新樸建設一物數賣三審定讞：法院對債務抵銷與違約金的認定

裁判字號： 臺灣新北地方法院 112 年度重訴字第 720 號民事裁定
裁判日期： 民國 112 年 11 月 30 日
裁判案由： 返還價金等

臺灣新北地方法院民事裁定
112年度重訴字第720號
原　告　　李O諺、李O藝、黃O賓
共同訴訟代理人　陳O婷律師
被　告　　新樸建設有限公司
法定代理人　朱O民

上列當事人間請求返還價金等事件，原告起訴未繳納裁判費。
經查，本件訴訟標的金額核定為新臺幣24,000,000元，應徵收第一審裁判費新臺幣223,200元。

茲依民事訴訟法第249條第1項但書之規定，限原告於收受本裁定送達之日起五日內補繳，逾期未繳，即駁回其訴，特此裁定。

中 華 民 國 112 年 11 月 30 日
民事第二庭法　官　　黃O樺

以上正本證明與原本無異
如不服本裁定關於訴訟標的價額之核定，得於收受裁定正本後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元整。

中 華 民 國 112 年 11 月 30 日
書　記　官　　楊O宗

裁判字號： 臺灣新北地方法院 112 年度重訴字第 720 號民事判決
裁判日期： 民國 113 年 07 月 05 日
裁判案由： 返還價金等

臺灣新北地方法院民事判決
112年度重訴字第720號
原　告　　李O諺、李O藝、黃O賓
共同訴訟代理人　陳O婷律師
複代理人　　王O文律師
被　告　　新樸建設有限公司
法定代理人　朱O民
訴訟代理人　粘O權律師
上列當事人間請求返還價金等事件，經本院於民國113年…月…日言詞辯論終結，判決如下：

主 文
一、被告應給付原告李O諺新臺幣玖佰肆拾貳萬元，及其中新臺幣柒佰貳拾萬元自民國109年3月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告應給付原告李O藝新臺幣玖佰肆拾陸萬伍仟元，及其中新臺幣柒佰貳拾萬元自民國109年3月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被告應給付原告黃O賓新臺幣壹仟壹佰捌拾伍萬元，及其中新臺幣玖佰陸拾萬元自民國109年3月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項於原告李O諺以新臺幣參佰壹拾肆萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖佰肆拾貳萬元為原告李O諺預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告李O藝以新臺幣參佰壹拾伍萬伍仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖佰肆拾陸萬伍仟元為原告李O藝預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項於原告黃O賓以新臺幣參佰玖拾伍萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹仟壹佰捌拾伍萬元為原告黃O賓預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：
原告李O諺、李O藝、黃O賓於民國109年3月17日與被告簽訂「新樸文藝」預售屋買賣契約，分別購買B、D、C三戶房地（下合稱系爭3戶房地）。
原告以訴外人李O祐、原告黃O賓、訴外人李O靜對被告的2,400萬元債權，作為系爭買賣契約的訂金及簽約金。
被告未經原告同意，擅自將系爭3戶房地出售並移轉所有權給第三人，構成「一物數賣」，嚴重違反契約。
原告因此依契約約定，以起訴狀繕本送達作為解除契約的意思表示。
根據契約，被告應返還已繳價款及利息，並支付房地總價款15%的違約金。原告分別請求返還價款、利息，並支付違約金。

二、被告抗辯：
被告否認原告已支付買賣價金。
被告主張其並非柬埔寨房地買賣契約的賣方，無權與李O祐合意解除契約，也無權同意將柬埔寨房地的價金抵付本案買賣價金。
被告承認已將系爭3戶房地出售給第三人，但理由是原告未依約支付價金。
被告雖簽發100萬元的支票，但其目的為支付柬埔寨房地租金的預付，並非原告所稱的利息。
被告主張原告解除契約無理由，且請求的違約金過高，應予酌減。

