根據內政部數據，台灣屋齡超過 30 年以上的老舊建築已高達 400 萬戶，其中不少耐震能力堪憂，居住安全面臨嚴峻挑戰。為了解決這個全國性的問題，政府於 2017 年頒布了《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（簡稱危老條例），為老舊或危險房屋提供了一條快速、高效、獎勵明確的重生途徑。
對屋主而言，這是一場提升居住品質、改善結構安全、並實現資產價值翻轉的「資產再造工程」；對城市而言，危老重建則是提升都市防災能力、改善市容與注入新生命的重要策略。本文將為您完整解析危老重建的申請細節、獎勵機制與實務策略。
一、危老重建 vs. 都市更新：差異與核心優勢
危老重建是政府專為加速老舊及危險建築物重建而推出的特別法。它與傳統都更的最大區別在於「整合門檻」與「程序速度」：
| 比較項目 | 危老重建 (速度優先) | 都市更新 (都更) (整體規劃) |
|---|---|---|
| 法源依據 | 《都市危險及老舊建築物加速重建條例》 | 《都市更新條例》 |
| 適用範圍 | 位於都市計畫區內，獨立單棟或小規模基地，屋齡達 30 年以上或經結構評估為危險建築。 | 大面積的整片街廓或社區，需劃定在更新單元內。 |
| 同意門檻 (關鍵) | 100% 全體所有權人同意，無任何例外。 | 採多數決，一般為 75% 或 80% 同意，具備公權力介入整合的機制。 |
| 程序時間 | 極簡化，無公聽會、聽證程序。約 6–8 個月可取得重建許可。 | 複雜、冗長，需 5–10 年以上（不含興建時間）。 |
| 容積獎勵上限 | 最高可達基準容積 1.4 倍或原容積 1.15 倍 (取其高，含獎勵項目)。 | 視更新效益核定，最高可達基準容積 1.5 倍。 |
| 最大優勢 | 流程快、審議簡便，且 100% 同意可排除後續爭議。 | 多數決可突破整合難題、基地大能整體規劃，創造更高總價值。 |
二、申請資格與評估標準 (兩大類型)
申請危老重建，建築物必須位於都市計畫範圍內，並符合以下任一條件：
- 1. 危險建築：經專業技師評估，結構安全性能未達最低等級標準，有立即性公共安全疑慮，並經政府公告或核定。
- 2. 老舊建築：
- 屋齡達 30 年以上（合法建築物）。
- 經結構安全性能評估，未達耐震標準，且改善（補強）不具經濟效益，或未設置電梯。
合法性要件：申請的建築物必須為合法或既存合法（有房屋稅籍），若為完全無籍的違建則不適用。
在了解危老重建的基本申請條件後，您也可以參考這篇 新青安貸款申請流程 ，了解如何取得更多資金支持。
三、掌握危老重建的「黃金紅利」——獎勵與優惠政策
危老條例提供的容積獎勵與稅賦減免是成功重建的關鍵誘因，讓屋主能換回更多、更好的新屋坪數：
1. 容積獎勵 (資產增值的關鍵)
- 容積獎勵上限：所有獎勵項目的總和，最高不得超過基準容積的 1.4 倍或原建築容積的 1.15 倍（兩者取其高）。
- 時程獎勵：條例施行初期提供，旨在鼓勵盡早申請。雖然基礎的 10% 獎勵已屆期（2022年），但部分地方政府仍可能持續以其他名義（如規模獎勵、優質設計獎勵）提供容積誘因，屋主應把握地方政府的最新公告。
- 額外獎勵：透過綠建築、智慧建築、耐震設計、退縮建築空間等設計，可獲得額外的容積獎勵（合計最高 10%）。
2. 稅賦減免 (實質降低成本)
- 房屋稅：新建房屋完成後的 2 年內，房屋稅減半徵收。若所有權人於減半徵收期間內未移轉所有權，且持續符合自住條件，房屋稅減半徵收期間可延長至 10 年（合計最多 12 年）。
- 地價稅：重建期間土地無法使用，全額免徵地價稅。重建完成後 2 年內，地價稅減半徵收。
- 土地增值稅：若為自地自建（符合自用住宅規定），可享有全額免徵土地增值稅。若與建商合建，符合一定條件可申請減徵 40% 或記存。
四、重建程序解析——老屋翻身的行動步驟
危老重建的流程相對都更簡化許多，但仍需嚴謹執行：
- 前期準備與整合：成立重建推動小組，委託專業技師進行結構安全評估（初評/詳評），並取得 100% 全體所有權人同意（含土地及建物）。
- 規劃設計與計算：委託建築師規劃重建方案，計算並爭取可獲得的容積獎勵，擬定重建計畫書，並與建商（若為合建）協商分回比例與建材規格。
