囤房稅 2.0 全解析：稅率級距與三大節稅攻略

囤房稅 2.0 是 2025 年台灣房地產持有者面臨的重大稅制改革。自 5 月起，擁有多戶非自住房屋者的持有成本大幅提升。這次改革不僅增加稅收，更旨在改變將房地產視為單純資產的觀念，要求投資者更積極規劃財務。您是否清楚名下房產適用的新稅率級距？本文將深入解析囤房稅 2.0 的遊戲規則，對比新舊制差異，並提供三大合法節稅策略，幫助您穩健管理房地產資產。

一、搞懂囤房稅 2.0：與舊制的三大核心變革

相較於過去各地方政府自訂的非自住房屋稅率（舊稱囤房稅 1.0），囤房稅 2.0 帶來了三個足以撼動市場結構的革命性改變：

1. 從「縣市歸戶」邁向「全國總歸戶」：這是影響最大的變革。過去，房屋稅是以每個縣市為單位分開計算持有戶數及適用稅率，讓跨縣市持有多戶房產者得以規避較高稅率。新制下，您（以及您的配偶、未成年子女）在中華民國境內持有的所有住家用房屋將會被「加總計算總戶數」，並以此總戶數決定非自住房屋適用的稅率級距。這使得跨縣市囤房的成本大幅增加。
2. 法定稅率全面提升且更具差別化：新制的「非自住住家用房屋」（即俗稱的囤房）法定稅率區間，從過去地方政府自訂的 1.5% 至 3.6%，大幅提升並強制規範為 2% 至 4.8%。且各地方政府必須依照中央訂定的基準，參考持有戶數訂定累進的差別稅率。換言之，持有越多非自住房屋的成本將呈現更陡峭的級數型增長。
3. 鼓勵出租、空屋重稅，單一稅率走入歷史：舊制下，部分縣市對非自住房屋採單一稅率。新制明確導入政策目標，即鼓勵屋主將閒置房屋釋出至租賃市場。只要您將房屋出租並依法辦理所得稅申報（或出租給符合特定資格者成為「公益出租人」），即可適用較低的出租優惠稅率（法定為 1.5% 至 2.4%），而非直接落入 2% 至 4.8% 的囤房重稅區間。

二、我會被課到囤房稅嗎？稅率級距完全圖解

您的房屋最終適用哪一種房屋稅率？關鍵在於該房屋的「實際使用方式」以及您全國總持有的「住家用房屋戶數」。

房屋稅率適用狀況解析： 

適用稅率範圍 (法定)	房屋類別	關鍵認定條件
1.2% (單一稅率)	自住房屋	全國合計最多 3 戶；房屋本身無出租或供營業情形；且需由本人、配偶或直系親屬（如父母、成年子女）至少一人在該處辦竣戶籍登記。
1.2% (單一稅率)	公益出租人出租房屋	經主管機關（如地方政府都發局、社會局）認定符合資格之公益出租人，其用於出租的房屋。
1.5% ~ 2.4% (由地方政府訂定)	一般出租且申報達租賃所得標準之房屋	將房屋出租，且租賃所得依法向國稅局完成申報，或該房屋的租金收入已達財政部頒訂之標準。
1.5% ~ 2.4% (由地方政府訂定)	因繼承取得之共有住家用房屋	因繼承原因而與他人共同持有，且非自住使用的房屋。
2% ~ 3.6% (由地方政府訂定)	建商待售房屋	起造人（建商）持有待售之住家用房屋，於興建完成後 2 年內適用此較低稅率範圍。
2% ~ 4.8% (累進稅率)	非自住住家用房屋 (囤房)	不屬於上述任何一種狀況的住家用房屋（例如：空置未用、無人設籍、出租但未申報所得等），將被視為「囤房」，並依照所有權人全國持有總戶數，適用由地方政府訂定的累進差別稅率。持有越多戶，稅率越高。

重點提示：戶籍登記是自住關鍵

要適用 1.2% 的自住房屋稅率，除了全國限三戶且無出租營業外，「戶籍登記」是必要條件。務必檢查您欲認定為自住的房屋，是否已由本人、配偶或直系親屬至少一人完成設籍。