三、本院之判斷：
1. 價金是否已支付？
根據系爭買賣契約的付款時程，訂金及簽約金應在簽約前或簽約時支付。若原告未付款，被告為何會同意簽約，且之後還與原告討論客變事宜？這顯然不合常理。
系爭買賣契約的訂金及簽約金合計2,400萬元，與李O祐等人在柬埔寨買賣契約中支付的價金金額相同。
證人李O靜的證詞亦證實，雙方曾約定將柬埔寨房地的2,400萬元價款轉為購買「新樸文藝」三戶房地的價金。
因此，本院認定被告確有同意以柬埔寨房地的價金債權來抵付系爭買賣契約的價金。李O祐也同意將該債權分別讓與給三位原告。
2. 被告是否為柬埔寨買賣契約的賣方？
柬埔寨買賣契約雖有三方簽約，但契約內容約定由被告負責交付標的物、辦理所有權移轉、並在解除契約時返還價金及沒收違約金。
契約附件四「屋頂層使用分管協議書」也明確記載李O祐是向被告公司「訂購」房地。
此外，李O祐所支付的2,400萬元價金，確實是匯款給被告。
綜上，本院認定被告即為柬埔寨房地的出賣人，其有權並同意將該筆款項抵付本案買賣價金。
3. 解除契約及違約金的請求是否合理？
被告在系爭買賣契約仍有效的情況下，將房地另售給第三人並完成所有權移轉，構成「一物數賣」，已屬給付不能。
原告依契約及《民法》規定，合法解除契約。
根據契約約定，被告應返還已收受的價金及利息，並支付房地總價款15%的違約金。
違約金的約定，符合內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定的最低額度，且被告未能舉證證明違約金過高，因此其抗辯不予採信。
關於利息起算日，依《民法》規定，應自受領價金的翌日起算。原告請求109年3月17日的利息，因始日不計，故不予准許。
四、結論：
原告李O諺、李O藝、黃O賓已於109年3月17日分別支付買賣價金720萬元、720萬元、960萬元。
被告已構成違約，原告合法解除契約。
被告應給付原告李O諺： 720萬元價金 + 222萬元違約金 = 942萬元，以及720萬元的利息。
被告應給付原告李O藝： 720萬元價金 + 226.5萬元違約金 = 9,465,000元，以及720萬元的利息。
被告應給付原告黃O賓： 960萬元價金 + 225萬元違約金 = 1,185萬元，以及960萬元的利息。
原告逾此範圍的其餘請求，應予駁回。
兩造請求假執行及免為假執行，經核均有理由，准許之。

