信用保證已成為突破台灣都市更新與危老重建資金瓶頸的重要工具。由於都更與危老案件整合期長、產權複雜、風險高，銀行在土建融資上多採保守態度，使資金卡關成為推動更新的一大障礙。為化解這項長年困境，政府推出「危老都更信用保證機制」，以公部門力量分攤銀行承作土建融放款的潛在風險，讓銀行敢放、建商敢推、住戶更安心參與，形成真正的多贏更新循環，加速台灣都更進程。
一、危老都更信用保證機制是什麼？
核心原理：政府指定的機構扮演「共同擔保人」
這個機制是由政府指定的公部門機構（主要由財團法人中小企業信用保證基金承辦相關業務，簡稱信保基金，雖然名稱為中小企業，但依專案承作都更/危老業務）為符合資格的危老與都更案件，提供銀行融資的信用保證服務。此機制的運作模式如下：
- 目標：協助建商或自組的重建會，向銀行取得土地融資及建築融資（土建融）。
- 運作：信保基金作為第三方的**「共同擔保人」**，向銀行提供信用保證書。
- 作用：一旦銀行放款給建商後發生違約（例如建案爛尾、無法還款），信保基金會依約定比例（通常最高達 90%）承擔銀行的部分損失，將銀行承受的風險大幅降低。
二、為何必須要有這個機制？破解三大融資瓶頸
信用保證機制的推出，正是針對過去都更/危老案在金融端所面臨的三大痛點：
- 1. 銀行風險顧慮高 (抵押品價值與不確定性)：
- 老舊房舍的抵押價值較低。
- 都更整合與法律訴訟糾紛多，法律程序不確定性高。
- 土建融資金沉澱期長（通常 3-5 年），銀行資金回收慢。
- 2. 住戶自籌能力有限 (過渡期資金壓力)：
- 都更過程中，屋主需支付租屋、搬遷、臨時生活費等開銷，這些成本對許多屋主來說是沉重的財務負擔。
- 若需走「自力更新」，住戶需自行籌措巨額的興建費用。
- 3. 建商資金壓力龐大 (營運現金流)：
- 建商需先行投入巨額的整合費、設計費、行政規費、拆除費用與初期的工程款。
- 但銷售預售屋的款項（資金回款）是依工程進度分期，且需信託，導致建商的營運現金流極為吃緊。
在探討信用保證如何真正解決資金停滯之前，也應了解掌握工程進度的三大管道才能形成完整的風險控管鏈條。
三、制度設計的核心要素與保證條件
這項機制在提供有力保障的同時，也有一套嚴謹的審查與監督流程，確保資金有秩序地投入有價值的重建案。
【保證條件與額度】
- 適用對象：限於經政府核准的《危老條例》重建案及《都市更新條例》案件（實施者可以是建商、自組的更新會、或地主自建）。
- 保證比例：一般案件的保證比例可達 80%，對於被認定為「優質都更」的案件（如自力更新、具備綠建築/智慧建築設計、具社會貢獻度等），最高保證比例可提升至 90%。這給予銀行強而有力的保障。
- 保證期限：依據重建計畫的總工期與特性，信保基金的保證期限通常與銀行的貸款期限相配合，最長可達 10 年。
- 保證金額：依據銀行核准的實際貸款金額（土建融、週轉金等）計算，有保證額度上限。
【風險控管與監督機制】
- 事前審查 (信保基金)：信保基金在提供保證前，會對重建計畫的合法性、財務可行性、建商信用、以及產權清晰度進行詳細評估。
- 資金流向監督 (信託專戶)：為確保資金專款專用、避免挪用，建商或實施者取得的融資款項通常必須進入「信託專戶」，並搭配「第三方專業監理」（如建經公司或營造顧問），依照工程進度與支出項目分批撥款。
- 風險評估與費用結構：信用保證費用通常由**建商**負擔（約為貸款額度的 0.5%–1.5%）。雖然有此費用，但因有政府保證，建商往往能從銀行取得**較低的融資利率**，綜合來看反而能有效降低整體開發成本。
四、實務操作與市場影響
1. 危老都更信用保證的實務申請流程
- 前置準備：屋主需先完成住戶整合（危老 100% 同意、都更達門檻）、取得政府核准的重建計畫或事業計畫。
- 銀行諮詢與洽談：建商或重建會向有意願承作都更融資的銀行（通常是公股銀行）洽談，提交重建計畫書、財務報表等文件，了解其貸款條件。
- 銀行代為申請保證：銀行評估後，認為案件有可行性且符合信保基金的規定，即會代向中小企業信用保證基金提出保證申請。
- 基金審查與核准：信保基金審查通過後，核發信用保證書給銀行。
- 資金撥付與信託監管：銀行正式簽約，並依照合約與工程進度分批撥款。資金需進入**信託專戶**進行管理與監管。
