換屋族房地合一稅退稅計算與申請全攻略

換屋族房地合一稅退稅是換屋過程中不可錯過的優惠。對於賣掉舊屋、購入新家的民眾而言，高額稅負一直是最大負擔。然而，政府為鼓勵自住換屋，提供了「重購退稅」，讓您合法申請退還已繳稅金。本篇將完整解析土地增值稅與房地合一稅的退稅資格、計算方式與申請流程，幫助換屋族有效節省費用。

---

一、重購退稅的基本概念與適用稅目

重購退稅的核心精神是：只要您證明賣舊屋、買新屋都是出於「自用」目的，政府就將您賣屋時繳納的稅金，部分或全部退還給您。這項優惠，可以同時適用於您在賣房時繳納的兩種主要稅負：

1. 土地增值稅：退還您已繳納的土地增值稅。
2. 房地合一稅：退還您已繳納的房地合一稅。

專業提醒： 兩種稅的退稅條件略有不同，但可同時申請，且兩者的「五年管制期」條件必須分別滿足。

---

二、房地合一稅重購退稅條件與計算

房地合一稅重購退稅的重點在於「本人、配偶或未成年子女」的戶籍，以及五年內不得出租或移轉的嚴格限制。

1. 核心申請條件 (房地合一稅)

• 時間限制：不論是「先賣後買」還是「先買後賣」，只要兩筆房屋完成所有權移轉登記的時間，在兩年以內即可。
• 所有權人：出售的舊屋與新購的房屋，所有權人可以是本人或其配偶。
• 產權與戶籍：舊屋與新屋都必須有本人、配偶或未成年子女辦竣戶籍登記，並實際居住。
• 使用限制：出售前的舊屋，在賣掉前五年內，不能有出租、供營業或執行業務使用的紀錄。

2. 退稅金額如何計算？

• 小屋換大屋（全額退稅）：若「新屋的成交總價」高於或等於「舊屋的成交總價」，則您繳納的房地合一稅，可以全額退還。
• 大屋換小屋（比例退稅）：若「新屋的成交總價」低於「舊屋的成交總價」，則按比例退稅。房地合一稅退稅金額 = 已繳稅額 × (新屋成交價 ÷ 舊屋成交價)

---

三、「土地增值稅」重購退稅條件與比較

土地增值稅的退稅條件相較房地合一稅更著重在「土地價值」的延續。

• 時間限制：同樣為買賣登記日期的間隔在兩年以內。
• 使用限制：出售前的舊屋，在賣掉前一年內，沒有出租或營業行為即可。（比房地合一稅的五年限制寬鬆）
• 價值限制：新購土地的「公告現值」，必須超過「出售土地的公告現值扣除已繳納的土地增值稅」後的餘額。若不足，則無法退稅。

---

四、管制與風險：五年內不得移轉或改作

這是重購退稅的最大法律風險。一旦申請退稅成功，政府會啟動長達五年的追蹤管制。

五年管制期的雙重陷阱

• 不可移轉（出售、贈與）：新購房屋在完成移轉登記後的五年內，不得出售或贈與給任何人。
• 不可改用途：五年內，新屋不得改作其他用途（如出租給他人、供營業或執行業務使用）。

追繳後果： 只要違反其中任一項，國稅局會全額追繳當初退還給您的房地合一稅款與土地增值稅款，並加計利息。因此，申請重購退稅的房屋，必須是您確定會「長期自住」的標的。

在申請退稅前，建議先參考最新的房地合一稅詳細計算，以確保所有步驟正確無誤。

---

五、實戰教學：申請流程與必備文件

• 申請時機：在您「兩筆交易都完成產權登記後」，即可提出申請。
• 申請地點：向「出售舊屋所在地」的稅捐稽徵處提出申請。

【必備文件清單】

1. 土地增值稅、房地合一稅重購退稅申請書。
2. 出售舊屋及新購房屋的買賣契約書影本。
3. 出售舊屋及新購房屋的土地與建物權狀影本。
4. 原繳納土地增值稅、房地合一稅的繳款書收據正本.
5. 可證明資金流向的文件（如銀行轉帳證明，用以證明換屋的資金鏈）。
6. 全戶戶籍資料證明（證明設籍與實際居住）。

欲了解更多官方規定，可參考財政部官方稅務指南，確認最新稅務政策與申請流程。

---

六、重購退稅常見問答 (Q&A)

Q1: 「兩年內」的起算點跟終點是什麼？

A1： 法律認定非常嚴格，一律以兩間房屋在權狀上的「所有權移轉登記日」為準。例如：舊屋登記日為 2025 年 10 月 1 日，則新屋的登記日最晚不能超過 2027 年 9 月 30 日。中間的簽約、完稅時間都不列入計算。

Q2: 「先賣後買」和「先買後賣」的申請程序有何不同？

A2：

• 先賣後買： 賣舊屋時已繳稅，等買新屋完成登記後，直接向稅捐稽徵處申請退稅。
• 先買後賣： 買新屋時先繳稅，等賣舊屋時，可先向稅捐稽徵處申請「扣抵」房地合一稅。若未扣抵，則事後申請退稅。

「先賣後買」是實務上最常見且安全的流程。

Q3: 如果我在五年管制期內，因為公司強制調職，必須賣掉新房子，稅會被追回嗎？

A3： 會的，且無法豁免。 現行房地合一稅重購退稅的管制規定非常嚴格，與非自願賣房的 20% 優惠稅率條件不同。只要在五年管制期內發生移轉，不論任何理由，當初退還的稅款都將被全額追繳，這是換屋族必須承擔的最大風險。

Q4: 舊屋是公寓，新屋是華廈，只要總價相同，可以全額退稅嗎？

A4： 可以。 房地合一稅的重購退稅只看「新舊屋的成交總價」高低，不看坪數、屋齡或房屋類型。只要新屋成交價高於或等於舊屋成交價，且滿足戶籍等自住條件，即可全額退稅。

---

結論：換屋族的權利，主動申請是關鍵

「重購退稅」是政府給予自住換屋族最實質、也最補貼的一項優惠，金額往往高達數十萬甚至上百萬元。這項權利不會自動生效，需要您主動備妥文件提出申請。

在您規劃換屋時，務必將戶籍、買賣時間點等關鍵因素納入考量，並遵守五年的管制期。了解規則、提前規劃，才能確保您能穩穩地拿回這筆應得的退稅大紅包。