中 華 民 國 113 年 7 月 5 日
民事第二庭法　官　　黃O樺

以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。

中 華 民 國 113 年 7 月 5 日
書　記　官　　楊O宗

裁判字號： 臺灣高等法院 114 年度重上字第 132 號民事判決
裁判日期： 民國 114 年 07 月 15 日
裁判案由： 返還價金等

臺灣高等法院民事判決
114年度重上字第132號
上 訴 人： 新樸建設有限公司
法定代理人： 朱O民
訴訟代理人： 林O生律師
複 代理 人： 朱O賢律師、林O霓律師
被 上訴 人： 李O諺、李O藝、黃O賓
上二人共同訴訟代理人： 李O祐
上三人共同訴訟代理人： 陳O婷律師
複 代理 人： 郭O婕律師
上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國113年7月5日臺灣新北地方法院112年度重訴字第720號第一審判決提起上訴，本院於114年6月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事 實 及 理 由
壹、程序方面
一、 按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明定。被上訴人主張上訴人與伊等於民國109年3月17日就附表編號⑴之房地（下稱分稱Ｂ、Ｄ、Ｃ戶房地，合稱系爭不動產）簽訂「『新樸文藝』房屋、土地預定買賣契約書」（下分稱Ｂ、Ｄ、Ｃ戶契約，合稱系爭契約）後，有給付不能情事，爰以起訴狀繕本送達為解除系爭契約之意思表示，依民法第259條第2款規定、系爭契約第24條第3項約定，請求上訴人返還已付價款、自受領時起之利息及違約金。嗣於本院審理時就請求返還已付價款部分，補充民法第259條第1款規定之請求權基礎（見本院卷第181頁），核屬補充法律上之陳述。
二、 當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限，民事訴訟法第447條第1項第3款定有明文。查上訴人於原審已抗辯訴外人即被上訴人李O諺、李O藝之父李O祐於104年9月6日與伊、柬埔寨LMPI Investment Co. LTD（下稱LMPI公司）簽訂「房地買賣契約書」（下稱柬埔寨契約），伊非該契約之出賣人，無權同意李O祐以柬埔寨契約價款換購系爭不動產，系爭契約不生效力等語，其於本院審理中抗辯系爭契約之簽訂，係以LMPI公司返還柬埔寨契約價金為停止條件（下稱系爭停止條件）等語（見本院卷第186頁），核屬對於在第一審已提出之防禦方法為補充，應准許提出。
貳、實體方面
一、 被上訴人主張：
李O祐、被上訴人黃O賓、訴外人李O靜前分別出資新臺幣（下同）1,440萬元、720萬元、240萬元，由李O祐以其名義於104年9月6日与上訴人、LMPI公司簽訂柬埔寨契約，以2,400萬元購買柬埔寨房地，系爭價款皆已給付；上訴人復於109年3月17日与李O祐之子女即李O諺、李O藝及黃O賓分別簽訂Ｂ、Ｄ、Ｃ戶契約，以附表編號⑵之買賣總價款出售Ｂ、Ｄ、Ｃ戶房地，並約定分期付款方式如附表編號⑷所示；上訴人嗣再將系爭不動產出售，並於編號⑸之時間以買賣為原因辦理所有權移轉登記完畢，可歸責於上訴人致不能履行交付系爭不動產義務，爰以起訴狀繕本送達為解除系爭契約之意思表示，擇一依民法第259條第1、2款規定、系爭契約第24條第3項約定，請求上訴人返還系爭訂金及自109年3月18日起之遲延利息；並依系爭契約第24條第3項約定，請求上訴人賠償按附表編號⑵買賣總價款15％計算之違約金等語。
聲明求為判決：
上訴人應給付李O諺942萬元，及其中720萬元自109年3月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
上訴人應給付李O藝946萬5,000元，及其中720萬元自109年3月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
上訴人應給付黃O賓1,185萬元，及其中960萬元自109年3月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
