新樸文藝建案履歷揭示了每個建築的核心資訊，包括建造執照與使用執照，就像房屋的「出生證明」與「身分證」。這份履歷中隱藏的關鍵數據，是購屋者保障自身權益不可或缺的依據。TWProbe 以新北市板橋區的「新樸文藝」建案為例，示範如何從官方數據中解讀建案真實樣貌、潛在風險與長期責任。
一、建案履歷：新樸文藝 (112板使字第00164號)
本資料彙整「新樸文藝」自建造執照申請、起造人變更、至核發使用執照的完整記錄與詳細建築數據。
核心權責方
- 原始起造人 (建商)： 新樸建設股份有限公司 (負責人：朱O民)
- 變更後起造人 (建商)： 僑馥建築經理股份有限公司 (負責人：彭O)
- 承造人 (營造廠)： 新憶營造有限公司 (負責人：謝O養)
- 設計單位： 黃翔龍建築師事務所
- 監造建築師： 黃O龍
重要時程與執照
- 建造執照： 108板建字第00511號
- 使用執照： 112板使字第00164號
- 建照核發日期： 民國 108 年 11 月 22 日
- 開工日期： 民國 109 年 05 月 25 日
- 起造人變更日期： 民國 110 年 03 月 26 日 (開工後 10 個月)
- 竣工日期： 民國 112 年 04 月 18 日
- 使照核發日期： 民國 112 年 07 月 21 日
地籍與建築數據
- 基地位置： 新北市板橋區永翠段 5、53 地號 (合併為 5 地號)
- 使用分區： 第二種住宅區
- 基地面積： 1,196.75 m² (約 361.99 坪)
- 建築面積： 388.72 m² (約 117.59 坪)
- 總樓地板面積： 6,024.9 m² (約 1,822.51 坪)
- 法定空地面積： 808.03 m² (約 244.42 坪)
- 建蔽率： 32.48% (法定 50%)
- 容積率： 252.78% (基準容積 240% + 容積移轉 5.33%)
- 建物高度： 43.3 公尺
- 構造種類： 鋼筋混凝土構造 (RC)
- 層棟戶數： 地上 13 層、地下 3 層；1 幢 1 棟，共 46 戶
- 申報工程造價： 新台幣 79,784,370 元
空間規劃與設施
- 法定分類： 供公眾使用建築物
- 主要用途： H2:集合住宅, G3:店舖
- 防空避難空間： 地下一層，面積 716.56 m² (兼停車空間)
- 公共開放空間： 241.73 m² (約 73.12 坪)，依法需永久對外開放供民眾使用
- 停車位規劃 (詳細)：車種車位分類檢討類別數量汽車大型車/小型車法定46 輛汽車小型車自設1 輛汽車總計47 輛機車-法定47 輛自行車–12 輛
適用法規與技術標準 (建築安全履歷)
本案建築的結構與安全設計，遵循以下政府法規版本，這代表了其基礎安全性能的標準：
- 防火與避難設施： 遵循民國 105 年 6 月 7 日發布之《建築技術規則》版本。此規範涵蓋安全梯、防火門、排煙設備等攸關火災時生命安全的設施標準。
- 耐震設計規範： 依據內政部民國 100 年 1 月 19 日公告之《建築物耐震設計規範及解說》版本。此規範是建築結構安全的核心，確保建物能抵禦所在區域的法定地震力，目標為「小震不壞，中震可修，大震不倒」。
執照加註事項 (社區的權利與長期責任)
此部分為政府於執照上特別註明，未來全體住戶與社區管理委員會皆須遵守的管理與使用規範，直接影響居住品質與長期財務規劃：
- 二次施工限制： 嚴格禁止於陽台、露臺及法定空地等處加蓋任何構造物。此類違建已被註記為「優先拆除」對象，執法風險極高。
- 公共通道責任： 社區內規劃供大眾通行的人行步道，即使產權屬社區，亦不得設置路障或阻礙通行，需維持其公共性。
- 外牆維護義務： 社區管委會負有每年至少檢查一次外牆飾材（如磁磚）的責任。若有剝落風險，全體住戶需共同承擔修繕費用。
- 綠建築設施維護： 社區需持續花費預算與人力，定期維護「雨水滯留」與「透水保水」等環保設施，以確保其正常運作，此為一項長期的隱性管理成本。
- 管理員空間： 社區管理員室（或管委會空間）屬全體住戶共有的公共財產，不得被變更為私人車位或挪作他用。
若想了解該建案的整體區位規劃與車站／交通配置，可參考我們之前撰寫的［新樸文藝 B 區規劃詳解］
二、深度分析：履歷中的關鍵洞察與警訊
這份履歷中最值得關注的，有三大關鍵點：
警訊一：開工後「起造人變更」— 潛在的「續建案」風險
本案最關鍵的警訊，出現在「重要時程」中：建案於 109 年 5 月開工，卻在 10 個月後的 110 年 3 月，起造人（建商）從「新樸建設」變更為「建築經理公司」。
