2025 預售屋紅單最新法規解析：禁止轉讓與稅務須知

在房價高漲的時代，預售屋紅單（購屋預約單）曾是許多人進行價差交易的熱門工具。然而，您可能不知道的是，紅單轉讓不僅受到 2025 年最新法規的嚴格限制，其獲利也必須依法繳納高額綜合所得稅。若未徹底了解相關規定，將面臨補稅與罰款的雙重風險。本文將完整解析 2025 年預售屋紅單的最新法律與稅務規定，並提供合法操作策略，助您避開潛在風險。

一、預售屋紅單最新法規限制（2025 年版）

依據現行法規，預售屋紅單原則上已**全面禁止轉讓**給第三人。即使在少數可轉讓的例外情況中，也必須符合嚴格的法律框架，否則買賣雙方都可能面臨鉅額罰款。

紅單轉讓的核心限制與罰則

• 法規依據：《平均地權條例》第 47-3 條。
• 原則禁止轉售：明確規定預售屋或新建成屋的買賣契約（包括紅單），買受人不得將契約轉售予第三人。建商也不得同意或協助契約轉讓。
• 例外情況：買受人因非自願因素（例如：重大傷病需長期療養、非自願失業導致財務困難、房屋因災害毀損不堪居住等特定情形），並經地方政府核准後，才可例外轉售。
• 違規罰則：若違法轉讓紅單或協助轉讓，將按「戶(棟)」處以新臺幣 50 萬元以上、300 萬元以下罰鍰。

此外，購屋者還需了解社區的社區公共設施使用規範，以避免違規使用造成罰款或糾紛

二、預售屋紅單課稅規定與計算

若在合法的特殊例外情況下進行紅單轉讓並產生獲利，這筆收入必須依法繳稅。

1. 所得稅課徵標準（非房地合一稅）

財政部明確解釋，紅單（購屋預約單）轉讓的價差收益，屬於綜合所得稅中的「其他所得」。

• 課稅所得計算：轉讓價金 – 原始支付訂金 – 必要費用（如手續費）
• 適用稅率：併入轉讓當年度的個人綜合所得總額，適用 5%~40% 的累進稅率。

重點提示：紅單不適用房地合一稅

目前財政部的立場是紅單交易不適用房地合一稅。因為紅單僅代表「預購權利」，尚未取得不動產所有權，不涉及不動產的移轉登記，故不符合房地合一稅的課徵要件。其所得性質被歸類為權利交易所得。

2. 稅務風險與未申報的後果

• 國稅局查核機制：國稅局可透過建商或代銷業者提供的轉讓紀錄（換約名單）、銀行金流往來等進行比對勾稽。任何異常的大額資金流動或頻繁換約行為，皆容易被列為查核對象。
• 未申報的嚴重後果：若被查獲未依規定申報紅單轉讓所得，除了需補繳應納稅款外，還可能依《所得稅法》及《稅捐稽徵法》處以所漏稅額 2 倍以下的罰鍰。情節重大者（如涉及偽造文書），甚至可能面臨刑事責任。

三、合法節稅與常見問題 Q&A

1. 合法節稅策略 (有限)

由於紅單轉讓所得歸類為「其他所得」，可列舉扣除的項目相對有限：

• 保留交易相關憑證：轉讓過程中實際支付的手續費、交通費、通訊費等，只要具備合法憑證（如發票、收據），皆可嘗試列為「必要費用」予以扣除，以降低課稅所得額。
• 善用綜合所得稅扣除額：透過最大化利用您個人年度可申報的免稅額及各項扣除額（如：標準扣除額或列舉扣除額中的房貸利息、保險費、醫療費等），可以有效降低綜合所得淨額，進而降低最終適用的累進稅率。

根據政府房地產法規資訊，購屋者必須遵守預售屋轉讓限制與相關稅務規定，以保障自身權益。

2. 常見問題 Q&A

Q1：紅單轉讓只要沒賺錢，是不是就不用繳稅？

A1：如果轉讓價格等於或低於原始支付的訂金及必要費用，確實沒有所得產生，則無需繳納所得稅。但若國稅局要求說明，您仍需提出相關的交易證明文件，證明此次轉讓並無獲利。

Q2：建商或代銷業者會主動幫我申報紅單轉讓所得嗎？

A2：通常不會。依法規定，申報繳納所得稅是所得人（轉讓人）的責任。建商或代銷僅需依規定記錄換約資料，供主管機關備查。切勿心存僥倖，認為他人會代為處理。

Q3：外國人或非中華民國境內居住者轉讓紅單如何課稅？

A3：外國人或非居住者（一年內在台居留未滿 183 天）若轉讓紅單有獲利，該所得屬於中華民國來源所得。依《所得稅法》規定，應按其所得額適用 20% 的扣繳稅率（分離課稅），由給付人（買方或代銷）在給付價款時代為扣繳並向國庫繳納。

四、總結：預售屋紅單的投資建議

依據 2025 年最新法規（平均地權條例），預售屋紅單轉讓已受到嚴格管制，原則上**禁止轉售**。即使在極少數例外情況下獲准轉讓，其獲利也必須併入綜合所得稅，適用 5%~40% 的累進稅率。

• 法律風險極高：違法轉讓紅單可能面臨鉅額罰鍰（最高 300 萬元/戶）。
• 稅務成本沉重：合法轉讓的獲利須繳交高額綜所稅，加上交易成本後，實質利潤可能不如預期。

最重要的提醒： 在現行法規下，透過紅單進行短期價差交易已不再可行。投資者應回歸不動產的長期持有價值，並務必在進行任何交易前，精算所有稅務成本與法律風險，才能真正保障自己的權益。

免責聲明

本文所提供之資訊僅為一般性稅務參考，不構成任何投資或法律建議。政府相關法令可能隨時調整，實際規範與罰則應以當地主管機關的最新公告為準。在進行任何交易與稅務決策前，請務必諮詢專業會計師或律師。