願供擔保，請准宣告假執行。
（原審駁回被上訴人其餘請求部分，未據聲明不服，非本院審理範圍，不予贅述）。原審就上開部分為被上訴人勝訴判決，上訴人不服，提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
二、 上訴人則以：
柬埔寨契約之出賣人為LMPI公司，伊僅係受LMPI公司委託規劃、執行興建房地事宜，並代收受系爭價款，非該契約之出賣人，伊無權同意李O祐以柬埔寨契約價款換購系爭不動產，系爭契約不生效力等語。退步言之，倘認伊為柬埔寨契約之出賣人，且該契約經合法解除，被上訴人得以受讓自李O祐之系爭價款返還債權，與伊之系爭訂金債權互為抵銷，被上訴人解除系爭契約、回復原狀後，僅得依柬埔寨契約請求伊返還系爭價款，伊未現實受領系爭訂金，被上訴人無權依民法第259條第2款規定請求遲延利息。又被上訴人就系爭契約僅支付系爭訂金，卻以附表編號⑵之買賣總價金計算違約金，顯屬過高等語，資為抗辯。
上訴聲明：
原判決關於命上訴人依序給付李O諺、李O藝、黃O賓942萬元本息、946萬5,000元本息、1,185萬元本息部分，及該部分假執行之宣告均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、 上訴人於100年9月9日設立登記迄今，法定代理人均為朱O民。李O祐、黃O賓、李O靜前分別出資1,440萬元、720萬元、240萬元，由李O祐以其名義於104年9月6日与上訴人、LMPI公司簽訂柬埔寨契約，以2,400萬元購買柬埔寨房地，系爭價款皆已給付；上訴人復於109年3月17日与李O祐之子女即李O諺、李O藝及黃O賓分別簽訂Ｂ、Ｄ、Ｃ戶契約，以附表編號⑵之買賣總價款出售Ｂ、Ｄ、Ｃ戶房地，並約定分期付款方式如附表編號⑷所示；上訴人嗣再將系爭不動產出售，並於編號⑸之時間以買賣為原因，將系爭不動產移轉登記予編號⑹之訴外人等情，為上訴人所不爭執（見本院卷第182至183頁），並有公司設立登記表、柬埔寨契約、匯款申請書、支票影本、存摺內頁、系爭契約、登記謄本及異動索引可憑（見原審卷第31至144、169至184、321至334；本院卷第149至160、199至200頁），堪信為真實。
四、 本院之判斷
㈠ 系爭契約於109年3月17日簽訂時已成立生效：
按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。查被上訴人於109年3月17日與上訴人簽訂系爭契約，約定以附表編號⑵之買賣總價款，向上訴人購買系爭不動產之事實，業如前開三所述，兩造就系爭契約必要之點即買賣標的、金額相互表示意思一致，系爭契約應已成立生效。
關於兩造締結系爭契約之緣由，據證人李O靜證述：當初李O祐、黃O賓與伊共同向朱O民購買柬埔寨房地，因為買很久都沒有下文，李O祐就跟朱O民提議將柬埔寨的房子轉換到板橋新樸建設的房子3間；伊有投資柬埔寨房子，占比10％為240萬，黃O賓占比30％為720萬，李O祐占比60％；伊當時需要錢，在還沒有轉換的時候，伊就跟黃O賓說要將伊的10％賣給黃O賓；後來伊等就去新撲建設負責人朱O民的樣品屋，由朱O民介紹房子的模型；李O祐說房子要給女兒跟兒子，朱O民也很高興答應同意；當天看了模型、樣品屋之後，就在上訴人公司現場簽，上訴人有請兩位經理來，當下就在該處簽約；李O祐於柬埔寨契約所支付之2,400萬元價金，轉為買板橋新樸文藝的房子；李O祐是2間，黃O賓是1間等語明確（見原審卷第287至288頁)，足見上訴人因未能交付柬埔寨房地，與李O祐合意解除柬埔寨契約，且在系爭價款係由李O祐、黃O賓、李O靜分別出資1,440萬元、720萬元、240萬元，而李O靜業將其投資權利讓與黃O賓之考量下，由被上訴人與上訴人簽訂系爭契約，並約定李O祐以其對上訴人得請求返還之系爭價款之債權，抵付系爭契約價款，稽諸Ｂ、Ｄ戶契約約定之訂金金額共1,440萬元，與李O祐投資款項相符；Ｃ戶契約約定之訂金數額，與黃O賓投資及受讓李O靜投資之款項共960萬元相符，堪認被上訴人主張伊等已依約給付系爭訂金，買賣契約已成立生效等語，係屬有徵。
