結論先行：
新樸建設都更整合敗訴：建商控告地主未履行合建契約，要求交付土地使用權及點交房地，但法院駁回訴訟，地主免履約。
是的，建商新樸建設有限公司（原告）控告 蕭O賢、張O如 兩位地主（被告）未履行合建契約，要求地主必須交付土地使用權同意書並點交房地，最終遭到臺灣基隆地方法院判決「原告之訴駁回」，即新樸建設敗訴。
法院判決新樸建設敗訴的核心理由是：新樸建設未能履行合建契約中的「特約事項」。
該條款約定，新樸建設必須在 1 年 6 個月的期限內，與「所有」合建土地的地主完成簽約。然而，法院調查發現，新樸建設所提交的地主合約中，有一份關鍵合約的簽署人（地主 張O玉 女士），在簽約當下經醫院鑑定為「植物人」，屬於《民法》第 75 條所述的「無意識能力」狀態。
因此，法院認定該份合約「自始無效」。既然合約無效，新樸建設就未能在期限內完成「與所有地主簽約」的條件，導致其與 蕭O賢、張O如 兩位地主的合建契約，也因期限屆滿而「自動失效」。
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前言：一份關於「合約有效性」的關鍵判決
在房地產開發，特別是都更與危老合建案中，「整合」是最耗時且最困難的一環。建商必須取得每一位地主的同意，才能啟動開發。然而，如果建商在整合過程中，未能確保每一份合約都「合法有效」，會發生什麼事？
「新樸建設」控告地主未履行契約一案（臺灣基隆地方法院 103 年度訴字第 492 號），為這個問題提供了一個血淋淋的教訓。本案的爭議點不在於分回比例或施工品質，而在於最根本的——合約的「生效」與「失效」。
本文將為您白話解析此案判決書，探討新樸建設為何敗訴，以及地主是如何依據合約中的「特約條款」成功捍衛自身權益。
判決書白話解析：事件始末
1. 建商（原告：新樸建設）的訴求
新樸建設主張，他們在 2012 年（民國 101 年）分別與地主 蕭O賢、張O如 簽訂了土地合建契約。契約中約定，只要新樸建設「與本全部合建土地簽訂完成」，兩位地主就必須交付土地使用權同意書、用印，並點交房屋土地，以便建商申請建照並動工。
新樸建設表示：「我已經跟全部 39 戶住戶都簽好約了」，但 蕭O賢 和 張O如 卻拒絕履行義務，因此告上法院，要求法院強制這兩位地主履約。
2. 地主（被告：蕭O賢、張O如）的抗辯
兩位地主反駁，他們承認有簽約，但主張這份合約「早就失效了」。
他們的理由是，當初在簽訂這份由新樸建設提供的制式合約時，他們不信任建商的整合能力，因此特別手寫加註了「特約事項」：
被告 蕭O賢 的特約事項（第12項）：
「本契約訂日起民國 101 年 12 月 12 日起以 1 年 6 個月為期限，到期本契約無效。」（即 2014 年 6 月 11 日到期）
被告 張O如 的特約事項（第11項）：
「本契約簽訂後（即 101 年 11 月 23 日），以 1 年 6 個月為有效期。」（即 2014 年 5 月 22 日到期）
地主主張，這個「1 年 6 個月」就是新樸建設必須完成「全部土地整合簽約」的最後期限。如果期限到了還沒完成 100% 整合，他們手上的這份合約就自動變廢紙。
地主的核心抗辯是：新樸建設並沒有在期限內完成 100% 的整合。
3. 爭議焦點：那份「植物人」的合約
新樸建設堅稱自己在期限內完成了 39 戶的簽約。但地主方提出了致命一擊：
新樸建設所謂的「已簽約」名單中，地主「張O玉」的合約根本是無效的！
地主方提出證據指出：
- 張O玉 女士早在 2008 年（民國 97 年）就成為植物人
- 而新樸建設卻在 2012 年與她「簽約」
- 一個無意識能力的人無法簽署合建契約
4. 法院的調查與認定（判決關鍵）
法院進行調查，包括：
- 調閱醫院病歷：證明張O玉為極重度植物人
- 昏迷指數紀錄：無法與外界溝通
- 見證人作證：簽名不是當面看到，是別人拿來的
- 新樸建設辯稱無效，但被法院否決
法院最後認定：
張O玉 的合約 自始無效。
5. 判決結果：新樸建設敗訴
法院引用《民法》第 75 條：
無意識或精神錯亂所為之意思表示，無效。
最終認定：
- 張O玉 的合約無效
- 新樸建設未完成所有地主整合
- 特約期限已到，地主契約失效
- 新樸建設無權要求地主履約
判決：原告敗訴。
TWProbe 深度問答 (Q&A)
Q1：我是地主，這個判決對我有什麼啟示？
答：務必在合約中加入 「失效條款」。
兩位地主能全身而退，就是因為當初手寫加入：
「1 年 6 個月期限，到期本契約無效」
這條款有效保護地主免於無限卡約。
Q2：新樸建設犯了哪些錯誤？
錯誤包括：
- 重大程序瑕疵（未親眼見簽約）
- 忽視意思能力法律要求（植物人不得簽約）
Q3：如果地主無行為能力，建商怎麼合法整合？
需依程序：
- 申請監護宣告
- 法院指定監護人
- 監護人申請法院許可處分不動產
- 法院裁准後才可合法簽約
新樸建設本案未依法處理。
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Q4：建商會故意拖過期限讓契約失效嗎？
不會。
失效條款是為了防範建商整合不力，而不是建商故意拖延。
本案判決書資訊
- 裁判字號：臺灣基隆地方法院 103 年度訴字第 492 號民事判決
- 裁判日期：民國 104 年 11 月 30 日
- 裁判案由：履行契約
- 資料來源：司法院法學資料檢索系統
延伸閱讀: 新樸建設裁判書彙整查詢 資料來源: 司法院裁判書查詢系統