新青安老屋貸款攻略：突破老屋年限限制爭取高成數

新青安老屋貸款攻略在房價高漲的現況下更顯重要，許多購屋族將目標鎖定地段佳、坪效高的中古屋，但在簽約後向銀行申請貸款時，往往面臨「鑑價不足」、「貸款成數偏低」、「年限過短」等殘酷現實。這些問題不只會拉大自備款缺口，甚至可能讓整個購屋計畫停擺。事實上，銀行對老屋態度保守並非無的放矢，但你並非只能被動接受。本篇將深入解析銀行評估邏輯，並提供 7 大可實際操作的策略，協助你爭取更理想的貸款成數與期限。

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一、銀行如何評估老屋價值？三大審核關鍵

銀行在評估一筆老屋貸款時，考量的從來不只是房屋的交易價格，而是以下三大關鍵：

• 1. 地點為王 (Location is King)：一間位在市中心精華區、具備都更潛力的老屋，其土地價值極高，銀行放貸的意願與條件，甚至可能優於郊區的華廈。
• 2. 建物殘值與結構 (Residual Value)：銀行會評估房屋的結構（RC 鋼筋混凝土優於加強磚造）、剩餘耐用年限與整體屋況。一間保養得宜、無明顯瑕疵的老屋，自然能獲得較高的評價。
• 3. 貸款人條件 (Borrower’s Profile)：如果房屋本身條件不夠理想，銀行就會將審核重心轉移到「人」的身上。您個人的還款能力與信用狀況，是說服銀行放心借錢給您的最終王牌。

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二、老屋貸款的兩大痛點衝擊與年限計算公式

多數購屋者在申請老屋貸款時，會面臨兩大衝擊：成數偏低與年限過短。

痛點	核心原因	實質影響
貸款成數較低	建物折舊、銀行估價保守。	成數可能低於新屋（7~7.5 成），與成交價之間可能出現高達 1 成的「鑑價落差」，需用現金補足。
貸款年限較短	銀行設有「屋齡 + 貸款年限 ≤ 50~60」的潛規則。	年限縮短，意味著每月還款金額將大幅提高，對現金流造成沈重壓力。

銀行潛規則：老屋貸款年限的「50/60 法則」

銀行為了控制風險，通常會採用以下兩種潛規則之一來核定您的最長貸款年限：

• 【50 年法則】：屋齡 + 貸款年限 ≤ 50 年 (多數銀行採用，較為保守)
• 【60 年法則】：屋齡 + 貸款年限 ≤ 60 年 (少數銀行採納，較為寬鬆)

舉例： 如果您購買一間 30 年屋齡的公寓，依「50 年法則」，最長年限只有 50 – 30 = 20 年。您必須特別向願意採用 60 年法則的銀行爭取，才能拿到 30 年的年限。

在申請新青安前，先掌握老屋購屋風險 避免因物件瑕疵影響貸款成數與後續交易安全。

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三、提高老屋貸款成數與成功率的 7 大攻略

面對上述挑戰，您可以透過以下七大策略，將劣勢轉為優勢：

1. 鎖定精華地段，放大土地價值：選擇市中心、具備都更或危老重建潛力的老屋。此類物件的土地價值高，能吸引銀行給出較好的貸款條件。
2. 強化自身財力與信用條件（最關鍵）：
   • 穩定的收入證明：提供至少半年以上的薪轉證明、扣繳憑單。專業人士更容易獲得銀行青睞。
   • 良好的信用分數：確保所有信用卡、信貸皆準時全額繳款，避免啟動循環利息。
   • 增加資產證明：提供股票、基金或大額存款等作為加分項。
3. 適時加入優質保證人：提供一位財務狀況與信用良好的「保證人」（二等親以內），能大幅提高銀行的信任度。
4. 提出具體裝修計畫，證明資產增值潛力：主動附上一份詳盡的「老屋翻新計畫」與預算表，向銀行傳達您計畫投入資金使其「資產活化」的訊息。若資金不足，可詢問銀行將老屋貸款與「裝修貸款」搭配申請。
5. 選擇主力往來銀行，發揮客戶價值：優先選擇您的「薪轉戶銀行」或持有最高等級信用卡的銀行，以獲得更具彈性的審核標準或利率優惠。
6. 多家銀行送件，比較最佳方案：同時向 2-3 家銀行提出申請（新青安、一般銀行皆可），比較各家給出的鑑價、成數、年限與利率，從中選擇最優方案。
7. 尋求專業人士的協助：有經驗的房仲或代書，了解各家銀行的「脾氣」，可以推薦近期對老屋放款較為友善的銀行。

關於新青安貸款的最新規範，可參考內政部不動產資訊平台（https://pip.moi.gov.tw/V3/B/SCRB0101.aspx）查詢官方資訊。

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四、Q&A 精選問答與決策建議

Q1: 銀行鑑價遠低於我的成交價，代表我買貴了嗎？

A1： 不一定。銀行的「估價」是基於風險控管的保守評估，而非房屋的真實「市價」。只要您的成交價符合周邊的實價登錄行情，鑑價偏低通常是銀行對老屋的保守態度所致。這並不意味著您買貴了，但您需要準備更多的自備款來填補差額。

Q2: 我可以申請「新青安貸款」來買老屋嗎？

A2： 當然可以。只要您符合新青安的資格，標的物是中古屋完全沒問題。新青安最長 40 年的年限，有機會突破一般銀行的「50/60 法則」限制。但最終核定的貸款年限與成數，仍取決於銀行對該老屋的最終評估結果。

Q3: 如果我買了一間 40 年公寓，申請新青安，能貸滿 40 年嗎？

A3： 機率較低。 即使是新青安，銀行仍會謹慎考量屋齡。40 年公寓若再貸款 40 年，總屋齡將達 80 年，銀行擔保風險過高。實務上，銀行可能只願意核准 20-30 年的年限。您應做好「貸款年限只有 20 年」的月付金壓力測試。

Q4: 購買「老舊違規改套房」的公寓，貸款時會面臨什麼風險？

A4： 極大的風險。 銀行在鑑價時會非常保守，甚至可能拒貸。

• 鑑價風險： 銀行會將違規改套的隔間、增建視為無效價值。
• 成數風險： 若房屋有「非住宅用途」或「違建」等狀況，銀行放貸成數可能被壓到 6 成以下，利率也會提高。

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結論：人比屋更重要

爭取老屋貸款的過程，本質上是一場「建立信任」的遊戲。當房屋本身的條件（屋齡）成為減分項時，您就必須在其他地方（地段、個人條件）不斷加分，以彌補銀行心中的疑慮。

請記住，在銀行的天秤兩端，一邊是「作為抵押品的房子」，另一邊是「負責還款的你」。當房子的重量不夠時，把自己變成一個更重、更值得信賴的借款人，就是成功取得理想貸款的不二法門。