上訴人雖辯稱柬埔寨契約之出賣人為LMPI公司，伊無權解除柬埔寨契約云云。然查： ⑴ 按所謂契約當事人，係指以自己名義成立契約關係之雙方，亦即得依契約約定享受權利並負擔義務之締約主體，則於判斷契約關係存在於何當事人間時，除參酌文書上簽署名義之形式表徵外，另得觀察契約之商訂及履約等過程而綜合認定之。又按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字（民法第98條參照），但契約文字已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。 ⑵ 柬埔寨契約前言固記載「茲為甲方（即LMPI公司，下同）於柬埔寨房地產建案，坐落於柬埔寨金邊市○○區，委託乙方（即上訴人，下同）規劃及執行，興建房地等事宜，三方同意簽訂本契約條款如下，以資共同遵守」（見原審卷第322頁），然該約定所謂「規劃及執行、興建房地等事宜」究何所指，內容尚有不明，且縱認柬埔寨房地係由上訴人為LMPI公司規劃、執行，亦不妨礙上訴人自居於出賣人地位出售柬埔寨房地，被上訴人是否為柬埔寨房地之出賣人，應視柬埔寨契約之約定內容而定，徒憑該前言記載，尚無從否定上訴人為柬埔寨契約之出賣人，上訴人此部分所辯，無足憑採。 ⑶ 觀以柬埔寨契約第10條約定：「甲方依約完成本戶之一切設備並接通自來水、電力、廣告圖說所示之設施後，應由乙方通知丙方（即李O祐，下同）辦理交屋手續」；第11條第3項：「乙方應於丙方履行下列義務時，辦理房地所有權移轉登記；提出辦理所有權移轉登記有關文件，繳清各項稅費，及應繳價款」；第12條第1、2項約定：「一、甲方應於完成相關設施二個月內，由乙方通知丙方進行交屋。二、乙方應於丙方辦妥交屋手續後，依丙方選擇之登記方式將建物所有憑證及乙方代繳稅費之收據交付丙方，本契約則無須返還。」；第15條約定：「如因天災、地變、政府法令變更或不可抗力之事由，致本契約房屋不能繼續興建時，雙方同意解約。解約後，乙方應將本約第5條之已繳金額，依中華民國台灣銀行解約當時之法定利息計算，退還丙方。」；第16條約定：「丙方違反有關『付款條件及方式』之規定者，乙方得沒收已繳價金，並得解除本契約。」（見原審卷第323至325頁），可知上訴人有權解除契約、返還買賣價金或沒收已繳價金，在柬埔寨房地完工後，亦負有通知李O祐交屋、辦理所有權移轉登記之義務，上訴人依柬埔寨契約所負之權利義務與出賣人相同，佐以上訴人與李O祐簽署柬埔寨契約附件四「屋頂層使用分管協議書」第1條，已載明李O祐係向上訴人訂購柬埔寨房地（見原審卷第333頁），堪認柬埔寨契約之出賣人為上訴人。 ⑷ 李O祐於104年9月6日与上訴人簽訂柬埔寨契約後，於104年9月7日至107年11月9日期間陸續將系爭價款匯予上訴人，由朱O民或其指定之人簽收，有該契約付款明細表可憑（見原審卷第328頁）。上訴人雖提出國泰速匯匯款申請書、匯出匯款賣匯水單、外匯匯出匯款申請書、匯出匯款交易憑證（見原審卷第335至355頁)，辯稱伊已將系爭價款交予LMPI公司負責人Mou Ming Ju云云，惟稽諸上訴人所提出之前開匯款文件，可見上訴人於103年9月12日、104年5月29日即匯款予Mou Ming Ju（見原審卷第335、337頁），斯時上訴人尚未與李O祐簽訂柬埔寨契約，該匯款文件既未註記匯款原因，歷次匯款金額亦與李O祐分期繳付之價金不同，上訴人並自陳：伊係按現場施工進度匯款予LMPI公司等語（見本院卷第358頁），足見上訴人就該柬埔寨房地，係視LMPI公司施工進度安排匯款，非代LMPI公司受領系爭價款後轉交LMPI公司價金，上訴人對於李O祐交付之系爭價款，有完全支配之權限，其係於出賣人地位受領李O祐交付之買賣價金甚明。 ⑸ 上訴人有依柬埔寨契約契約交付房地之義務，並有權受領價金，為柬埔寨契約之出賣人無疑，上訴人辯稱伊無權解除契約云云，委無可採。
上訴人與李O祐合意解除柬埔寨契約，系爭訂金則以上訴人應返還之系爭價款抵付： ⑴ 上訴人前依柬埔寨契約第17條第1項約定，簽發面額192萬元支票予李O祐，嗣因李O祐欲解除柬埔寨契約，以系爭價款購買系爭不動產，故上訴人收回系爭甲支票，改簽發面額各為57萬6,000萬元、42萬4,000元之支票交予李O祐，並與被上訴人簽訂系爭契約之事實，業據上訴人自陳明確（見本院卷第301頁）。