「起造人變更」在實務上是重大事件，尤其從「建設公司」變更為「建築經理公司」，這通常暗示原始建商在興建過程中可能遭遇了嚴重的財務問題（如週轉不靈、倒閉），導致建案無法繼續。此時，承作本案「不動產信託」或「續建機制」的建經公司（僑馥）才會介入，接手成為新的起造人，將建案完成（即「續建」），以保障銀行債權與預售屋買方的權益。
雖然本案最終順利完工並取得使照，但這段「續建」過程，可能隱藏著施工銜接、材料更換、或因趕工而導致的品質不穩定風險。
洞察二：車戶比 1:1.02 — 優秀的停車位規劃
本案總戶數為 46 戶，但汽車停車位總數達到 47 輛（法定 46 + 自設 1）。車戶比 1:1.02，代表本社區達到了「一家一車位」的稀有標準。對於地狹人稠的板橋區而言，這項規劃是顯著的加分項，能大幅提升未來居住的便利性與房產保值性。
洞察三：「申報工程造價」的迷思
本案申報的工程造價為 7,978 萬元。若以總樓地板面積 1,822 坪換算，每坪造價僅約 4.38 萬元。
這不代表偷工減料。 「申報工程造價」是建商向政府申報、用以核算規費（如地價稅、房屋稅）的基準，實務上通常會低報。因此，這個數字不應被視為建案的「實際成本」或「品質指標」，但低報的造價，對屋主未來繳納「房屋稅」時，稅基相對較低，反而是件好事。
關於建造執照與使用執照的申請流程與法規依據，可參考［內政部營建署 建築執照申請資訊］
三、實用問答 (Q&A)：這份履歷對您有何影響？
Q1：我是「新樸文藝」的潛在買方，看到「續建案」紀錄，我該注意什麼？
A1： 您應該執行最嚴格的「驗屋」程序。 由於建案中途更換團隊，您應特別針對 110 年前後的施工銜接處加強檢驗。建議務必聘請專業的驗屋公司，針對以下項目進行深度檢測：
- 防水工程： 特別是浴室、廚房、陽台、窗框等處，是否有滲漏水跡象。
- 機電管線： 續建過程是否依循原設計圖施工，管線路徑是否混亂。
- 結構與飾面： 是否有不正常的裂縫，或不同批次材料（如磁磚、油漆）造成的色差與施工品質落差。
Q2：我是「新樸文藝」的現任屋主，管委會是否可以將「公共開放空間」圍起來，只讓住戶使用？
A2： 絕對不行。 履歷中的「執照加註事項」已明確規範，這 73.12 坪的「公共開放空間」是為了換取容積獎勵而捐贈的，依法「需永久對外開放」。管委會若擅自設立圍籬、路障或門禁，即屬「違建」，經檢舉後將面臨政府的強制拆除與罰款，全體住戶需共同承擔後果。
Q3：我是住戶，我想做「陽台外推」來增加室內空間，可以嗎？
A3： 強烈不建議。 履歷中已「加註」嚴格禁止於陽台、露臺加蓋構造物，並註記為「優先拆除」對象。這代表新北市政府已對此建案的違建情況「高度關注」。一旦施工，即屬違建，不僅未來買賣時會產生問題（銀行估價低、買方要求拆除），在居住期間被檢舉的執法風險也極高。
Q4：履歷中提到管委會需負責「外牆」與「綠建築設施」的維護，這很重要嗎？
A4： 非常重要。 這代表社區的「公共基金」必須提撥足夠的預算用於這兩項「長期且必要」的支出。外牆檢查與修繕（如磁磚掉落）動輒數十萬至上百萬；而雨水滯留池、透水鋪面等設施若不維護導致淤塞，可能造成社區淹水或遭政府罰款。這提醒管委會必須務實規劃財務，住戶也應有未來可能需提高管理費的心理準備。
結論：一份履歷，兩種解讀
從「新樸文藝」的建案履歷中，我們可以看到兩種截然不同的面貌：
- 正面： 它擁有低建蔽率（高綠覆率）、1:1.02 的優秀車戶比，且位於板橋住宅區，是一棟已合法取得使照的建築。
- 負面： 它有著「續建案」的潛在風險，以及「公共開放空間」、「二次施工限制」等強烈的法律約束。
這份履歷充分展示了，魔鬼藏在細節中。對於潛在買方，它提供了驗屋的SOP；對於現任屋主，它明確了社區的法律責任。學會閱讀這份文件，是您在房地產市場中，做出明智決策的第一步。
資料來源：新北市政府建管便民服務資訊網
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1. 深度分析指南 如果您想學習如何像專家一樣，從一張簡單的圖紙看出建案的優缺點，請務必閱讀我們的完整教學： 👉 【建案分析終極指南】看懂平面圖背後的秘密：從基地條件到室內格局的深度評測 (本篇涵蓋：基地分析、座向判斷、格局圖破解、以及如何避開常見的規劃地雷)
2. 官方查證系統 (買房必備) 在下訂之前，建議利用政府公開資訊確認建案的安全性與合法性：
- 全國建築管理資訊系統 (用途：輸入建案名稱或地號，查詢「建造執照」進度、起造人資訊及樓層規劃是否與廣告相符)
- 經濟部地調所-地質資料整合查詢 (用途：輸入地址，檢查基地是否位於「斷層帶」或「土壤液化高潛勢區」)
- 全國土地使用分區查詢 (用途：確認該建案的土地分區是住宅區、商業區還是工業區，避免買到違規使用的「乙工宅」或「事務所」)
- 內政部不動產交易實價查詢服務網 (用途：查詢周邊類似建案的真實成交價格)