台灣三大住宅政策近年成為租屋市場的焦點。為滿足租屋族的安居需求並促使房東釋出空屋，政府積極推動「租金補貼」、「社會住宅」與「社會住宅包租代管」。然而，這三項政策名稱相近，內容卻截然不同，常讓人難以分辨。它們各自面向不同族群，提供不同型態的協助。想知道哪一項最適合自己？本文將以最白話的方式拆解三大政策的重點、申請資格與流程，讓房客與房東都能掌握最有利的政策選擇。。
一、法律大原則：誰的房子，誰來修（房東的責任）
根據《民法》第 429 條及《租賃住宅市場發展及管理條例》的精神，提供一個合乎正常使用狀態的房屋，是出租人（房東）最基本的義務。這意味著，對於房屋本身及其固定設備的維護與修繕，原則上應由房東負責。
【房東的修繕責任範圍】
- 硬體結構與固定物：房屋結構問題，如牆壁、屋頂的漏水、嚴重壁癌；公共管線的堵塞（非因房客丟入異物）；門窗等固定裝置的變形。
- 房東提供的附屬設備：由房東提供，並在租約點交清單上註明的設備，因自然老化或正常使用而造成的故障。例如：冷氣、熱水器、瓦斯爐等。
- 安全相關：室內電路、電箱等電力系統問題；大門門鎖的損壞。
二、房客的義務：保管、通知與賠償責任
房客在居住期間也扮演著重要角色，主要有以下責任：
- 善良管理人注意義務：房客需像愛惜自己的東西一樣，合理、正常地使用房屋與設備，不能蓄意破壞或不當使用。
- 人為損壞賠償責任：若房屋或設備的損壞，是出於房客本人、同住家人或訪客的故意或過失所造成（例如：打破玻璃、將馬桶堵塞），則房客需負擔修復或賠償責任。
- 及時通知義務：這是最重要的一點。當房客發現房屋有需要修繕的狀況時，有義務立即通知房東。若因怠於通知，導致損害擴大（例如：已知漏水仍不通知），房客可能需對擴大的損害部分負責。
- 消耗品更換：一般來說，如燈泡、燈管、遙控器電池、冷氣濾網等屬於消耗品，其費用通常由房客自行負擔。
「如果你想更清楚了解這三種政策的具體差異，可以點擊 三大住宅政策詳解來參考完整比較。」
三、標準修繕處理流程 (SOP)
當問題發生時，建議雙方遵循以下流程，理性溝通、妥善解決：
- 房客發現問題，立即通知房東：建議使用可留下文字紀錄的方式（如 Line、Email）通知房東，清楚說明損壞狀況、地點，並附上照片或影片作為證明。
- 房東在合理期限內安排修繕：房東應與房客約定時間，安排廠商勘查與修繕。「合理期限」視問題的急迫性而定（例如：電線走火比牆角滲水更為緊急）。
- 若房東置之不理，房客書面催告：若房東遲遲未處理，房客可寄發「存證信函」，正式催告房東在一定期限內（例如 7-10 天）完成修繕。
- 催告無效後，房客的法律權利：若房東在催告期限後依然沒有任何作為，房客可依法採取行動。
房客法律武器：自行修繕與扣租金的必要前提
若房東拒不修繕，房客可以行使以下權利，但前提是必須先完成書面催告：
- 自行雇工修繕，費用從租金扣除：房客可自行尋找合格廠商修繕，並務必索取發票或收據。修繕費用可直接從下個月的租金中扣除。
- 終止租約：若損壞已嚴重到影響居住安全或健康（例如：嚴重漏水無法居住），房客可依法提前終止租約。
風險提示： 若房客未經「書面催告」就直接扣租，房東可能反過來主張房客「積欠租金」，進而提前終止合約！
四、修繕問題常見問答 (Q&A)
Q1: 修繕期間，我可以要求減免租金嗎？
A1： 可以。根據《民法》第 435 條，若因修繕導致房屋的一部分無法使用，房客可以請求減免該部分無法使用期間的租金。例如：臥室因修繕漏水問題而無法住人，房客可按比例要求減免臥室面積所佔的租金。
Q2: 颱風天造成窗戶破裂，這筆費用算誰的？
A2： 颱風屬於「天災」（不可抗力），非人力所能抗拒。因此，造成的房屋結構或固定設備損壞（如窗戶、屋頂），應由房東負責修繕。但若損壞主因是房客的重大疏失（如房客在颱風警報後忘記關窗導致雨水損壞傢俱），則房客需負擔因疏失造成的損害賠償。
Q3: 房東可以只給我錢，叫我自己找人修嗎？
A3： 可以，但前提是「雙方合意」。這是實務上常見的處理方式，能省去房東的時間。若房客同意，務必與房東對修繕金額達成共識，並在完成修繕後保留發票或收據，才能主張從租金中扣除。
Q4: 漏水問題如何判斷責任歸屬？
A4：
- 天花板或牆壁滲水： 多屬於房屋結構問題（如屋頂或外牆防水層老化、公共管線破裂），原則上是房東責任。
- 水龍頭、馬桶、水槽等設備漏水： 屬於房東提供的設備，因自然老化或年久失修，原則上是房東責任。
- 馬桶堵塞： 若是因房客不當使用（如丟衛生棉、廚餘）造成，屬於人為過失，則由房客負責。
Q5: 房東提供的冷氣、熱水器等設備壞了，算「消耗品」嗎？
A5： 不算。 消耗品指的是燈泡、電池等隨時需要更換的物品。冷氣、熱水器、瓦斯爐等大型機電設備，雖然會隨時間損耗，但在法律上仍屬於房東的修繕範圍（自然損耗）。建議在合約中將「大型設備」與「耗材」清單明確列出，以避免爭議。
結論：溝通與紀錄，是化解糾紛的良藥
房屋修繕是租賃關係的日常，也是最能體現雙方互信的時刻。房東的積極處理，能讓房客住得更安心；房客的妥善愛護與及時溝通，則能為房東省下更多心力。建立在「法律規範」與「互相尊重」的基礎上，並善用文字與影像作為溝通紀錄，再棘手的修繕問題，都能迎刃而解。
房東與房客的租賃工具手冊
您正在閱讀的是租賃系列文章的一部分。如果您想一次掌握台灣租屋市場全貌，包含最新租金補貼申請、囤房稅節稅策略，以及內政部合約規範解析，請參考我們的年度總整理：