂縫（尤其是橫跨房間的長裂縫）、鋼筋鏽蝕痕跡（黃褐色污漬）或水泥剝落現象。可輕敲天花板，若發出空洞聲響，可能代表內部水泥砂漿有剝離風險（尤其注意浴室上方）。
- 地板平整度與異狀：室內地板材質與檢查重點材質檢查重點檢查技巧磁磚/石材是否有空心音（膨拱）、明顯裂痕、破損、隆起或色差。用硬幣或手指關節輕敲磁磚中心與四角，聽聲音是否紮實。聲音清脆空洞代表底下水泥砂漿未黏實或已分離。木地板是否平整、踩踏有無異音、是否翹曲變形、受潮發黑、蟲蛀孔洞、刮傷磨損。赤腳走動感受平整度與有無異音。仔細檢查牆邊、角落與家具下方是否有受潮跡象。檢查踢腳板接縫是否密合。
2. 水電系統 (老屋翻新關鍵)
- 電力系統：
- 打開總開關箱 (配電箱)，確認迴路標示是否清楚、完整？線路是否整齊、有無焦黑或異常發熱跡象？是否有加裝漏電斷路器 (ELCB)？
- 檢查插座數量是否足夠？插座/開關面板是否老舊破損？可攜帶簡易驗電筆測試插座是否正常供電。
- 詢問屋主上次更換電線的年份（一般建議 15-20 年更換）。
- 給排水系統：
- 水壓測試：同時開啟廚房、浴室等多個水龍頭，觀察水流量是否明顯減弱。
- 排水測試：將洗手台、浴缸、廚房水槽蓄滿水後一次排掉，觀察排水速度是否順暢、有無異音或冒泡（可能代表管路堵塞或通氣不順）。
- 水質觀察：開啟水龍頭流出前段水，觀察顏色是否混濁、有無異味或鐵鏽味（可能代表水管老舊鏽蝕）。
- 檢查所有龍頭、馬桶水箱、軟管接頭處是否有漏水跡象。
三、門窗與廚衛濕區檢查
1. 門窗檢查：氣密、水密與安全性是關鍵
- 開闔順暢度：實際操作所有門窗，確認開關是否順暢、有無變形卡頓、異音。
- 密閉性測試：關閉門窗後，觀察四周縫隙是否過大。可將一張薄紙夾在窗框與窗扇之間關上，嘗試抽出，若能輕易抽出則代表氣密性不佳。用手感受窗邊是否有明顯風灌入。
- 窗框防水檢查：仔細檢查窗框四周與牆體的接縫處，是否有水漬、發霉、油漆剝落？填縫的矽利康 (Silicone) 是否老化、硬化、龜裂或脫落？雨天看屋是檢查窗戶是否漏水的最佳時機。
- 大門安全性：確認大門門鎖是否牢固、堪用（建議交屋後更換新鎖）。檢查門框是否變形、門扇與門框間隙是否過大。
2. 廚房與浴室（漏水高風險區）
- 廚房：
- 確認瓦斯管線是否外露、老舊？有無定期安全檢查標示？
- 流理台下方櫥櫃是否有漏水、發霉或異味？水槽排水是否順暢？
- 抽油煙機排風效果是否良好？
- 浴室：
- 檢查天花板是否有水漬或維修孔周邊異狀。
- 地坪洩水坡度是否足夠？積水能否順利流向排水孔？
- 馬桶沖水是否順暢？水箱有無漏水？
- 檢查排風扇運轉是否正常？有無對外排氣管道？
- (若條件允許) 蓄水測試：與屋主協商，將排水孔堵住後蓄水約 2-3 公分，靜置 24 小時，觀察樓下天花板是否有滲漏（需取得樓下住戶同意配合）。
根據官方房屋統計與市場數據，近年中古屋交易量與租金趨勢呈現明顯變化，買家在看房前應先了解市場行情。
四、實用問答 (Q&A)：看房關鍵解惑
Q1：中古屋看房，最重要的檢查項目是什麼？
A1：最重要的三大項目是：1. 結構安全（樑柱牆面有無重大裂縫、鋼筋外露）；2. 滲漏水問題（天花板、牆面、窗框、浴室）；3. 水電管線狀況（電線年份、水壓水質）。這三項若有嚴重問題，通常代表需要投入鉅額修繕費用，甚至可能影響居住安全。
Q2：看房時有哪些「必帶工具」可以幫助我檢查？
A2：建議攜帶：
- 手電筒：檢查陰暗角落、天花板、櫥櫃內部。
- 手機/相機：拍照記錄所有疑慮點。
- 小球/硬幣：測試地面（尤其是浴室）洩水坡度是否足夠；輕敲磁磚檢查空心。
- 捲尺：丈量空間尺寸、樑柱大小。
- 便利貼/筆記本：標記問題點、記錄觀察結果。
- (進階) 簡易驗電筆：測試插座是否通電。
- (進階) 小鏡子：觀察不易查看的角落（如馬桶後方、水槽下方）。
Q3：房仲一直催促，看房時間很短，該怎麼辦？
A3：堅持自己的步調，不要被催促。買房是重大決定，仔細檢查是您的權利。您可以：
- 事先列好看房清單：按照清單逐項檢查，提高效率。
- 表明檢查重點：告知房仲您特別關心漏水、壁癌等問題，需要時間仔細觀察。
- 要求二次看屋：若時間真的不夠或有疑慮，務必安排第二次看屋，最好選擇不同時段（如白天看採光、晚上聽噪音、雨天看漏水）。
- 帶有經驗的親友陪同：多一雙眼睛幫忙看，減少遺漏。
如果房仲過於急躁或刻意隱瞞，反而更應提高警覺。
Q4：屋主用裝潢把牆面天花板都包起來了，根本看不到原始屋況怎麼辦？
A4：過度包覆的裝潢本身就是一個警訊。雖然美觀，但也可能掩蓋了漏水、壁癌、結構裂縫等問題。您可以：
- 詢問裝潢時間與原因：了解前屋主裝潢的動機與時間點。
- 檢查維修孔：要求打開天花板維修孔，觀察內部狀況。
- 觀察細節：仔細觀察裝潢邊角、接縫處是否有水漬、發霉或油漆剝落跡象。
- 加強儀器檢測：若決定購買，務必在驗屋階段聘請專業驗屋公司，使用紅外線熱像儀、水分計等儀器進行透視檢測。
- 要求屋主擔保：在買賣合約中加註「若交屋後發現裝潢遮蔽處有漏水等重大瑕疵，由賣方負責修復」的條款（需雙方同意）。
五、總結：善用工具與專業，避免買到問題屋
檢查中古屋的屋況需要耐心與細心，任何看似微小的問題（如一個小水漬、一道細裂縫）都可能暗示著背後需要花費高額維修費用的隱患。最重要的原則是：「寧可事前多花時間檢查，也不要事後花大錢維修。」
透過這份系統化的看房指南與建議攜帶的檢查工具，您可以大幅提升看房的精準度，有效降低購屋風險。對於屋齡超過 20 年、有明顯結構疑慮、或交易總價較高的房屋，強烈建議在簽約前或交屋前，尋求專業驗屋公司的協助。這筆數千至數萬元的檢測投資，往往能為您省下未來數十萬甚至上百萬的冤枉維修開銷，絕對物超所值。