危老重建與都市更新全解析：容積獎勵與稅務優惠比較

危老重建是台灣都會區面臨老舊建築挑戰的重要方案。隨著屋齡超過 30 年的建築數量激增，耐震與結構安全問題日益嚴重，每一次地震都提醒我們更新老屋的迫切性。為此，政府推出危老重建與都市更新兩大政策工具，旨在提升都市居住安全與環境品質。然而，許多屋主及業者常混淆兩者差異，導致在申請流程、適用條件及權益分配上出現誤判，可能錯失最佳時機。本文將深入解析危老重建與都市更新的核心差異、優劣比較及主要獎勵項目，幫助屋主做出最明智決策。

一、危老重建 vs. 都市更新：核心差異與優劣勢分析

理解兩者的根本差異，是判斷自家房屋適用性的第一步：

比較項目	危老重建 (依據《危老條例》)	都市更新 (依據《都市更新條例》)
立法目的	快速解決危險、老舊建物安全問題。	大範圍改善都市機能、公共環境與景觀。
適用範圍/基地條件	位於都市計畫區內。符合一定條件的危險(如海砂屋、震損)或老舊(屋齡30年以上+耐震評估未達標)合法建物。基地無最小面積限制，可為獨立單棟或小型基地。	需位於政府劃定的「更新地區」或自行劃定「更新單元」(有最小面積要求)。通常涉及較大面積的街廓或社區整合。
所有權人同意門檻	100% 全體土地及合法建物所有權人同意。(最關鍵門檻)	採多數決。依條件不同，同意比例達 75% 或 80% 以上即可送審。(可透過公權力處理不同意戶)
申請與審查程序	程序相對簡化、快速。無需經都市計畫審議、公聽會、聽證等冗長程序。	程序複雜、冗長。需經事業概要(部分得免)、事業計畫、權利變換計畫等多階段審議，並舉辦公聽會、公開展覽、聽證等。
預估時程 (申請至完工)	若整合順利，平均約 3~5 年。	因程序繁瑣且整合變數多，平均需 8~12 年，甚至更久。
容積獎勵 上限	基準容積 1.3 倍 或 原建築容積 1.15 倍 (取其高)。另可加計規模、時程(已遞減)、綠建築等額外獎勵，但總獎勵上限不得超過基準容積 1.4 倍。	依更新地區特性、公共貢獻等因素核定，最高可達基準容積 1.5 倍。若位於政府劃定的策略性更新地區，上限可更高。
稅賦優惠	房屋稅、地價稅有較長期的減免優惠；符合條件土增稅可減免。	房屋稅、地價稅、土地增值稅、契稅皆有減免優惠，但減免年限可能較危老短。
最大優勢	流程快、獎勵明確、無強制公設負擔、100%同意確保無爭議。	多數決可突破整合困境、基地規模大可做更完整規劃、容積獎勵上限較高、可爭取公辦或代為實施。
最大劣勢	100% 同意門檻極高、基地小易造成都市景觀破碎、無公權力介入處理不同意戶。	流程極度漫長、不確定性高、整合過程易生紛爭、資訊不對等問題嚴重。

二、重建流程概觀與屋主資產規劃策略

了解基本的重建流程，有助於屋主掌握時程並預作規劃。

1. 重建流程簡要對比

• 危老重建流程 (相對簡單)：
  1. 資格確認 (合法建物、屋齡、區位)。
  2. 進行結構安全性能評估 (初評/詳評)。
  3. 取得 100% 全體所有權人同意書。
  4. 擬定重建計畫 (含建築設計、容積獎勵申請)。
  5. 向地方政府申請重建計畫核准。
  6. 申請建照、拆除舊屋、興建新樓。
  7. 完工取得使照、辦理產權登記。
• 都市更新流程 (相對複雜)：
  1. 確認是否位於更新地區或自行劃定更新單元。
  2. 舉辦說明會，進行意願整合 (達法定同意比例)。
  3. (部分得免) 擬具事業概要送審。
  4. 選定實施者 (建商或自組更新會)。
  5. 擬定事業計畫 (含建築設計、容獎申請、財務計畫) 送審 (需公聽會、公開展覽、審議)。
  6. 擬定權利變換計畫 (含地主分配比例估算、選配) 送審 (需公聽會、公開展覽、審議、聽證)。
  7. 計畫核定公告實施。
  8. 申請建照、拆除舊屋、興建新樓。
  9. 完工取得使照、辦理產權登記與差額價金找補。

2. 聰明參與重建的 3 大策略 (屋主必知)

