危老重建是近年台灣老屋翻新的重要政策工具，面對大量高齡建築結構老化、耐震能力不足的風險，政府透過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，以簡化程序與高額獎勵，鼓勵屋主重建，不僅能大幅提升居住安全與生活品質，也成為房產升值的關鍵機會。
一、危老重建是什麼？與都市更新有何不同？
「危老重建」的核心精神是「快速重建，安全第一」。它專為符合特定條件、具危險性或屋齡過老的單一或小型基地建築物設計，提供一條比傳統都市更新更快速的重建路徑。
| 比較項目 | 危老重建 | 都市更新 |
|---|---|---|
| 核心精神 | 快速、安全、小基地 | 大規模、整體規劃、公共利益 |
| 適用基地 | 位於都市計畫區內的危險或老舊合法建物，基地無最小面積限制。 | 需劃定在「更新地區」或「更新單元」內，通常基地範圍較大。 |
| 所有權人同意比例 | 100% 全體所有權人同意（最關鍵門檻）。 | 採多數決（依條件不同，同意比例約 75% 或 80% 以上）。 |
| 程序時間 | 審查流程相對簡化，不需聽證、公展等程序，順利情況下平均 3~6 個月可核准計畫。 | 流程複雜冗長，包含公聽會、審議、聽證等，動輒需 5 年以上。 |
| 容積獎勵上限 | 基準容積 1.3 倍 或 原建築容積 1.15 倍，另有時程、規模等額外獎勵最高 10%。 | 基準容積 1.5 倍 或 原建築容積 + 0.3 倍法定容積。 |
二、危老重建的申請條件與流程
想要申請危老重建，您的建築物必須位於都市計畫範圍內，且至少符合以下三項核心條件之一：
- 結構安全疑慮：經地方主管機關通知限期拆除、逕予強制拆除，或經結構安全性能評估結果未達最低等級者（例如耐震評估分數低於 45 分）。
- 屋齡屆滿且無電梯：屋齡 30 年以上，結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置升降設備者。
- 屋齡屆滿且具改善效益困難：屋齡 30 年以上，結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，但改善具效益（可加固），惟所有權人已達半數以上同意。
最關鍵前提：無論符合上述哪一項，都必須取得基地內全體土地及合法建築物所有權人 100% 同意。
危老重建的完整流程
- 資格確認與初步評估：先確認建物是否為合法建築。委託經政府認可的專業機構（如建築師公會、結構技師公會）進行結構安全性能初步評估（初評），確認是否符合危老條例資格。
- 整合意願與取得同意：這是最困難的一步。召開所有權人說明會，充分溝通重建效益與條件，最終取得100% 全體所有權人簽署的同意書。
- 耐震詳細評估 (若需要)：若初評分數介於模糊地帶或希望爭取更高容積獎勵，可能需要進行更深入的耐震詳細評估（詳評）。
- 擬定重建計畫並申請核准：委託建築師或專業團隊，備妥重建計畫書、同意書、評估報告等文件，向地方政府都市發展局或相關單位提出申請。
- 申請建築執照與開工：重建計畫核准後，接續申請拆除執照與建築執照，即可動工興建新建築。
- 完工、取得使用執照與產權登記：新屋完工後，經政府查驗合格，取得使用執照，並辦理後續的建物所有權第一次登記。
若你也關心重建後是否具備增值潛力，可延伸參考這篇 林口房市投資趨勢
三、政府提供的誘人獎勵：容積、稅賦與金融優惠
為鼓勵民眾加速重建，政府提供多項實質獎勵，讓老屋重生成為一筆划算的投資。
- 容積獎勵 (最核心)：符合條件者，最高可獲得基準容積 1.3 倍 或 原建築容積 1.15 倍 的獎勵上限。若能在特定期限內申請（時程獎勵，有落日條款），或基地達一定規模（規模獎勵），還可額外再累加獎勵，但總獎勵上限不得超過基準容積的 1.4 倍。
