危老重建正成為老屋翻新的最快捷途徑。許多住戶面對牆面龜裂、鋼筋裸露或缺乏電梯的困擾時，除了漫長的都市更新，危老重建提供了「門檻低、程序快、獎勵明確」的解決方案。只要房屋符合資格，並取得全體所有權人同意，即可享有高額容積獎勵與稅賦減免。本篇將完整解析危老重建的所有獎勵與申請流程，助您老屋快速變黃金。
[一]、資格評估 — 您的房屋適用危老條例嗎？
要啟動危老重建，您的房屋必須先取得「入場券」，也就是符合以下任一條件：
- 位於都市計畫區內。
- 非歷史建築或具文化保存價值。
- 符合以下三種情形之一：
- （危）危險建築：經地方主管機關通知限期拆除、或評估有危險之虞，需強制拆除者（如海砂屋、震損屋）。
- （老）老舊建築（二擇一）：
- 屋齡 30 年以上，經「耐震能力初步評估」結果為未達特定標準者。
- 屋齡 30 年以上，無電梯，且經「建築物性能初步評估」為改善不具效益者。
判斷依據： 對於多數屋齡超過 30 年的老舊公寓，只要沒有電梯，幾乎都符合申請的基本門檻。
[二]、獎勵解密 — 您可以拿到多少好處？
危老重建最大的誘因，就是明確且豐厚的「容積獎勵」。容積愈高，代表未來能蓋的坪數就愈多，這也是重建後地主能「一坪換一坪」、甚至分回更多的關鍵。
| 獎勵項目 | 獎勵額度 | 說明 |
|---|---|---|
| 基準容積獎勵 (法定) | 基準容積的 30% | 所有危老案的基本盤，確保具備重建的經濟效益。 |
| 時程獎勵 | 基準容積的 1% ~ 10% | 越早申請，獎勵越高。此獎勵正逐年遞減，是把握黃金申請期的關鍵。 |
| 規模獎勵 | 基準容積的 2% ~ 10% | 基地面積越大、合併越多的街廓，獎勵越高。 |
| 其他各項獎勵 | 最高 10% | 包含綠建築、智慧建築、耐震設計、無障礙環境設計等多項獎勵。 |
容積獎勵上限與稅賦優惠
【獎勵上限】：所有獎勵加總，上限為「基準容積的 1.3 倍」或「原建築容積的 1.15 倍」，兩者取其高。
【稅賦優惠】：危老重建還享有兩大稅賦減免：
- 房屋稅： 新建完成後，房屋稅可享有兩年減半優惠。若所有權人在減半期間未移轉所有權，可延長最多至 12 年。
- 地價稅： 重建期間，土地無法使用，地價稅可享有全免；重建完成後，可享有兩年減半徵收優惠。
在規劃危老重建時，了解如何尋找適合的危老重建夥伴對整個流程順利推進至關重要。
[三]、危老 vs. 都更：關鍵差異比較
許多屋主常搞混危老和都更，但兩者是完全不同的法律途徑：
| 比較項目 | 危老重建 | 都市更新（都更） |
|---|---|---|
| 法源依據 | 危老條例 | 都市更新條例 |
| 同意門檻 | 100% 同意（所有權人全部同意） | 採多數決（如 75% 或 90% 同意） |
| 審查時間 | 快速，約 3-6 個月 | 冗長，通常需 3-10 年以上 |
| 基地面積 | 無限制（單一透天也可） | 需符合地方政府規定之最小單元面積 |
[四]、實用問答 (Q&A)：重建啟動與執行
Q1: 「時程獎勵」逐年遞減，現在申請還來得及嗎？
A1：是的，但要把握時間！時程獎勵是危老條例中最容易取得、也最補的獎勵之一。越晚申請，能拿到的獎勵就越少，直接影響未來可分配的坪數。因此，如果您和鄰居有重建意願，應立即委託專業團隊進行「耐震評估」，這是啟動程序的第一步，也是節省時間的關鍵。
Q2: 我家是透天厝，只有我一戶，也可以申請危老重建嗎？
A2：當然可以！ 這正是危老條例的優勢之一，它沒有最小基地面積的限制。只要您的透天厝符合危險或老舊的定義，您自己就是 100% 的所有權人，可以直接申請，避開與鄰居整合的困難。
Q3: 取得 100% 同意後，重建資金該如何籌措？
A3：重建資金主要有兩種模式：
- 合建（最常見）： 地主提供土地，建商負責出資、興建與銷售。地主最後分回房屋。
- 自建（考驗資金）： 地主向銀行信託貸款（如危老融資貸款），自行委託建築師、營造廠興建。地主可保留所有房屋，但需承擔所有興建、銷售風險。
對於多數人來說，合建是財務風險最低的選擇。
Q4: 危老重建完成後，房屋的「房地合一稅」會受到影響嗎？
A4：有特殊優惠。 根據房地合一稅 2.0 規定，個人或營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例或危老條例參與重建，於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地，若在持有期間 5 年內移轉，可適用 20% 的優惠稅率課徵所得稅，不受短期交易重稅（45% 或 35%）的影響，這是鼓勵重建的重要措施。
結論：團結與速度，是老屋新生的關鍵
危老重建，是政府為加速改善居住安全，所開啟的一條特快車道。它移除了都市更新最困難的「多數決」門檻，將主導權完全交還給住戶，只要您與您的鄰居能夠達成 100% 的共識。
如果您正居住在一棟亟待更新的老舊建築中，請不要再被動地等待。主動向鄰居發起討論，共同尋求專業的評估，並把握正在逐年遞減的時程獎勵。團結與速度，將是您們將老舊家園，蛻變為嶄新黃金屋的唯一密碼。
標題： 💡 延伸閱讀與地主必備工具箱
1. 重建整合總攻略 都更與危老是一場馬拉松，不想走冤枉路？從「權利變換」的分配機制到「建商篩選」的避雷指標，請參考我們為地主與投資人準備的年度總整理： 👉 【都更危老總集篇】從法規獎勵、權利變換到風險控管：2025 老屋重建完全指南
2. 政府官方資源 (法規與輔導) 重建涉及複雜法規，建議善用以下政府公開平台進行查證：
- 內政部都市更新入口網 (用途：查詢全國都更案件進度、法令解釋與統計數據)
- 全國土地使用分區查詢 (用途：輸入地址確認自家土地分區，這是計算容積率與重建價值的基礎)
- 私有建築物耐震階段性補強專區 (用途：查詢老屋耐震評估補助申請與補強方案)
- 全國法規資料庫 – 危老條例 (用途：查閱最新的危老重建獎勵與時程規範)