在了解囤房稅 2.0 的稅率級距後，建議同時參考完整的 交屋後驗屋流程 來確保房屋維護得當，避免日後維修成本增加。

三、降低房屋持有成本：三大合法節稅策略

面對可能大幅增加的房屋稅負擔，尤其是擁有多戶房產的所有權人，應積極檢視自身情況，並採取合法的財務規劃與資產管理策略以降低衝擊。

1. 策略一：用足用好「自住」資格，策略性重整家庭成員戶籍：        這是最基本且效益最高的節稅管道。新制下，個人與配偶、未成年子女可共同享有全國 3 戶的自住房屋（適用 1.2% 稅率）額度。請立即盤點您家庭核心成員名下所有的住家用房產，挑選出房屋評定現值最高（稅基最高）的 3 戶作為自住房屋，並確保這 3 戶都確實無出租、無營業使用，且皆已由本人、配偶或直系親屬（父母、成年子女也可）至少一人完成戶籍登記。若您的子女已成年，他們即擁有自己獨立計算的 3 戶自住額度。在符合相關法規（如贈與稅規定）的前提下，透過將房產所有權移轉（例如：買賣、贈與）給不同戶籍單位的成年直系親屬，是常見的資產配置與節稅方式。   
2. 策略二：活化閒置資產，將空屋出租並成為「公益出租人」：        與其讓非自住房屋空置並被課以 2%~4.8% 的囤房重稅，不如將其投入租賃市場。新制下，只要將房屋出租並依法申報租賃所得，即可適用 1.5%~2.4% 的較低稅率。其中，若能成為「公益出租人」，其效益最大。公益出租人是指將房屋出租給正在領取政府租金補貼的特定族群（如中低收入戶、身心障礙者、育有未成年子女家庭等）的房東。成為公益出租人，該出租房屋不僅能享有最低 1.2% 的房屋稅優惠稅率，每月還有最高 15,000 元的租金收入免納綜合所得稅，地價稅也可適用自用住宅優惠稅率。您只需向地方政府社會局或都發局等相關單位查詢申請資格與流程即可。   
3. 策略三：評估法人化管理可行性，或果斷出售低效益資產：        對於持有大量房產（例如超過 5 戶以上）的高資產族群或家族，繼續以個人名義持有將面臨最高的累進稅率。此時可諮詢專業會計師或律師，評估成立投資公司或閉鎖性公司來持有及管理房產的可行性。雖然法人持有房產的稅制（如營利事業所得稅、股利分配稅負）及管理成本較為複雜，但在特定情況下可能較個人持有更具稅務優勢。另一種更直接的策略是，重新審視您名下的每一筆房產，對於那些地段條件普通、增值潛力不高、租金投報率又無法覆蓋持有成本（含新制房屋稅）的「雞肋」型房產，應考慮趁著市場仍在相對高檔或盤整階段，果斷地進行處分（出售），將資金回收並轉向投入更具效益的核心資產或符合自住、公益出租條件的房產。   

四、原 Q&A 問答彙整

Q1: 夫妻兩人婚前各有 2 戶房子，婚後總共 4 戶，會被課囤房稅嗎？如何計算？

A1: 會的。根據新制規定，婚後，夫妻兩人（以及其未成年子女）將被視為同一個「歸戶單位」進行全國總戶數計算，因此您們家庭共持有 4 戶住家用房屋。在這個歸戶單位下，最多只能選擇 3 戶適用 1.2% 的自住稅率（前提是這 3 戶都符合設籍且無出租營業的條件）。剩下的第 4 戶，無論登記在先生或太太名下，都將落入非自住範圍，會被以地方政府訂定的非自住稅率（依持有戶數可能是 2% 或更高）課徵房屋稅。建議您們應規劃將其中條件較差的一戶轉為出租並依法申報，以適用 1.5%~2.4% 的稅率，或考慮出售其中一戶。

Q2: 我把房子便宜租給親戚住，沒有收很多租金，也沒有去公證或報稅，會被視為囤房嗎？

A2: 極有可能。稅務機關認定是否為「出租且申報達租賃所得標準」是以有無依法申報租賃所得為主要依據，而非租金高低或是否有公證。若您有租賃事實但未申報所得稅，或申報金額顯著低於市場行情而被認定不符標準，國稅局可能不會將該房屋認定為符合出租優惠稅率的條件。在稽徵機關眼中，這間房屋就可能被歸類為非自住的「囤房」，適用 2%~4.8% 的較高稅率。建議只要有租賃事實，即使是租給親友且租金較低，也應誠實申報，以免得不償失。