- 稅賦減免：
- 地價稅：重建期間土地無法使用，免徵地價稅。重建完成後 2 年內，地價稅減半徵收。
- 房屋稅：新建房屋完成後的 2 年內，房屋稅減半徵收。若所有權人於減半徵收期間內未移轉所有權，且持續符合自住條件，則房屋稅減半徵收期間可延長至 10 年（合計最多 12 年）。
- 土地增值稅與契稅：若重建後分配回原土地所有權人，可申請減免。
- 金融協助：政府協調公股銀行提供危老重建優惠貸款，包含規劃設計費、工程款項等，減輕重建期間的資金壓力。
四、實用問答 (Q&A)：釐清危老重建關鍵
Q1：重建期間，住戶如何安置？費用誰負擔？
A1：危老重建條例本身**並未強制規定**安置計畫。重建期間住戶需自行尋找租屋處。實務上，若與建商合建，建商通常會提供租金補貼或協助安排中繼宅；若是地主自建，則需由所有權人自行協調費用分攤。相關補貼務必在簽訂合建契約或重建協議時白紙黑字載明。
Q2：危老重建的「時程容積獎勵」還有嗎？期限到何時？
A2：有，但逐年遞減中！危老條例的時程獎勵是為了鼓勵及早申請而設。目前（以 2025 年為例）的時程獎勵可能已降至較低比例（例如 1% 或更低，需視當時法規公告）。最新期限與獎勵額度請務必查詢內政部營建署或地方政府的最新公告，建議屋主及早啟動整合與評估。
Q3：容積獎勵是否保證可以「一坪換一坪」甚至分回更多？
A3：不保證。雖然容積獎勵能增加可建坪數，但最終能分回多少，取決於多重因素：原始房地的價值、營建成本、建商/地主分配比例、獎勵爭取額度等。地點好、基地條件佳、獎勵拿滿的案例確實可能分回更多，但需經過專業團隊（如估價師、建築師）的精算才能確定。
Q4：如果鄰居不同意 (無法達到 100%)，危老重建就沒望了嗎？
A4：是的，危老重建的「100% 同意」是鐵律。若無法取得全體同意，則此路不通。此時可考慮轉向「都市更新」途徑，都更僅需多數決（約 75% 或 80%），但程序較為漫長。或者，可以嘗試與不同意戶協商價購其產權，但成本可能很高。
五、結論：安全與價值，一次擁有
危老重建不單是為了一棟新房子，更是為您的居住安全、生活品質與房產價值進行一次全面升級。它為許多符合條件的老舊建築提供了一個相對快速、獎勵明確的重建機會，讓屋主能主動掌握自己的居住未來，擺脫結構安全的隱憂。
如果您或您所居住的社區建築符合危老條例的初步條件，現在就是開始進行耐震評估、整合所有權人意願、並尋求專業團隊協助規劃的最佳時機。把握政策紅利，讓您的老屋脫胎換骨，實現安全與價值的雙贏。
關於最新的申請條件與補助規範，可直接參考內政部危老重建政策說明
免責聲明
本文所有資訊僅供參考與教育目的，不構成任何法律或投資建議。危老重建相關法規、獎勵措施與申請細則可能隨時調整，最新資訊請務必以內政部營建署及地方政府主管機關公告為準。在進行任何重建決策前，強烈建議諮詢專業建築師、結構技師、估價師或危老重建輔導團隊。
標題： 💡 延伸閱讀與地主必備工具箱
1. 重建整合總攻略 都更與危老是一場馬拉松，不想走冤枉路？從「權利變換」的分配機制到「建商篩選」的避雷指標，請參考我們為地主與投資人準備的年度總整理： 👉 【都更危老總集篇】從法規獎勵、權利變換到風險控管：2025 老屋重建完全指南
2. 政府官方資源 (法規與輔導) 重建涉及複雜法規，建議善用以下政府公開平台進行查證：
- 內政部都市更新入口網 (用途：查詢全國都更案件進度、法令解釋與統計數據)
- 全國土地使用分區查詢 (用途：輸入地址確認自家土地分區，這是計算容積率與重建價值的基礎)
- 私有建築物耐震階段性補強專區 (用途：查詢老屋耐震評估補助申請與補強方案)
- 全國法規資料庫 – 危老條例 (用途：查閱最新的危老重建獎勵與時程規範)