1. 事前精算評估，確保自身權益：
   • 了解價值與分配基礎：務必了解自家房地在重建前的權利價值（可委託估價師評估），以及未來重建後可分回坪數（室內實坪、公設比、車位）與權利變換比例的計算方式。切勿只聽信建商口頭承諾的「一坪換一坪」。
   • 詳估財務負擔與收益：仔細估算重建期間可能的租金補貼是否足夠？是否需要額外申請重建貸款？未來新屋的管理費、房屋稅是否在負擔範圍內？重建後若出售可能產生的稅費（房地合一稅）？
2. 釐清合作模式與風險：
   • 合建分屋/分售：由建商（實施者）出資興建，地主提供土地，完工後依雙方約定的比例分配房地（或建商將地主應分回部分出售後返還價金）。優點是地主無需負擔興建資金壓力，風險在於分配比例的公平性與建商的信譽。
   • 委建：地主委託建商代為興建及管理，地主需自行負擔所有興建資金與風險，完工後房地全歸地主所有。
   • 自力更新/自建：由地主（所有權人）自行組織更新會或自行籌措資金、尋找營造廠興建。優點是可能有機會獲得最高的分回比例（無建商利潤），風險在於地主需自行承擔所有整合、融資、營建管理、銷售等專業事務與財務風險，難度極高。
   • 權利變換 (都市更新常用)：由實施者（建商或更新會）整合規劃，將更新前各所有權人的權利價值，轉換為更新後新建物的房地產權與現金。分配比例由專業估價師評估，過程較為公開透明，但計算複雜。
3. 仔細審閱契約，尋求專業把關：無論採取何種模式，都務必簽訂詳盡的書面契約（合建契約、信託契約、權利變換協議等）。契約內容應明確約定雙方的權利義務、分配比例與計算基準、建材設備等級、預計完工時程、延遲完工罰則、保固責任、稅費負擔等所有重要事項。強烈建議在簽署任何契約文件前，務必尋求專業律師或不動產顧問協助審閱，確保條款公平合理、自身權益獲得充分保障。

在評估危老重建或都市更新時，也應關注選擇性信用管制與房貸利率對個人資金壓力的影響。

三、重建相關的節稅與補助政策

為了提高民眾參與意願，政府針對危老重建與都市更新皆提供了一系列的稅賦減免與補助措施：

• 危老重建主要稅賦優惠：
  • 地價稅：重建期間土地無法使用，免徵地價稅。重建完成後 2 年內，地價稅減半徵收。
  • 房屋稅：新建房屋完成後的 2 年內，房屋稅減半徵收。若所有權人於此期間內未移轉所有權，且持續符合自住條件，則房屋稅減半徵收期間可再延長 10 年（合計最多 12 年）。
  • 土地增值稅：若重建後分配回原土地所有權人，且符合自用住宅條件者，可申請適用一生一次或一生一屋的土地增值稅優惠稅率；若採協議合建方式，地主分回房地比例符合規定者，土增稅可申請減徵 40% 或記存。
  • 契稅：若採權利變換方式實施，或採協議合建且地主分回房地未達最小分配面積單元者，可減徵或免徵。
• 都市更新主要稅賦優惠：
  • 土地增值稅：更新期間土地無法移轉，免徵；更新後首次移轉，可減徵 40%。若採權利變換方式，地主分配取得之土地及建築物，可減徵 40% 或免徵。
  • 契稅：採權利變換方式，地主分配取得之建築物，可減徵 40% 或免徵。
  • 地價稅：更新期間土地無法使用，免徵。更新完成後 2 年內，地價稅減半徵收。
  • 房屋稅：新建房屋完成後 2 年內，房屋稅減半徵收。若為權利變換取得，可能再延長 10 年（依地方規定）。
• 其他補助：政府或地方政府可能提供耐震評估補助、重建計畫擬定補助、利息補貼等方案，可向地方都更處/住宅發展處洽詢。

注意：稅賦減免涉及複雜的認定標準與申請程序，務必諮詢專業會計師或稅務顧問。

了解最新的危老重建政策與指南，有助於掌握都市更新計畫中的法規與補助細節。

四、實用問答 (Q&A)：釐清都更危老關鍵疑惑

Q1：我家公寓又老又舊，到底該選「危老重建」還是「都市更新」比較好？

A1：選擇的關鍵在於「基地規模」與「所有權人整合難易度」：

• 優先考慮「危老重建」的情況：
  • 您的建物是獨立產權的透天厝，或戶數單純 (例如 4-5 層樓公寓，僅 8-10 戶)。
  • 所有權人彼此熟識，已有高度共識，有信心能達成 100% 同意。
  • 建物經評估確認符合危老條例的危險或老舊標準。
  • 希望流程快速，盡快改善居住安全。
• 較適合走「都市更新」的情況：
  • 您的社區基地面積較大，或希望整合鄰近多棟建物進行整體規劃。
  • 社區戶數眾多，所有權人意見分歧，難以達成 100% 共識，需要透過多數決機制推動。
  • 希望爭取較高的容積獎勵上限，並一併改善周邊公共設施。
  • 不排斥較為漫長的行政程序與等待時間。

