房地合一稅全攻略：最新計算公式與節稅策略解析

房地合一稅自 2016 年上路後，已成為房產買賣中最關鍵的稅負項目。本文將深入解析房地合一稅的計算公式、適用稅率與節稅策略，協助你在房地產交易中有效降低稅負並做出最明智的財務決策。

一、房地合一稅計算公式與稅率結構

房地合一稅將房屋與土地視為一體，按實際獲利課稅。適用對象為【2016 年 1 月 1 日後取得】的房地。

1. 課稅所得計算公式

課稅所得 = 交易價金 − 原始取得成本 − 相關必要費用 − 土地漲價總數額

• 原始取得成本：買價、仲介費、契稅、印花稅、代書費，以及【修繕改良費用】等（需有單據）。
• 相關必要費用：出售時的仲介費、廣告費、清潔搬運費等。
• 土地漲價總數額：土地因增值而產生的金額，此部分可從所得中【全額扣除】。
  
  若你同時在準備購屋，也可參考這篇新屋購房全攻略，了解從選屋到驗屋的完整流程，避免交易稅負以外的風險。

2. 2024 年房地合一稅率結構

稅率主要根據【個人持有期間】來劃分，持有時間越長，稅率越低。

持有期間	稅率
1 年以內	45%
1～2 年	35%
2～10 年	20%
超過 10 年	15%

二、自住房屋的優惠規定與節稅策略

1. 自住房屋的優惠規定（400 萬免稅額）

如果你出售的是自住房屋，且符合以下嚴格條件，可以享有【400 萬元的免稅額】，大幅減輕稅負：

• 居住時間：連續持有並設戶籍【滿 6 年】。
• 居住事實：持有期間內，本人、配偶或未成年子女【實際居住】。
• 所有權：本人、配偶及未成年子女【僅擁有此一房屋】（即僅有「一屋」）。
  
  如需確認最新稅率與適用規定，可參考財政部稅務入口網，確保交易申報更準確無誤。

💡 節稅策略與注意事項

完整保留憑證：妥善保存所有購屋、裝修、出售的單據，合法【減少課稅所得】。

善用自住優惠：仔細規劃戶籍與居住時間，確保符合免稅與【重購退稅】條件（自住換屋族，可申請全額或比例退稅）。

規劃持有期間：考慮在持有【2 年或 10 年的臨界點】出售，可適用更低稅率。

申報時程：務必在【所有權移轉登記後 30 日內】完成申報，以免受罰。

三、實際計算範例解析

【範例一：一般投資案例（持有 3 年）】

• 條件：張先生 2020 年以 1,200 萬買房，2023 年以 1,800 萬賣出。必要費用與土地漲價總數額共 98 萬元。
• 課稅所得：448 萬元 (1800-1200-98)。
• 適用稅率：持有 3 年，適用【20%】稅率。
• 應納稅額：448 萬元 $\times$ 20% = 89.6 萬元。

【範例二：自住房屋案例（持有 6 年以上）】

• 條件：李小姐 2018 年購入自住房屋 1,000 萬，2024 年出售 1,400 萬。扣除成本費用後獲利 400 萬元。
• 應納稅額：因符合自住條件，可扣除【400 萬元免稅額】。獲利 400 萬 – 免稅額 400 萬 = 0。應納稅額：0。

四、結語與專業問答

房地合一稅是房產交易中的重要成本，正確計算與規劃可節省可觀稅負。建議你在交易前進行稅額試算，並評估合法節稅空間。

🚨 複雜情況專業提醒

若情況複雜，例如【繼承、贈與、法拍屋】或涉及【重購退稅】等，建議尋求專業稅務顧問的協助。合法節稅是你的權利，謹慎處理才能安心交易。Q: 房地合一稅的「重購退稅」怎麼申請？

A: 重購退稅適用於【自住換屋族】。只要在賣房後【2 年內】或賣房前【2 年內】重新購買價格更高的新房，且新舊房都符合自住條件，即可申請【全額退稅】。若新房價格低於舊房，則按比例退稅。Q: 繼承或贈與取得的房產，持有期間怎麼算？

A: 繼承或贈與取得的房產，其「持有期間」是從【長輩取得該房產的日期】開始計算，這通常有利於繼承人適用較低的稅率（如 15%）。但【取得成本】是繼承或贈與時的公告現值，會影響未來獲利計算。Q: 如果無法證明原始取得成本怎麼辦？

A: 如果無法提供買賣契約、修繕單據等成本證明文件，國稅局會直接以【房地總價 5%】作為費用扣除，導致【課稅所得大增】。因此，務必妥善保留所有交易單據。