- 申請核准：備齊重建計畫書、評估報告、100% 同意書等文件，向地方政府主管機關申請重建計畫核准。
- 融資與信託：向銀行申請土建融資，並搭配「信用保證機制」（若有）與信託專戶，確保資金到位與流向安全。
- 施工與管理：取得建照、拆除原建築，並展開新建築的施工。過程中需嚴格監督品質。
- 完工交屋：新建築完工後，申請使用執照與產權登記，將新家交還給屋主。
想了解官方最新的危老重建政策，可參考 危老重建官方指南 ，掌握最完整的申請資訊與流程
五、實用問答 (Q&A)：釐清老屋重建關鍵
Q1：一戶不同意，危老重建案就真的無法進行嗎？有變通的辦法嗎？
A1：是的，危老條例要求 100% 同意是「鐵律」。這是危老與都更最大的區別。若有任何一戶不同意，重建案就無法啟動。變通的辦法有：
- 協商價購：由其他同意戶或建商，協商以市場合理價格價購不同意戶的產權，達到 100% 同意。
- 轉向都更：若基地面積大、戶數多，且不同意戶堅持不賣，可考慮轉循都市更新途徑，改採多數決（75%-80% 同意）模式推動。
但無論是價購或轉都更，都可能大幅增加時間與資金成本。
Q2：重建後我的房子能「一坪換一坪」甚至變大嗎？
A2：不一定，需精算。「一坪換一坪」是權狀坪數的理想目標，但新建物有更高的公設比（30%-35%）。能否換得更多面積，取決於：
- 容積獎勵額度：獎勵越多，可分配坪數越多。
- 原土地價值：您舊屋的土地持分價值。
- 建商分配比例：建商在合建模式中分回的比例。
由於容積獎勵的增加，多數情況下屋主能換回與原室內實坪相當或略大的面積，並獲得權狀坪數的增值，但不保證能完全一坪換一坪（權狀）。務必進行專業估價與權利變換試算。
Q3：危老重建期間，我需要自己找地方住嗎？有租金補助嗎？
A3：需要自行安排臨時居所。政府並無強制規定危老重建案提供安置。然而，若與建商合建，建商通常會在合約中提供租金補貼，作為地主在重建期間的租屋費用。補貼金額與期限需在契約中明確約定。若是自力更新（自建），費用則需由所有權人自行分攤與籌措。
Q4：除了房屋稅減免，危老重建還能獲得哪些實質性的金錢補助？
A4：除了稅賦減免和容積獎勵外，屋主還可能獲得：
- 結構安全性能評估補助：初評費用可申請政府補助。
- 重建計畫擬定費用補助：地方政府對擬定重建計畫書可能提供補助。
- 拆除費用補助：部分縣市對拆除老屋提供補助。
- 融資利息補貼：部分地方政府提供重建貸款的利息補貼，減輕資金壓力。
建議： 務必向地方政府（都更處/建管處）諮詢最新的補助方案與額度。
六、結論：掌握危老重建，為你的家創造新價值
危老重建以其「流程快、獎勵明確、100% 同意」的特性，成為許多小型老屋屋主實現居住安全與資產升級的首選方案。它有效地降低了老屋重建的門檻，讓居住安全與資產增值不再是遙不可及的夢想。
給屋主的關鍵建議：
- 精算分配比例：找專業估價師試算權利變換，確保分回條件公平合理。
- 審慎選擇建商：選擇財務健全、口碑良好的建商或專業顧問團隊。
- 保障法律權益：無論是合建或委建，務必尋求律師協助審閱合約，將租金補貼、完工時程、違約罰則等細節，白紙黑字納入契約中。
掌握這份指南，了解政策紅利與實務策略，你就能為你的家創造新價值，為你的城市注入新生命。
免責聲明
本文所有資訊僅為政策解析與知識分享，不構成任何法律、投資或重建建議。危老重建相關法規、獎勵措施、稅賦優惠及申請細則可能隨時調整，且各地方政府執行細節或有差異。在進行任何重建決策前，強烈建議諮詢專業建築師、結構技師、估價師、律師或都更危老輔導團隊，以獲取最準確、最符合個案情況的建議。
標題： 💡 延伸閱讀與地主必備工具箱
1. 重建整合總攻略 都更與危老是一場馬拉松，不想走冤枉路？從「權利變換」的分配機制到「建商篩選」的避雷指標，請參考我們為地主與投資人準備的年度總整理： 👉 【都更危老總集篇】從法規獎勵、權利變換到風險控管：2025 老屋重建完全指南
2. 政府官方資源 (法規與輔導) 重建涉及複雜法規，建議善用以下政府公開平台進行查證：
- 內政部都市更新入口網 (用途：查詢全國都更案件進度、法令解釋與統計數據)
- 全國土地使用分區查詢 (用途：輸入地址確認自家土地分區，這是計算容積率與重建價值的基礎)
- 私有建築物耐震階段性補強專區 (用途：查詢老屋耐震評估補助申請與補強方案)
- 全國法規資料庫 – 危老條例 (用途：查閱最新的危老重建獎勵與時程規範)