建議先進行初步評估與意願調查，再決定最適合的途徑。

Q2：聽說重建後可以「一坪換一坪」，甚至多分回更多坪數，是真的嗎？

A2：不一定，且需釐清「坪」的定義。能否「一坪換一坪」甚至多分，取決於多重複雜因素：

• 地段價值：房價越高的地段，建商或地主可分配的價值越高，越有機會換回較多坪數。
• 容積獎勵額度：爭取到的容積獎勵越多，可興建的總樓地板面積就越大，可供分配的面積也越多。
• 營建成本：近年營建成本高漲，會吃掉部分可分配價值，降低地主分回比例。
• 合建/權變分配比例：與建商合建時，建商需分回其投入成本與合理利潤；權利變換則需扣除共同負擔（營建成本、管理費用等）。
• 「坪」的定義：建商口中的「一坪換一坪」可能指的是「權狀坪數」（含公設），而非您原本的「室內實坪」。由於新建物公設比較高，即使權狀坪數不變或增加，實際室內使用空間也可能縮水。

務必透過專業估價師進行詳細的權利價值評估與分配試算，才能得到較精確的結果，切勿輕信不切實際的口頭承諾。

Q3：參與都更或危老重建，最大的風險是什麼？屋主該如何自保？

A3：最大的風險在於「整合失敗」與「選錯合作夥伴」：

• 整合風險：
  • 危老：無法取得 100% 同意，導致計畫胎死腹中。
  • 都更：同意戶比例遲遲無法達標，或過程中因少數不同意戶抗爭而延宕多年。
• 合作夥伴風險 (合建模式)：
  • 建商倒閉/爛尾：選擇財務不健全或經驗不足的建商，可能導致工程停擺。
  • 契約陷阱：簽訂不平等合約，導致分配比例不公、建材被偷換、交屋延遲卻求償無門。
  • 資訊不透明：估價不公、權利變換估算偏袒實施者。

屋主自保之道：

• 積極參與並保持資訊暢通：主動參與說明會、了解計畫內容，要求資訊公開透明。
• 尋求專業第三方協助：務必委託獨立的估價師、律師、建築師或顧問，協助評估價值、審閱契約、把關權益。
• 慎選實施者/建商：仔細調查合作對象的信譽、實績、財務狀況。
• 簽訂完善的契約與信託機制：確保契約條款公平，並搭配信託機制（如建經公司續建機制）降低爛尾風險。

五、結論：安全與價值兼得，專業規劃是關鍵

危老重建與都市更新是改善台灣老舊居住環境、提升都市防災韌性的兩大重要途徑。危老重建以其流程快速、獎勵明確的特性，為許多產權單純、亟待改善的小基地提供了可行的改建機會，但其100% 同意的高門檻與易造成都市景觀破碎是其侷限。都市更新雖然程序冗長、整合困難，但其多數決機制與著重整體區域規劃的目標，對於改善大範圍都市機能具有不可替代的價值。

屋主應根據自身建築物的條件（屋齡、結構安全、基地大小）與所有權人的整合意願，理性評估最適合的重建方式：

• 獨立單棟、戶數單純、已有高度共識：優先考慮循危老重建途徑，把握時程獎勵（若有），加速實現安全新家園。
• 大型社區、產權複雜、整合難度高：較適合循都市更新途徑，可藉由政府劃定更新地區或多數決機制，尋求突破整合困境的可能性，並爭取更完善的整體規劃效益。

最重要的是，無論選擇哪種方式，都應秉持「 事前詳盡規劃、 保障自身權益、 善用專業協助」的三大原則。在面對複雜的法規、財務計算、建商合約時，建議務必尋求獨立專業的建築師、不動產估價師、律師或都更危老顧問團隊提供協助，進行客觀評估與把關，才能確保您的重建之路走得更順利、更安心，最終實現居住安全與資產價值的雙贏目標。

免責聲明

本文所有資訊僅供參考與教育目的，不構成任何法律、投資或重建建議。都市更新與危老重建相關法規、獎勵措施、稅賦優惠與申請細則可能隨時調整，且各地方政府執行細節或有差異。最新資訊請務必以內政部營建署（國土管理署）及地方政府主管機關公告為準。在進行任何重建決策前，強烈建議諮詢專業建築師、結構技師、估價師、律師或都更危老輔導團隊。

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2. 政府官方資源 (法規與輔導) 重建涉及複雜法規，建議善用以下政府公開平台進行查證：

• 內政部都市更新入口網 (用途：查詢全國都更案件進度、法令解釋與統計數據)
• 全國土地使用分區查詢 (用途：輸入地址確認自家土地分區，這是計算容積率與重建價值的基礎)
• 私有建築物耐震階段性補強專區 (用途：查詢老屋耐震評估補助申請與補強方案)
• 全國法規資料庫 – 危老條例 (用途：查閱最新的危老重建獎勵與時程規範)