買房隱形成本往往被多數購屋者忽略。當您辛苦存下頭期款並簽下中古屋買賣合約時，別急著把所有預算留給裝潢與傢俱——在所有權正式從賣方移轉至您名下的過戶流程中，還埋著一筆不容小覷的一次性稅費。包含契稅、印花稅、登記規費等項目，本文將逐一拆解其計算方式，並以真實場景為基礎示範試算，協助您在購屋前充分掌握完整支出。
一、買方必繳的四大稅費與計算基礎
在中古屋交易中，買方在過戶時需負擔的稅費主要有以下四項。這些費用皆以政府的「評定價格」而非「成交價格」作為稅基：
1. 契稅 (由買方負擔)
- 定義：當不動產所有權發生轉移時，取得所有權的一方（買方）需向政府繳納的稅賦。
- 計算公式：房屋評定現值 × 6%
- 專業提醒：計算契稅的基礎，是地方稅務機關評定的「房屋評定現值」，這個數值通常遠低於市價。
2. 印花稅 (由買方負擔)
- 定義：向地政事務所提交「土地、建物買賣所有權移轉契約書」（俗稱公契）時，需繳納的稅賦。
- 計算公式：(房屋評定現值 + 土地公告現值) × 0.1%
- 關鍵注意：印花稅的稅基是房地現值的總和。
3. 登記規費 (所有權移轉，由買方負擔)
- 定義：向地政事務所申請辦理「所有權移轉登記」時，需支付的行政規費。
- 計算公式：總申報地價（房屋評定現值 + 土地公告現值）× 0.1%，以及每張權狀 80 元 的書狀費。
4. 抵押權設定規費 (貸款必繳，由買方負擔)
- 定義：向地政事務所申請辦理「房貸抵押權設定登記」時的費用。由於中古屋交易幾乎都會有房貸，此項費用是買方主要開銷之一。
- 計算公式：貸款金額 × 1.2 倍 × 0.1%
- 專業提醒：設定金額通常會高於實際貸款金額的 1.2 倍，目的是保障銀行未來可能產生的利息或違約金，此為法定的抵押權設定方式。
在釐清中古屋交易過程中的稅務責任前，建議先了解 房屋稅費拆分詳解，避免在過戶時出現不必要的費用糾紛。
二、不可或缺的專業費用：代書費與履約保證費
除了繳給政府的規費外，買方還需負擔兩項必要的專業服務費用：
- 代書費（服務費）：一件單純的買賣過戶案，代書收取的服務費行情約在 15,000 元至 25,000 元之間。若涉及房貸、信託或特殊登記，費用會再增加。
- 履約保證費：為了確保交易安全，買賣雙方通常會承作履約保證。費用為買賣總價的 萬分之六 (0.06%)，由買賣雙方各負擔一半。
三、費用總試算：買一間 1500 萬的房屋要花多少？
讓我們用一個具體案例，來試算所有費用：
- 案例假設：房屋成交總價 1,500 萬元；房屋評定現值 200 萬元；土地公告現值 400 萬元；貸款金額 1,000 萬元。
| 稅費項目 (買方負擔) | 計算方式 | 金額 |
|---|---|---|
| 1. 契稅 | 200 萬元 × 6% | 120,000 元 |
| 2. 印花稅 | (200 萬元 + 400 萬元) × 0.1% | 6,000 元 |
| 3. 所有權登記規費 | (600 萬元 × 0.1%) + 160 元 (書狀費) | 6,160 元 |
| 4. 抵押權設定規費 | 1,000 萬元 × 1.2 倍 × 0.1% | 12,000 元 |
| 5. 履約保證費（買方半數） | 1,500 萬元 × 0.03% | 4,500 元 |
| 6. 代書費（服務費） | 市場行情（過戶+房貸設定） | 約 20,000 元 |
總計：過戶隱形成本約 168,660 元
總計：120,000 + 6,000 + 6,160 + 12,000 + 4,500 + 20,000 = 168,660 元
從試算可知，購買一間 1,500 萬的房屋，除了頭期款外，您至少還需準備約17 萬元的現金來支付這些一次性的過戶相關費用。
若想確認成交行情與稅基計算依據，可透過 官方不動產資料查詢（https://plvr.land.moi.gov.tw/）取得最準確的政府數據。
四、購屋稅費常見問答 (Q&A) 與實務分攤
Q1: 這些稅費是什麼時候要繳？
A1： 這些稅費通常都在「用印」與「完稅」階段繳納。代書會計算出所有稅費的精確金額，並開立稅單給您，您需在指定期限內繳納完畢，才能順利完成後續的產權登記。多數費用會透過履約保證專戶統一支付。
Q2: 為什麼房屋評定現值跟我的成交價差這麼多？
A2： 「房屋評定現值」是政府用來課稅的基準（房屋稅、契稅），其調整速度與幅度遠遠跟不上市場價格的波動，因此通常會遠低於實際成交價，這是正常現象。這對買方是好事，因為稅基低，應繳的契稅、印花稅也較少。
Q3: 中古屋交易中，還有哪些「費用」需要與賣方分攤？
A3： 除了上述一次性的稅費，您還需要與賣方按「持有天數」分攤以下年度性費用：
- 房屋稅、地價稅： 以「交屋日」為準，交屋日之後的天數由買方負擔。
- 管理費： 也是以交屋日為基準點，之後由買方負擔。
- 水電瓦斯費： 以交屋時抄錶的數字為基準點分算。
這些分攤費用皆會由代書在交屋時結算清楚，從履約保證專戶中處理。
結論：將隱形成本納入購屋預算
購買中古屋的喜悅，不應被突如其來的稅費帳單所打擾。在您計算頭期款與每月房貸時，請務必將這筆約佔總價 1-2% 的「過戶隱形成本」也一併納入您的購屋總預算中。提前做好準備，聘請一位值得信賴的專業代書，將能讓您的成家之路走得更加穩健安心。
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