驗屋不過，許多屋主或買家會感到焦慮，但這其實是正常現象。透過四步驟處理流程，您可以有效管理缺失清單，並善用交屋保留款與法律保障，確保賣方履行修繕義務，順利完成入住準備。
一、第一步：冷靜存證 — 詳實記錄與製作「缺失清單」
當下最重要的事，不是爭吵，而是「存證」。一個專業、有條理的紀錄，是您後續所有談判的基礎。
- 現場標記與蒐證：利用有色紙膠帶在每一處瑕疵旁標記。針對每一個標記點，拍攝「一張近照、一張遠照」，做到圖文並茂。
- 製作清單：將所有照片，彙整到一份 Word 或 Excel 文件中，製作成正式的「缺失清單」。清單應包含「編號」、「區域位置」、「問題描述」與「對應照片」。
- 正式提交：將清單透過 Email 或通訊軟體等可留下紀錄的方式，正式提交給賣方或建商工地主任。
二、第二步：買方的王牌 — 善用「交屋保留款」
如果對方修繕態度消極、或屢次修不好，這時您就需要動用手中最大的法律武器——「交屋保留款」。
交屋保留款的法律依據與使用 (新舊屋差異)
- 新成屋 (預售屋)：根據內政部定型化契約，買方有權保留「房地總價 5%」作為交屋保留款。這是最硬性的法律保障。
- 中古屋：依據買賣合約，通常也會約定一筆交屋尾款。這筆款項的用途同樣是作為修繕瑕疵的擔保金。
如何使用： 只要驗收仍有未完成的重大瑕疵，您就有權「全額拒絕支付」這筆尾款，直到所有問題都改善完畢為止。這是督促對方履行義務，最強而有力的籌碼。
修繕與複驗： 將清單提交後，與對方協商一個合理的修繕期限（例如一至兩週）。在對方表示已修繕完成後，您需要與其約定下一次的「複驗」日期。複驗時，請拿出您當初的缺失清單，逐一、仔細地核對每一項是否都已改善完成。
三、第三步：當修繕陷入僵局 — 三種應對策略
如果對方對於某些缺失就是不處理、或無法處理，您可以考慮以下策略：
- 策略一：金錢協商（減價收屋）：對於一些不影響安全與功能的表面瑕疵（如小刮傷、油漆不均），可以與對方協商從交屋保留款中，扣除一筆雙方同意的「補償金」後，完成交屋。
- 策略二：動用保留款自行修繕：若對方拒絕修繕，您可以在寄發存證信函、盡到催告義務後，動用您的交屋保留款，自行尋找廠商修繕。修繕後剩餘的款項，再支付給賣方。
- 策略三：重大瑕疵的法律行動：若瑕疵非常重大（如嚴重漏水、結構龜裂），且對方拒絕修繕，您有權依照《民法》主張「減少價金」，甚至「解除買賣契約」。但這通常會是最後的法律手段。
推薦外部連結：
https://www.cpami.gov.tw/ （內政部營建署）
四、驗屋不過常見問答 (Q&A)
Q1: 建商說「小瑕疵難免，先交屋，我們保固期內都會處理」，可以嗎？
A1： 絕對不行！ 這是最常見的話術。一旦您支付了尾款，建商的積極性就會大幅降低。務必堅持「先修好，再交屋」的原則，因為交屋保留款是您唯一能有效制衡對方的籌碼。
Q2: 中古屋主擺爛不願意修，我能怎麼辦？
A2： 中古屋買賣適用《民法》中的「瑕疵擔保責任」。您應站穩立場，透過代書暫緩支付尾款，並要求減少價金。請注意，您發現瑕疵後，必須在六個月內通知賣方，且法律時效最長為五年。務必保留所有證據。
Q3: 複驗時，建商只修了一半的缺失，我可以只付一半的保留款嗎？
A3： 不可以。交屋保留款是一個整體的擔保。在「所有」約定的缺失都修繕完畢前，您都有權全額保留。若建商急著拿錢，可以要求他們提出書面承諾，約定未完成的修繕項目，但仍應保留足以擔保修繕費用的金額。
Q4: 缺失清單的修繕期間，房屋延期交屋，我可以要求損害賠償嗎？
A4： 可以。 根據買賣合約，若非買方因素導致延期交屋，建商應按天數支付違約金（損害賠償）。修繕缺失本身是建商的義務，若修繕期超過合約約定的交屋大限，您有權依約向建商請求延遲交屋的損害賠償。
五、結論：堅守原則，安心交屋
驗屋不過，是正常的過程，而非世界末日。它考驗的是您的耐心與溝通技巧。請記住，您的武器庫中有三樣法寶：詳實的「缺失清單」、清晰的「溝通紀錄」、以及強大的「交屋保留款」。
只要您保持冷靜、條理分明、堅守原則，就一定能督促對方將房屋修繕至您滿意的狀態，為您的新家，畫下一個完美的句點。
在選擇合適房屋時，了解不同的房屋類型比較可以幫助你更快做出明智決策。