上訴人為柬埔寨契約之出賣人，於李O祐為解除契約之意思表示後，與被上訴人簽訂系爭契約，而上訴人在被上訴人未實際交付現金下，逕要求訴外人即現場銷售人員盧O淑、連O雅為系爭訂金之記載，併刪除系爭契約第9條第2項第2點「價金信託」之約定，據證人盧O淑、連O雅證述明確（見本院卷第223、225、230、233頁），其中Ｂ、Ｄ戶訂金與李O祐投資款1,440萬元相符；Ｃ戶訂金與黃O賓投資720萬元及受讓李O靜投資240萬元權利之金額相符；依被上訴人提出之LINE對話記錄（見本院卷第269、271頁），復可見李O祐於109年3月15日、同年月17日有傳送「早上跟朱先生大概聊一下，轉換房子乙事」、「簽好了，漂亮的房子及停車位讓給黃先生，不計較完事就好」之訊息予女友。綜據前情，應認被上訴人主張上訴人於109年3月17日與李O祐合意解除柬埔寨契約，改與被上訴人簽訂系爭契約時，有與李O祐、被上訴人約定系爭訂金逕以李O祐對上訴人得請求返還之系爭價款抵付一節，應屬實在。 ⑵ 上訴人雖舉證人盧O淑證稱：被上訴人於簽約時未交付訂金，所以系爭契約沒有蓋收款；正常都會跟客戶說，今天只是完成簽約而已，要等匯款進來後才會成立等語（見本院卷第223頁）；證人連O雅證稱：於簽訂系爭契約前，應該有跟被上訴人提及在訂金、簽約金交付前，契約書還沒有生效等語（見本院卷第230頁），辯稱：系爭契約附有系爭停止條件，LMPI公司迄未返還價金，系爭契約不生效力，證人李O靜於109年3月17日未在場，其證述係屬不實云云。然查，上訴人不爭執系爭契約未有系爭停止條件之記載（見本院卷第186頁），則兩造就該條件是否已達成意思表示合致，誠屬有疑。再者，依證人盧O淑證稱：簽約當天伊就是直接負責簽約，被上訴人在當天沒有看模型、樣品屋，但之前有無看伊不清楚；伊會說柬埔寨的錢有沒有進來，與契約生效有關，是因為伊沒有拿到獎金；朱O民說柬埔寨的錢有進來，會給伊獎金，要伊協助簽約等語（見本院卷第224、226頁）；證人連O雅證稱：買賣價金是朱O民與被上訴人決定的，不是伊磋商的，自備款也是朱O民跟他們商議後跟我們說具體的金額，我們就照做，伊與盧O淑均未與被上訴人進行買賣契約之議價；本件買賣契約的內容是朱O民電話指示我們製作的；朱O民於電話中並未指示伊等在系爭契約備註欄記載系爭契約生效以柬埔寨買賣價金匯入上訴人公司帳戶為條件等語（見本院卷第233頁），足見盧O淑、連O雅對於朱O民與被上訴人磋商系爭契約之過程並不清楚，僅依朱O民指示製作契約內容，而朱O民未曾指示其等為系爭停止條件之記載，其等會認系爭契約尚未發生效力，係因未收到獎金。盧O淑、連O雅既未參與系爭契約之磋商，本院自難僅憑證人盧O淑、連O雅前開證述，即認系爭契約附有系爭停止條件、李O靜證述不可採信，上訴人此部分所辯，無足憑採。
㈡ 被上訴人得依民法第256條規定解除系爭契約，併依同法第259條第1款規定請求返還已付價金（即附表編號⑷之①所示），及自109年3月18日起算之利息：
按因可歸責於債務人之事由致給付不能者，債權人得解除契約，民法第256條定有明文。查系爭契約於109年3月17日簽訂時已有效成立，上訴人有依約移轉Ｂ、Ｄ、Ｃ戶房地予李O諺、李O藝、黃O賓之義務。然上訴人不爭執其已將系爭不動產出售予他人，並於附表編號⑸之時間以買賣為原因辦理所有權移轉登記完畢（見前開三所示），則上訴人依系爭契約應移轉系爭不動產予被上訴人之義務即屬給付不能，被上訴人以民事起訴狀為解除系爭契約之意思表示，該起訴狀繕本於112年12月5日送達上訴人，有起訴狀及送達證書可參（見原審卷第17、225頁），被上訴人依民法第256條規定解除系爭契約，核屬有據。
再按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1、2款定有明文。系爭契約既經被上訴人合法解除，依前揭規定上訴人應返還李O諺已付價金720萬元；李O藝已付價金720萬元；黃O賓已付價金960萬元，及自109年3月18日起之法定遲延利息。上訴人雖抗辯系爭訂金非以現金給付，系爭契約解除後，被上訴人僅取得自李O祐處受讓之系爭價款返還請求權，不得請求自109年3月18日起算之法定遲延利息云云。然兩造於簽訂系爭契約時，合意上訴人之系爭訂金債權，係以李O祐解除柬埔寨契約後讓與被上訴人之系爭價款債權抵銷，自應認上訴人於109年3月17日簽約時即已受領系爭訂金，系爭價款債權與系爭訂金債權互為抵銷後，依民法第335條第1項規定歸於消滅，不因系爭契約解除而回復存在，被上訴人依民法第259條第1、2款規定，請求上訴人返還前開已付價款，及自109年3月18日起算之法定遲延利息，核屬有據。被上訴人選擇合併依系爭契約第24條第3項為同一請求部分，無庸論斷。
