囤房稅2.0正式上路後，2025年將首次開徵，台灣多屋族的房屋持有成本迎來重大變革。過去透過分散登記節稅的方式已不再適用，「全國歸戶」與「全數累進」稅率讓持有成本顯著增加。然而，新制同時提供公益出租等合法節稅機會。本文將深入解析囤房稅2.0重點，並整理出2025年後多屋族可行的三大合法節稅策略，助您有效降低稅務負擔。
一、囤房稅 2.0 衝擊解析：為何舊策略已失效？
在規劃節稅前，必須先理解新制的三大核心變革：
- 策略失效：從「縣市歸戶」變「全國歸戶」舊制：房屋稅以縣市為單位分開計算。投資人可在台北市、新北市、桃園市各持有 2 戶，三地都適用較低的稅率。新制：改以「家戶」（本人、配偶、未成年子女）為單位，將其在全國持有的房屋戶數全部合併計算，以決定適用的稅率級距。分散持有的避稅方式已無效。
- 稅率調升且「全數累進」舊制：非自住稅率為 1.5%～3.6%，由地方政府自訂。新制：非自住稅率區間調升至 2.0%～4.8%，且強制地方政府必須按戶數訂定差別稅率。更關鍵的是，若您落入最高級距（例如 4.8%），您名下所有非自住房屋將**全部**以 4.8% 計算，稅負極重。
- 嚴格定義「空置」與「出租」舊制：許多房東即使出租也謊報為自住，或隱匿不報。新制：明確區分「出租且申報所得」與「空置或未申報」的差別稅率。若出租但未申報所得，將視同「空置」適用最高稅率。政府將透過租金補貼、社宅包租代管等資料庫加強查核，逃稅空間大幅縮小。
了解房屋稅暴增的情況前，建議先掌握最新的 實價登錄 2.0/3.0 判讀技巧 ，才能做出更精準的節稅決策。
二、多屋族的合法節稅策略 (2025年新思維)
面對更嚴格的課稅制度，多屋族應摒棄舊有思維，積極採取以下三大合法節稅策略：
策略一：(最優解) 轉型為「公益出租人」或加入「社會住宅」
這是政府在新制下留給房東的最佳節稅路徑。將您的房屋出租給符合租金補貼資格的租客（成為公益出租人），或將房屋交由合法的包租代管業者加入社會住宅計畫。
| 稅目 | 一般出租房東 (非自住) | 公益出租人 (優惠後) |
|---|---|---|
| 房屋稅 (囤房稅) | 適用囤房稅率 (2.0% ~ 4.8%) | 適用自住稅率 (1.2%) (不受囤房稅影響) |
| 地價稅 | 適用一般用地稅率 (10‰ ~ 55‰ 累進) | 適用自用住宅用地稅率 (2‰) |
| 綜合所得稅 (租賃所得) | (租金收入 – 43%費用) x 個人稅率 | 每屋每月租金收入 15,000 元以下免稅；超過部分才需計算。 |
策略結論：轉為公益出租人，不僅能完全規避囤房稅 2.0 的高稅率，連帶的地價稅與綜合所得稅都能享有巨額減免，是多屋族將資產「合法活化」的最佳途徑。
策略二：最大化「自住」額度 (戶籍規劃)
新制仍保障家戶的自住需求。多屋族應盤點名下房產，最大化利用自住優惠：
- 單一自住 (1.0% 優惠)：若您家戶（本人、配偶、未成年子女）在全國僅有 1 戶房屋，且辦竣戶籍登記、符合自住條件，並無出租營業，房屋稅率可從 1.2% 降至 1.0%。
- 一般自住 (1.2% 優惠)：本人、配偶及未成年子女全國合計最多可有 3 戶認定為自住房屋（稅率 1.2%）。
- 戶籍登記是關鍵：您必須在 2025 年 3 月 22 日（開徵 40 日前）前，為您希望認定為「單一自住」的房屋辦竣戶籍登記並提出申請。其餘 2 戶自住房屋，也必須有本人、配偶或直系親屬（如父母、成年子女）辦竣戶籍登記且無出租營業。
策略結論：立即檢視您的戶籍登記狀況。若您僅持有 2-3 戶，且皆由直系親屬居住，確保戶籍均已遷入，即可全數適用 1.2% 稅率，不受囤房稅 2.0 影響。
策略三：資產調整與重新配置
若持有的非自住房屋過多，且不願轉為公益出租，則必須考慮調整資產配置：
- 汰弱留強，出售非核心房產：主動審視名下所有房產的租金報酬率、增值潛力與預估稅負。優先考慮出售那些持有成本高（房屋現值高）、租金收益低、管理麻煩或未來增值空間有限的非核心房產，將戶數降低至合理範圍，以避免被課徵最高級距的囤房稅。
- 合法轉移給成年子女 (高成本策略)：透過贈與或買賣的方式，將房產過戶給已成年的子女。因為已成年子女屬於獨立的「家戶」，他們可以有自己新的 3 戶自住額度。警示：此策略成本極高！您必須考量移轉過程中產生的贈與稅、土地增值稅、契稅，以及未來子女出售時可能面臨的高額房地合一稅（因取得成本低）。此方法僅適用於高資產族的長期資產傳承規劃，不適用於一般節稅，務必諮詢專業會計師或代書精算成本。
