新成屋驗屋是您在交屋前最重要的品質防線。歷經漫長等待，當建商通知交屋時，別急著簽下文件，務必先確認這個「全新產品」是否達到合約承諾的規格與施工品質。核心重點在於透過完整的品質管控（QC），逐項檢查新成屋的結構、設備、建材與細部工法。本文將提供標準化的驗屋流程與專家級的 10 大必驗項目清單，協助您有系統地完成交屋前最關鍵的一步。
一、驗屋前的準備工作與標準流程
一場成功的驗屋，始於充分的準備。在約定驗屋日期前，請遵循以下步驟，並考慮是否委託專業驗屋師：
【準備工作與專業評估】
- 合約與圖面：攜帶您的「買賣合約書」與「建築平面圖」，這是核對建材品牌、格局尺寸與插座位置的依據。
- 驗屋工具：準備完整的工具清單，確保檢驗事半功倍。（例如：插座測試儀、敲擊棒、捲尺、紙膠帶）。
- 專業驗屋師：考慮聘請專業驗屋師（費用約 $15,000 ~ $25,000 不等），他們具備紅外線熱顯像儀、內視鏡等專業工具，能檢測到肉眼無法發現的漏水點、管線異常等隱蔽瑕疵。
【驗屋五大流程】
- 核對建材與格局：拿著合約，核對地磚、牆面、廚具、衛浴等設備的品牌、規格是否一致，並確認空間尺寸是否與圖面相符。
- 系統性功能測試：依循下述的「10 大必驗項目」，逐一對房屋的各項功能進行地毯式檢測。
- 標記並記錄瑕疵：隨身攜帶有色紙膠帶與手機。只要發現任何瑕疵，立即在旁貼上膠帶標記，並拍照存證。
- 彙整缺失清單：將所有照片與問題，整理成一份圖文並茂的「缺失清單」，清楚標示問題位置與狀況描述。
- 提交建商並安排複驗：將缺失清單正式提交給建商，並與其約定一個合理的修繕期限與下次「複驗」的日期。
在進一步了解 10 大驗屋項目前，不妨先參考一下中古屋驗屋重點細節（https://twprobe.com/中古屋驗屋-漏水-壁癌-電路老化-結構裂縫鑑識細節/），快速掌握漏水、壁癌與結構風險的基本判讀方法。
二、專家級！10 大必驗項目清單
以下清單為新成屋驗收的重點，買方必須比照「品質管控（QC）」標準進行檢測：
| 項目 | 檢測工具 | 檢測重點與瑕疵判斷 |
|---|---|---|
| 1. 門窗密閉與功能 | 肉眼、手動開關 | 開關是否順暢、能否確實上鎖、門框窗框與牆面是否密合（防滲水），玻璃與框體有無刮傷。 |
| 2. 地板與牆面 | 敲擊棒、手電筒 | 使用敲擊棒輕敲每一塊地磚與牆磚，確認底下沒有空洞的「空心」聲（空心磚有脫落風險）。檢查牆面油漆是否平整、有無龜裂。 |
| 3. 天花板與水漬 | 肉眼、手電筒 | 仔細檢查天花板的平整度，特別留意樑柱接縫處、以及浴室廚房上方，是否有不正常的「水漬」或滲水痕跡。 |
| 4. 電力與插座 | 插座測試儀、手機充電 | 對「每一個」插座進行測試，確保通電正常、線路正確。檢查電箱的總開關與迴路標示是否清晰。 |
| 5. 弱電系統 | 手機、測試儀 | 測試門口對講機、網路孔、電話孔、電視訊號孔是否都有訊號。 |
| 6. 給水系統 | 水龍頭、水管 | 打開所有水龍頭，測試冷熱水功能、水壓是否足夠。檢查水槽下方水管是否有滲漏現象。 |
| 7. 排水系統與洩水坡度 | 水桶、潑水、雷射儀 | 觀察蓄水後排水速度是否流暢。潑灑水在地面，測試「洩水坡度」是否能讓水順利流向排水孔。 |
| 8. 衛浴設備 | 反覆沖水、抽風機 | 反覆沖水測試馬桶功能，觀察水箱或馬桶邊緣是否有滲漏。開啟抽風機，測試運轉是否正常。 |
| 9. 廚房設備 | 手動測試 | 測試瓦斯爐、抽油煙機、烘碗機等建商附贈的設備是否都能正常運作。檢查所有櫥櫃、抽屜的門片與五金。 |
| 10. 空調系統 | 手動測試 | 測試冷氣的冷房效果，並檢查冷氣排水管的排水是否順暢，室內機周邊是否有漏水痕跡。 |
若想更全面理解結構安全與材料規範，可參考建築安全相關指引（https://www.abri.gov.tw/）。
三、新成屋驗屋常見問答 (Q&A)
Q1: 建商一直催我趕快驗完，說沒時間慢慢看，怎麼辦？
A1： 請堅持您的權利。驗屋是買賣合約中賦予您的重要權利，您有權要求在合理的時間內，仔細地完成所有檢驗。您可以禮貌但堅定地向現場人員表示，為了避免日後爭議，您需要足夠的時間進行確認。切勿在未完成驗收前，輕易支付「交屋保留款」外的所有款項。
Q2: 一些油漆上的小刮痕、小污點，有必要提出來嗎？
A2： 絕對有必要。 您購買的是一項全新的產品，任何在交屋前已存在的瑕疵，都應由建商負責修復。請將所有看見的問題，無論大小（如油漆不均、小刮痕、磁磚縫隙不平），都先記錄下來。後續可以再與建商協商修繕的優先順序，但記錄的權利不能放棄。
Q3: 驗屋瑕疵的修復，我可以扣住建商的「交屋保留款」嗎？
A3： 可以，且強烈建議！ 「交屋保留款」（通常是總價的 5%）是買方最大的法律武器。根據《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，建商必須在驗收發現瑕疵時負責修繕。您應堅持在所有缺失修復完畢且複驗合格前，扣住這筆保留款，以確保建商積極處理。
Q4: 房屋的法定「保固期」是多久？
A4：
- 主結構保固： 房屋的主結構（樑、柱、樓地板等），建商應負至少 15 年的保固責任。
- 非主結構保固： 房屋附屬設備、裝潢、防水層等，建商應負至少 1 年的保固責任。
請務必在合約中確認建商是否提供更長的保固期。
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全方位房屋驗收聖經：從結構檢測、防水測試到交屋談判的終極指南
四、結論：謹慎，是安心的開始
新成屋驗屋，是您為新家品質做的第一次、也是最重要的一次把關。它或許繁瑣，但絕對必要。透過系統性的流程與清單，耐心且仔細地檢查每一個角落，並在所有問題都獲得滿意解決前，堅守住您的「交屋保留款」。
一場謹慎的驗屋，將能確保您未來數年的居住品質，為您的新生活，開啟一個真正安心、無憂的篇章。