㈢ 被上訴人得依系爭契約第24條第3項約定，請求上訴人給付違約金：
按系爭契約第23條第1項、第24條第2、3項約定，賣方不得有一物數賣情事；如有違反即為賣方違約，買方得解除契約；買方依第24條第2項解除契約時，賣方除應將買方已繳房地價款退還買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之15之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限（見原審卷第46至47、84至85至123頁）。
查系爭不動產有一屋二賣情事，而系爭不動產買賣總價款如附表編號⑵所示，被上訴人已繳納系爭訂金等節，業如前述，是於解除系爭契約後，李O諺、李O藝、黃O賓依系爭契約第24條第3項約定，請求上訴人依序賠償Ｂ、Ｄ、Ｃ戶房地總價款15％計算之違約金即222萬元（計算式：1,480萬元×15％＝222萬元）、226萬5,000元（計算式：1,510萬元×15％＝226萬5,000元）、225萬元（計算式：1,500萬元×15％＝225萬元），核屬有據。
系爭契約第24條第3項係約定上訴人違反契約義務時，應支付預定金額彌補被上訴人所受損害，核屬損害賠償預定性質之違約金。按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條第1項、第252條分別定有明文。約定之違約金是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。查系爭契約係因上訴人將系爭不動產轉售予他人，致不能履行移轉系爭不動產所有權之義務，上訴人就該給付不能情事顯有可歸責事由；又被上訴人簽訂系爭契約之緣由，係因上訴人遲未依柬埔寨契約交付柬埔寨房地，經李O祐、黃O賓與上訴人反覆磋商後，方合意解除柬埔寨契約，以系爭價款抵付系爭不動產買賣價款之一部（即系爭訂金），被上訴人於磋商過程中耗費時間、金錢、勞力，已喪失自由運用系爭訂金之利益，確實受有損害。衡諸不動產交易價格，每隨國家社會經濟狀況、景氣、政府政策等因素影響，當有一定違約金機制確保雙方當事人履約，參以被上訴人主張上訴人於112年出售Ｂ、Ｄ、Ｃ戶予附表編號⑹訴外人之價金分別為1,900萬元、1,950萬元、1,850萬元，有內政部不動產實價查詢可憑（見原審卷第281頁），並為上訴人所不爭執（見本院卷第357頁），與系爭契約約定價金差距均達350萬元以上，而前開違約金之約定，與內政部預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第23條「賣方之瑕疵擔保責任」約定：「賣方保證產權清楚，絕無一物數賣、無權占有他人土地、承攬人依民法第513條行使法定抵押權或設定他項權利等情事之一；如有上述情形，賣方應於本預售屋交屋日或其他約定之期日＿前負責排除、塗銷之。但本契約有利於買方者，從其約定。」、「有關本契約標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理。」，以及第24條「違約之處罰」第2、3款約定：「賣方違反『賣方之瑕疵擔保責任』之規定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約。」、「買方依第一款或第二款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之＿（不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」之規定相符，並非顯不具合理性及公平性，且系爭契約第24條第4項於買方違反付款條件及方式規定之情形，亦約定賣方得沒收依房地總價款15％計算之金額（見原審卷第47至85至123頁），難認被上訴人請求賠償前開違約金有顯失公平之過高情事。況系爭契約係上訴人擬定、製作之定型化契約，其得週全考慮契約內容之合理性等一切情狀，自應受該約定之拘束。綜上，應認本件違約金之約定尚屬適當，無庸酌減。上訴人辯稱被上訴人請求之違約金過高，應依民法第252條規定予以酌減云云，委不足取。