Q3: 我因為參與建商的合建分回案，才剛拿到蓋好的新房子，如果持有不到 2 年就想賣掉，也要被課 45% 的房地合一稅嗎？

A3: 不用，有特殊優惠稅率。為了鼓勵地主參與都市更新或危老重建，房地合一稅 2.0 有特別規定：個人以自有土地與營利事業（建商）合建，自分回房地完成移轉登記日起算 5 年內交易該房地者，其房地合一稅率適用較低的 20%。這項規定大幅降低了參與合建地主在短期內出售分回房屋的稅負，不受持有 2 年內課 45%、2-5 年課 35% 重稅的限制。

根據 財政部房屋稅資訊 公布的最新規定，囤房稅 2.0 的稅率級距和計算方式已經有所更新。

五、額外補充 Q&A

Q4: 囤房稅 2.0 的稅基（房屋評定現值）會調整嗎？

A4: 房屋稅的計算基礎是「房屋評定現值」，這個現值是由地方政府的不動產評價委員會每三年重新評定一次，主要會考量房屋的構造、用途、樓層、地段率等因素。近年來，隨著房價上漲和營建成本提高，各地方政府普遍有調升房屋標準單價的趨勢，這會直接導致房屋評定現值提高，即使稅率不變，實際繳納的房屋稅也可能增加。囤房稅 2.0 的稅率提升，再加上稅基可能調升，將產生雙重加乘效果。

Q5: 我在海外（例如美國、日本）也有房產，會被計入全國歸戶的戶數嗎？

A5: 不會。囤房稅 2.0 的「全國總歸戶」範圍僅限於中華民國境內的住家用房屋。您在海外持有的房產，不會被納入計算台灣境內的房屋持有戶數，也不會影響您在台灣境內房產適用的房屋稅率。

Q6: 如果我和兄弟姊妹共同繼承一間老家，但都沒人住也沒出租，會被課囤房稅嗎？

A6: 根據新制規定，因繼承取得的共有住家用房屋，即使非自住使用，也可以適用較低的 1.5%~2.4% 稅率範圍，而非直接落入 2%~4.8% 的囤房稅率。這是考量到繼承取得的非自願性以及共有整合的困難度所給予的緩衝。但若該房屋並非共有，而是由您單獨繼承，且您名下已有 3 戶自住房屋，則該繼承房屋若閒置不用，仍會被視為囤房課稅。

Q7: 公益出租人的資格需要每年重新申請嗎？如果租客中途不符合補助資格了怎麼辦？

A7: 公益出租人的資格認定與租稅優惠通常是按年審核。您需要確保您的租客在該課稅年度內持續符合領取租金補貼的資格。如果租客中途因收入變動等原因不再符合補助資格，您可能就無法繼續享有該年度後續期間的公益出租人租稅優惠（房屋稅、地價稅、所得稅）。建議您每年報稅前，或與租客續約時，再次向地方主管機關確認資格認定及應備文件。

Q8: 成立公司持有房產真的比較省稅嗎？有什麼風險？

A8: 不一定比較省稅，且更為複雜。公司持有房產雖然房屋稅率可能固定（視地方政府規定），但未來出售時需繳納營利事業所得稅 (20%)，且盈餘分配給股東時還有股利所得稅的問題。此外，公司設立、記帳、稅務申報等都有額外的維護成本。對於僅持有數戶房產的一般個人而言，透過管理戶籍、出租等方式通常是更簡單有效的節稅途徑。法人化管理較適合持有大量房產、有專業團隊處理稅務會計，或有家族傳承規劃需求的高資產族群。決策前務必尋求專業會計師的完整評估。

六、結論：持有房產進入專業管理時代

囤房稅 2.0 的全面實施，不僅僅是一項稅制的調整，更深刻地標誌著台灣房地產市場的持有觀念已進入一個新時代。過去那種單純「買房放著、靜待增值」的被動持有模式，其成本效益將面臨嚴峻的考驗。房地產的持有與管理，如今已然成為一門需要更精準計算、更積極規劃的專業財務學問。

所有持有非自住房屋的所有權人都應立即行動，重新檢視自己名下的每一筆房地產資產，釐清其使用現況、稅籍狀態與未來規劃。透過積極地管理家庭成員戶籍以最大化自住優惠、將閒置資產有效投入合法申報的租賃市場（尤其是爭取公益出租人資格）、或是審慎評估並果斷地調整效益不彰的資產組合，您不僅能夠有效應對新稅制所帶來的持有成本壓力，更能將這次的稅制變革，轉化為一次全面優化自身資產配置、提升管理效率的契機，從而成為新時代下更具智慧與韌性的房地產管理者。