2. 市場影響與長遠意義
- 短期（1-2 年）：將有更多過去卡在融資環節的危老都更案因資金到位而啟動、加速。銀行承作意願提高，有利於提高市場資金流動性。
- 長期（5-10 年）：有助於健全都更金融生態系，讓更多過去對都更持保守態度的銀行與建商願意投入，形成良性循環。同時也間接鼓勵地主採取「自力更新」模式（風險更高但潛在利潤更高），因為銀行對自力更新的融資也有政府保證背書，更容易取得貸款。
在進一步分析信用保證制度前，不妨先利用不動產市場實價查詢了解市場實際交易狀況，作為風險評估的基礎。
五、實用問答 (Q&A)：釐清信保機制關鍵
Q1：信用保證是針對建商，還是住戶？如果建商倒閉，住戶的錢能拿回來嗎？
A1：信用保證是針對銀行，讓銀行敢放款給建商。但這個機制間接保障了住戶的權益。
- 保障機制：信用保證啟動後，銀行得以減輕損失，建案就有機會繼續獲得融資（由政府/信保基金協助尋找新廠商續建），避免成為爛尾樓。
- 資金安全：若搭配的信託專戶運作良好，買方的購屋款可獲得保護，不會被建商挪用，可避免最大的爛尾樓風險。
結論：它不能直接賠償住戶損失，但能大幅提高建案續建、完工的可能性。
Q2：信用保證會增加住戶的費用或稅務成本嗎？
A2：不會直接增加。
- 費用：信用保證的費用通常由建商或實施者負擔，不會直接轉嫁給住戶。且由於能改善融資條件（如較低的銀行利率），綜合來看反而能降低整體開發成本，間接讓地主受益。
- 稅務：信用保證是融資行為，不影響房屋稅、地價稅等稅務減免規定。
住戶應關心的是，信保基金與銀行是否要求全體住戶也對銀行的貸款（尤其針對自力更新）提供保證，這需要仔細閱讀合約。
Q3：都更案如果沒有信保機制，銀行會放款嗎？
A3：會，但條件會更嚴格。銀行仍會承作都更融資，但會要求更高的擔保品價值、更充足的自有資金比例（降低 LTV）、更高的融資利率，並可能要求提供更強的擔保品或個人連帶保證。信保機制的介入，是讓銀行在風險不變的情況下，可以提供更優惠、更快速的融資條件。
Q4：自力更新（地主自己蓋）可以申請信用保證嗎？
A4：可以，這是政府鼓勵的方向之一。自組的更新會或重建會向銀行申請融資時，同樣可以向信保基金申請信用保證。這對於缺乏自有資金與信用背景的更新會來說，是突破融資困境的關鍵一步，使其能更順利地取得土建融貸款。但更新會仍須具備完善的財務計畫與專業的執行團隊。
六、結論：金融活水加速城市改造
危老都更信用保證機制，不僅是一項單純的財務工具，更是政府推動都市更新、加速老屋改建進程的核心政策槓桿。它成功地打破了長期困擾都更市場的「銀行與建商之間的資金斷層」與「信任斷層」，透過政府的信用背書，為銀行與建商注入信心，也為老屋屋主帶來了切實可行的重建希望。
對住戶而言： 應主動了解自家建案是否採用信保機制，並優先選擇已獲得信保基金保證、資金流向信託專戶、且口碑良好的建商。確保資金的流向透明與安全，是保障重建過程順利、資產價值提升的關鍵。
當資金、法規、信任三者透過這項機制有效地結合，台灣的都市更新將不再是口號，而是能真正實現的城市再生與居住安全改造願景。
免責聲明
本文所有資訊僅為政策解析與知識分享，不構成任何財務、貸款或法律建議。危老都更信用保證機制的實際適用條件、保證額度、費用、審核程序等，應以財團法人中小企業信用保證基金及各承作銀行之最新公告與內規為準。在進行任何融資或都更決策前，請務必諮詢專業建築師、地政士、律師或金融專業人士，確保權益。
標題： 💡 延伸閱讀與地主必備工具箱
1. 重建整合總攻略 都更與危老是一場馬拉松，不想走冤枉路？從「權利變換」的分配機制到「建商篩選」的避雷指標，請參考我們為地主與投資人準備的年度總整理： 👉 【都更危老總集篇】從法規獎勵、權利變換到風險控管：2025 老屋重建完全指南
2. 政府官方資源 (法規與輔導) 重建涉及複雜法規，建議善用以下政府公開平台進行查證：
- 內政部都市更新入口網 (用途：查詢全國都更案件進度、法令解釋與統計數據)
- 全國土地使用分區查詢 (用途：輸入地址確認自家土地分區，這是計算容積率與重建價值的基礎)
- 私有建築物耐震階段性補強專區 (用途：查詢老屋耐震評估補助申請與補強方案)
- 全國法規資料庫 – 危老條例 (用途：查閱最新的危老重建獎勵與時程規範)