裁判字號： 最高法院 114 年度台上字第 1792 號民事裁定
裁判日期： 民國 114 年 09 月 24 日
裁判案由： 請求返還價金等

最高法院民事裁定
114年度台上字第1792號
上  訴  人： 新樸建設有限公司
法定代理人： 朱O民
訴訟代理人： 林O生律師
被 上訴 人： 李O諺、李O藝、黃O賓
共      同
訴訟代理人： 陳O婷律師

上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國114年7月15日臺灣高等法院第二審判決（114年度重上字第132號），提起上訴，本院裁定如下：

主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。

理 由
一、上訴第三審法院，非以原判決違背法令為理由，不得為之；又判決不適用法規或適用不當者，為違背法令；且提起上訴，上訴狀內應記載上訴理由，表明原判決所違背之法令及其具體內容，暨依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，其依民事訴訟法第469條之1規定提起上訴者，並應具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由；另第三審法院應於上訴聲明之範圍內，依上訴理由調查之。同法第467條、第468條、第470條第2項、第475條本文各有明文。是當事人提起上訴，如依同法第469條規定，以原判決有所列各款情形之當然違背法令為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決有合於各該條款規定情形之具體內容，及係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實；如依同法第469條之1規定，以原判決有前條以外其他不適用法規或適用不當為理由時，其上訴狀或理由書應表明該判決所違背之法令條項，或有關司法院大法官解釋或憲法法庭裁判字號，或成文法以外之習慣或法理、法則等及其具體內容，暨係依何訴訟資料合於該違背法令之具體事實，並具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由。上訴狀或理由書如未依上述方法表明，或其所表明者與上開法條規定不合時，即難認為已合法表明上訴理由。依首揭說明，應認其上訴為不合法。

二、上訴人對於原判決提起上訴，雖以該判決違背法令為由，惟核其上訴理由狀所載內容，係就原審取捨證據、認定事實、解釋契約之職權行使，所論斷：訴外人李O祐前與上訴人簽訂柬埔寨契約，嗣雙方合意解除該契約，兩造就原判決附表編號1至3所示不動產，分別簽訂買賣契約（下合稱系爭契約），並約定以李O祐對上訴人之價款返還債權，抵付各該契約之訂金及簽約金。因上訴人將上開不動產出售他人而給付不能，被上訴人得解除系爭契約，及請求返還已付價款與違約金，且該違約金之數額適當。從而，被上訴人分別依民法第259條第1款、第2款規定及系爭契約第24條第3項約定，請求上訴人為給付，均有理由等情，指摘其為不當，並就原審所為論斷或其他與判決結果無影響者，泛言未論斷，違反經驗法則，而非表明依訴訟資料合於該違背法令之具體事實，更未具體敘述為從事法之續造、確保裁判之一致性或其他所涉及之法律見解具有原則上重要性之理由，難認已合法表明上訴理由。依首揭說明，應認其上訴為不合法。

三、據上論結，本件上訴為不合法。依民事訴訟法第481條、第444條第1項、第95條第1項、第78條，裁定如主文。

中 華 民 國 114 年 9 月 24 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 鍾 O 賜
法官 林 O 玲
法官 黃 O 苑
法官 呂 O 玲
法官 陶 O 琴

本件正本證明與原本無異
書　記　官　曾 O 蒔

中 華 民 國 114 年 9 月 26 日