預售屋契約審閱：10大重點破解面積誤差、遲延交屋與違約金

預售屋契約審閱是保護買方權益的第一道防線，而非華美的DM或銷售口頭承諾。在預售屋交易中，預售屋買賣契約書是雙方唯一的法律憑證，未來所有權利與義務都將以此判定。雖然政府已制定《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》提供保障，但許多細節仍須買方親自逐條審閱。簽名與付款前，請務必善用法律提供的「至少五日契約審閱期」，逐條檢視以下10大重點，確保面積、交屋時程、違約金等關鍵條款沒有漏洞，為您的交易上緊每一顆螺絲。

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[一]、預售屋契約審閱十大關鍵重點檢核表

重點	審閱內容與法律保障
1. 契約審閱期	審閱重點： 確認合約首頁明確記載「本契約於中華民國__年__月__日經買方攜回審閱__日（契約審閱期間至少五日）」。法律保障： 這是您的基本權利。建商催促您當場簽約屬違法行為，務必帶回合約請專業人士協助。
2. 房地標示與面積	審閱重點： 核對土地的地號、房屋戶號、以及主建物、附屬建物、共有部分的登記面積是否與廣告文宣一致。法律保障： 土地面積、主建物或房屋登記總面積，若交屋時誤差不足，建商應「全部」找補。若面積誤差超過 3%，買方有權「解除契約」。
3. 開工與使照日期	審閱重點： 合約中必須明確記載「開工日期」及「取得使用執照日期」，切勿接受「預計」、「約」等模糊字眼。法律保障： 若建商延遲取得使照，買方有權要求「遲延利息」（已繳房地價款的萬分之五乘以遲延日數）。若遲延超過三個月，買方有權解除契約。
4. 建材設備與規格	審閱重點： 逐項核對合約附件的「建材設備表」，確認廚具、衛浴、門窗、地磚的「廠牌」、「型號」與「規格」都已清楚載明。法律保障： 若建商使用的建材不符，買方有權要求更換或減少價金。務必警惕「或同級品」的模糊字眼，要求建商明確定義。
5. 房屋保固期限與範圍	審閱重點： 確認合約中的保固條款。結構部分（如樑柱、樓板）：建商應保固「15 年」。防水保固（屋頂、外牆、浴室）：根據定型化契約，不得低於「5 年」。固定建材及設備：建商應保固「自交屋日起至少 1 年」。
6. 貸款約定與不足額處理	審閱重點： 確認合約中關於「買方貸款不足額時，雙方應如何處理」的條款。法律保障： 若因「非可歸責於買方」的原因（如：銀行鑑價不足、政府信貸政策改變）導致貸款不足，買方有權選擇「解除契約」並取回款項。
7. 稅費負擔界定	審閱重點： 確認合約中關於各項稅費（如：印花稅、契稅、地價稅、房屋稅、代書費）的負擔方式。市場慣例： 土地增值稅由賣方（建商）負擔；契稅、印花稅、登記規費通常由買方負擔。
8. 驗收與交屋保留款	審閱重點： 確認驗收程序，以及交屋保留款的額度。法律保障： 買方有權保留「房地總價 5%」作為交屋保留款。在建商完成所有驗收缺失的修繕之前，您都有權拒絕支付這筆款項。
9. 違約條款與罰則上限	審閱重點： 仔細閱讀買賣雙方的違約責任，特別是買方違約時，建商可沒收的最高違約金上限。法律保障： 買方違約時，建商可沒收的違約金，最高不得超過「房地總價的 15%」。
10. 口頭承諾書面化	審閱重點： 這是最重要的自保之道！銷售人員的所有口頭承諾（例如：贈送家電、升級特定建材），都必須以「白紙黑字」的方式，寫入合約的「其他約定事項」或「附件」中。法律保障： 只有寫進合約的內容，才具備法律效力。口說無憑，是所有契約行為的鐵律。

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在確認契約中標示的面積與價格前，建議同步參考政府實價登錄資料 ，以避免因資訊不透明而做出錯誤判斷。

[二]、實用問答 (Q&A)：契約審閱與法規延伸

Q1: 契約審閱期可以跟建商協議縮短嗎？

A1：不行。 依《消費者保護法》與內政部規定，預售屋買賣契約的審閱期至少為 5 日，這是強制規定。建商若要求您簽署放棄審閱期的聲明，該聲明是無效的。若建商未提供 5 日審閱期即簽約，買方仍有權主張契約無效或有利於自己的條款，故務必堅持審閱權利。

Q2: 預售屋簽約後，可以像買成屋一樣轉讓契約嗎？

A2：原則上不行。 根據《平均地權條例》修法（俗稱 5 大重拳），預售屋買賣契約之買受人，除配偶、直系或二親等內旁系血親，或其他經主管機關核准的特殊情形外，不得將契約轉讓或轉售給第三人。若違規，建商和買方皆可被處以重罰，這是國家嚴格抑制短期炒作的政策。

Q3: 合約上的「共有部分」面積，建商可以隨意增加嗎？

A3：必須在合理範圍內。 雖然法定「共有部分」面積沒有誤差找補的規定，但若建商擅自將約定的公設項目變更、刪減或極度膨脹公設比，導致與當初廣告內容嚴重不符，買方可以根據《民法》主張建商廣告不實，要求減少價金或解除契約，但舉證難度較高。因此，合約中對公設的描述越細節越好。

Q4: 遲延交屋建商賠償的「萬分之五」利息，是以總價還是已繳款項計算？

A4：是以「買方已繳納的房地價款」計算。依內政部定型化契約規範，建商每遲延一日，應按已繳房地價款的萬分之五計算遲延利息予買方。這項規定是為了確保建商會按時履約，保障買方權益。若建商在合約中試圖將此條款修改為較低的賠償比例，您有權拒絕並要求修改。

在深入理解預售屋契約前，購屋人也應了解中古屋常見法律風險解析 ，以全面掌握不同交易情境的風險。

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結論：您的簽名，價值千萬

一份預售屋買賣契約，動輒數十頁，內容繁雜，但每一個字都可能影響您千萬資產的權益。請務必善用您的契約審閱期，放慢腳步，逐條比對。您今天在審閱合約上所多花的一分心力，都將成為對您未來家園，多一分堅實的保障。記住，在所有疑慮都釐清之前，切勿輕易簽下您的名字。