- 考慮轉向其他投資標的：將出售房產後的資金，轉往商用不動產（辦公室、廠房）、REITs 或其他金融商品，分散投資風險，避免資產過度集中於住宅市場。
在採取任何節稅策略前，務必參考 國稅局房屋稅法規與公告 以確保所有操作合法合規
三、囤房稅 2.0 節稅常見問答 (FAQ)
Q1：用「公司」持有房屋可以規避囤房稅 2.0 嗎？
A1：不行，甚至可能更糟。首先，囤房稅 2.0 同樣適用於法人（公司）持有的住家用房屋，稅率依持有戶數適用 2%~4.8%（特定情況除外）。其次，2023 年《平均地權條例》修法後，法人取得住宅已受到嚴格管制，需經內政部許可。且公司持有房屋未來出售時，需繳納 20% 營利事業所得稅，股東分配盈餘還需繳納股利所得稅，整體稅負可能高於個人，已非節稅管道。
Q2：我把房子出租，但沒有申報租賃所得，會被課囤房稅嗎？
A2：會，而且會被課以重稅！新制下，稅捐機關會將房屋歸類為「非自住」。若您未申報租賃所得，或未加入包租代管，將被視為「空置或未申報」，適用該縣市訂定的最高囤房稅率（例如 4.8%）。政府會透過租金補貼、包租代管資料庫、金流、檢舉等多管道查核，逃漏稅風險極高，強烈建議合法申報並轉型為公益出租人。
Q3：我因為繼承而跟兄弟姊妹「共同持有」一間老家，這樣也算一戶嗎？稅率怎麼算？
A3：有特殊規定，稅負較輕。考量到繼承的非自願性，新制規定：因繼承而取得的共有房屋，在計算非自住戶數時，「可不列入」全國歸戶的戶數計算。該筆繼承共有的房屋，將適用較低的稅率區間（例如 1.5%~2.4%，由地方政府訂定），而不會直接被併入您其他房產的戶數，導致全部適用最高囤房稅率。但若該共有房屋非繼承取得（如共同投資購買），則仍需列入戶數計算。
Q4：我名下有 4 戶房，1 戶自住、1 戶給爸媽住、2 戶出租。該如何節稅？
A4：這是最典型的多屋族案例，最佳策略如下：
- 第 1 戶 (您自住)：您本人、配偶或未成年子女設戶籍，申請「自住」1.2% (若符合單一自住條件可申請 1.0%)。
- 第 2 戶 (給爸媽住)：請您的父母（直系親屬）遷入戶籍，並申請為「自住」1.2%。(家戶 3 戶自住額度內)
- 第 3、4 戶 (出租)：立即尋找符合租金補貼資格的房客，或加入社會住宅包租代管，將這 2 戶轉型為「公益出租人」，房屋稅即可適用 1.2% 優惠稅率，並享受地價稅、所得稅減免。
若操作得當，您的 4 戶房屋稅率將全部維持在 1.2% (或更低)，完全規避 2.0%~4.8% 的囤房稅懲罰。
四、結論：囤房稅時代，積極管理與合法節稅是關鍵
囤房稅 2.0 的上路，象徵著台灣房地產市場的「輕稅持有」時代已正式結束。過去依賴房價上漲、忽視持有成本的被動投資模式將面臨嚴峻挑戰。新制度的核心精神是「鼓勵自住、引導空屋釋出、懲罰消極囤房」。
多屋族與房產投資者不應再抱持僥倖或觀望心態，而應將此視為一次「資產健檢」的契機：
- 立即精算稅負：盤點名下所有房產，試算新制下的房屋稅總額。
- 積極轉型出租：將空置房屋轉為「公益出租人」是合法節稅、創造現金流、響應政策的最佳策略。
- 確保自住權益：務必在 2025 年 3 月 22 日前完成自住戶籍的規劃與申請。
- 優化資產配置：果斷處置低效益、高稅負的房產，將資金轉往更具效率的投資標的。
囤房稅 2.0 不僅是稅率的改變，更是對房產持有觀念的重新洗牌。唯有提早規劃、積極管理、合法節稅，才能在新的稅制環境下，穩健地守護並活化您的資產。
房東與房客的租賃工具手冊
您正在閱讀的是租賃系列文章的一部分。如果您想一次掌握台灣租屋市場全貌，包含最新租金補貼申請、囤房稅節稅策略，以及內政部合約規範解析，請參考我們的年度總整理：
2026 租屋與出租全攻略：從合約簽署、租金補貼到糾紛處理的終極指南
免責聲明
本文所有資訊僅為一般性稅務法規解析與參考，不構成任何財務、稅務或法律建議。房屋稅相關法規、稅率、申請期限與認定標準可能隨時調整，且各地方政府執行細節或有差異。在進行任何稅務規劃或房產決策前，強烈建議諮詢專業的會計師、地政士、律師或洽詢所在地稅捐稽徵處，以獲取最準確、最即時的資訊。