斡旋金 vs 要約書：揭露 3 天契約審閱期與關鍵差異解析

斡旋金 vs 要約書，在房地產議價中往往代表兩種截然不同的策略。當你遇到一間讓你心動的房屋，真正的出價攻防才正式開始：是直接拿出斡旋金，還是遞出更具保護性的要約書？房仲常說：「這間房很多人看，今天付斡旋金比較好談。」但這背後究竟是專業判斷，還是另有考量？本文將深入比較兩者的法律效力、風險與使用時機，協助你在下一次議價時掌握最有利的主導權。

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一、本質差異：「金錢」與「書信」的法律重量

根據《不動產經紀業管理條例》規定，房仲在接受議價委託時，「必須」以書面告知買方斡旋金與要約書的區別，並提供此兩種選項。這意味著，選擇權始終在您手上。

這兩者在法律基礎與心理效應上，有著根本上的不同：

比較項目	斡旋金 (斡旋金申請書)	要約書 (購屋要約承諾書)
核心本質	有償的議價委託（附帶定金效力）	無償的契約要約
是否需附款項	是 (通常為出價金額的 1-2%，或 5-10 萬元)	否 (完全不需支付任何款項)
對賣方的心理壓力	高 (看到現金，感受到買方十足的誠意)	低 (僅為書面意願，賣方感受較弱)
買方違約責任 (賣方簽字後)	斡旋金會被沒收 (轉為定金後，依民法處理)	需賠償違約金 (通常為出價總額的 3%)
賣方違約責任 (賣方簽字後)	需「加倍返還」斡旋金 (即退還原金額，並加倍賠償)	需賠償違約金 (通常為出價總額的 3%)

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二、情境分析：何時該使用哪種工具？

【建議使用「斡旋金」的情境】

1. 物件極度搶手時：有多組買方同時競爭時，斡旋金就是您脫穎而出的最佳武器。它能讓屋主在眾多出價者中，第一時間感受到您的誠意。
2. 您勢在必得時：如果您已經確定這是您夢想中的房屋，非買不可。此時斡旋金能最快地將您的決心傳達給屋主，加速談判進程。
3. 希望快速鎖定價格時：斡旋金的「獨家談判權」特性，能在斡旋期間內為您爭取到一個不受其他買方出價干擾的議價空間。

【建議使用「要約書」的情境】

1. 想測試市場水溫時：如果您對房屋有興趣，但不確定屋主的底價。遞交要約書可以作為一個相對無壓力的測試動作。
2. 物件已在市場上待售一段時間：如果這個物件的銷售期比較長，屋主已無最初的堅持，使用要約書出價，賣方接受談判的意願也會相對較高。
3. 手頭現金較緊，或對屋況尚有疑慮時：在資金尚未完全到位，或需要更多時間查證漏水、產權等問題時，要約書提供您一個更具彈性、無須立即動用現金的選擇。

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三、法律攻防：斡旋金 vs. 要約書的關鍵風險

無論選擇哪一種，一旦屋主簽字，契約即告成立。簽字前務必了解其法律效力：

關鍵差異：契約審閱期 (Cooling-off Period)

根據《不動產經紀業管理條例》的定型化契約規範，房仲提供的「要約書」有法定的「契約審閱期」（至少三日），讓您有充分時間審閱條款。

然而，「斡旋金申請書」在實務上常被認定為附停止條件的委託契約，*不* 享用強制性的審閱期。這也是為何部分房仲可能偏好使用斡旋金（流程快、無審閱期），買方在簽署前應更加謹慎。

【斡旋金注意事項】

• 「斡旋轉定」的紅線：這是最重要的一點。一旦屋主在斡旋書上簽字同意您的出價，依《民法》第 249 條規定，這筆斡旋金會馬上自動轉為「定金」，買賣契約立即成立。若您事後反悔，屋主有權利沒收這筆訂金。
• 明確記載斡旋期間：務必在合約上明確註明斡旋的有效期限（通常為 3-7 天）。若在期限之內屋主未同意，則房仲必須無條件全額退還斡旋金。

【要約書注意事項】

• 「免費」不等於「無責」：千萬不要以為要約書不用付錢就沒有風險。一旦屋主簽字同意，它同樣構成一份有效的契約。若您事後反悔，屋主可以依法向您提起訴訟，要求契約明訂的損害賠償（通常為總價款的 3%）。
• 注意撤回時機：在屋主還沒簽名同意之前，您隨時可以「書面」的方式撤回要約。但只要屋主一簽名，契約就成立了。

根據行政院消費者保護資訊網的建議，在簽訂契約後應善用審閱期保障自身權益。

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四、實用問答 (Q&A)：斡旋與要約的關鍵策略

Q1：房仲建議我用斡旋金，是為了他自己，還是為我好？

A1： 兩者皆是。對房仲而言，有斡旋金（現金），代表您是認真想購買的「誠意買方」（A 買），他能更有底氣地向屋主爭取價格，也能排除其他「B 買、C 買」的干擾。對您而言，假如您真心喜歡該物件，這確實是展現誠意、爭取優先談判權的有效方式。選擇權永遠在您手上。

Q2：斡旋金到底該付多少才合理？

A2： 法律上沒有明文規定。市場上常見的金額是 5 萬到 10 萬元，或是出價總額的 1-2%。金額應足以展現誠意，但前提是必須在您能夠承受的風險範圍內。若出價千萬的房子只斡旋 1 萬元，屋主可能也感受不到誠意。

Q3：我可以用要約書出一個很低的「芭樂價」試試看嗎？

A3： 可以，這正是要約書「無成本測試水溫」的功能之一。但請注意，過低的價格可能會被屋主視為不尊重或來亂的，直接拒絕並終止議價，讓您失去進一步談判的機會。建議出價應基於合理的實價登錄數據。

Q4：斡旋金付了，在屋主簽字前，我可以反悔拿回來嗎？

A4： 可以。 只要在屋主還沒簽字同意「前」，斡旋都還在「要約」階段，買方隨時可以（最好是用書面，如簡訊、Line）通知房仲「我要撤回這個出價」，房仲必須無條件全額退還斡旋金。一旦屋主簽字，就轉為定金，不能再撤回。

Q5：如果屋主收了斡旋金（或簽了要約書）之後反悔不賣，怎麼辦？

A5： 屋主同樣有違約責任。

• 斡旋金： 若屋主在簽字「斡旋轉定」後反悔，依民法規定，必須「加倍返還」定金給買方。（例如收 10 萬，需退還 10 萬並再賠 10 萬，共 20 萬）。
• 要約書： 若屋主在簽字同意後反悔，買方可依合約向屋主請求損害賠償（通常為出價總額的 3%）。

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結論：武器的選擇，取決於戰術

總結來說，斡旋金和要約書，就像是談判桌上的「劍」與「盾」。

• 斡旋金是積極進攻的「劍」，適合在您看準目標、物件搶手、決定速戰速決時使用。
• 要約書是謹慎防禦的「盾」，適合在您需要更多時間評估、測試水溫、或不願承擔立即的金錢風險時使用。

請冷靜評估物件的熱門程度、自身的決心，以及資金的狀況，然後為自己選擇最佳的武器。在這房地產複雜戰場上，深思熟慮的策略，永遠是您最強大的後盾。